Офисный рынок по всему миру переживает не лучшие времена. Прогнозы на ближайшее будущее тоже не самые радужные. Тем не менее некоторые участники рынка уверены, что тот, кто сегодня выберет грамотную стратегию, уже через 4-5 лет сделает на офисах состояние.
В продолжение начатого на прошлой неделе разговора о рынках недвижимости Европы, сегодня мы остановимся подробнее на офисном сегменте. Согласно отчету «Новые тенденции на европейском рынке недвижимости, 2009 год» (Urban Land Institute и PriceWaterhouseCoopers собрали для отчета на условиях анонимности экспертные мнения руководителей крупных компаний-участников европейских рынков недвижимости), офисный сегмент в 2009 году будет сравнительно низкорисковым, а офисы в центре города рекомендованы к покупке. Конечно, есть разница, в центре какого именно города. Но, забегая вперед, сразу скажем, что офисная Москва в списке рекомендованных городов есть, причем на первых строчках.
Общее же настроение («средняя температура по Европе») таково, что, помимо неизбежного снижения спроса, кризис принесет офисному рынку континента и пользу: появятся интересные предложения по вынужденно сниженным ценам. Высококачественных зданий, как ожидают европейские игроки, будет куда больше, чем можно предположить еще полгода назад. «За кризисом снова начнется период роста. Это так же верно, как то, что за ночью следует день, – говорит один из опрошенных европейских топов. – Главное – набраться терпения и не бросаться покупать слишком быстро. Благодаря корректировке цен в 2009-2010 годах некоторые сделают состояние уже к 2013-2014 году».
Но не на офисах, находящихся за городской чертой. В этом все опрошенные уверены практически единогласно. Рекомендации по продаже и покупке показывают, что на одного покупателя в этом секторе приходится по 5,6 продавца.
А теперь перейдем, наконец, к городам. Впереди Европы всей – в плане офисных перспектив – оказалась Турция. Именно в Стамбуле европейские инвесторы советуют приобретать активы («Активы в Турции будут расти в цене, особенно в сегменте офисной недвижимости»).
Московские офисы тоже определены в категорию «хороших покупок»: хотя неожиданно обнаружившееся (впервые за всю историю московского офисного рынка) избыточное предложение и вызывает обеспокоенность инвесторов, «было заморожено такое количество сделок, чтобы это беспокойство стихло».
Особый интерес для инвесторов будут представлять офисы в Германии. «Там не может произойти такое же падение, что в остальных странах, – отмечают опрошенные бизнесмены. – Несомненно, и здесь цены на аренду упадут, а доходность по инвестициям вырастет, но произойдет это с гораздо более низкого начального уровня». Разнообразием арендаторов привлекают инвестиции Мюнхен и Гамбург – здесь положение оценивается как лучшее по отношению к 2001-2002 годам (это время пика избыточного предложения). Впрочем, в Германии на одного сотрудника до сих пор приходится больше офисного пространства, чем в других странах Европы. В Москве, отметим для сравнения, показатель обеспеченности офисными площадями на тысячу жителей (0,85 кв. м по данным Knight Frank) остается ниже среднеевропейского уровня.
Что до европейских столиц, которых инвесторам пока что рекомендовано сторониться – опрошенные эксперты отметили в первую очередь Париж и Лондон. Инвесторы остерегаются городов, в которых финансовый сектор является одним из основных. («Рынку недвижимости в лондонском Сити будет нанесен сокрушительный удар, Вест-Энд тоже пострадает»; «В Великобритании кризис рынка капитала ведет к нехватке арендаторов. Районы Канэри-Уорф и Сити – это только первые жертвы. Будут и другие»). По самому оптимистичному сценарию, лондонский офисный рынок уже у самого дна, пессимисты же предрекают ему дальнейшее падение – до 2010-2011 годов. При всем при этом Лондон остается на третьем месте в таблице европейских городов, где недвижимость рекомендовано покупать.
Ну а по данным еще одного масштабного исследования – Office Space Across the World 2009, проведенного Cushman & Wakefield, Лондон впервые с начала нового тысячелетия утратил статус самого дорогого города мира для аренды офиса. Сейчас этот рейтинг возглавляют Гонконг и Токио, а столица Соединенного Королевства оказалась всего лишь на третьей строчке. Арендные ставки в Гонконге за 2008 год снизились на 4% (1743 евро за кв. м в год), отмечают в Cushman & Wakefield, а в Лондоне – на целых 23%, до 1403 евро за кв. м в год (Вест-Энд). В Токио, который получил вторую строчку в рейтинге, аренда качественного офиса теперь стоит на 19% ниже, чем год назад – в среднем около 1649 евро за кв. м в год.
На четвертом же месте в этом списке не кто иной, как российская столица: стоимость аренды офиса в Москве составляет 1276 евро за кв. м в год. В Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko в этой связи отмечают, что за период с ноября 2008 года по начало февраля 2009 года на московском рынке офисной недвижимости отмечена быстрая корректировка арендных ставок (на 25%), вызванная девальвацией рубля, выходом на рынок большого объема площадей в субаренду и падением спроса. Несмотря на то что стоимость аренды офиса в Москве все еще является одной из самых высоких в мире (год назад российская столица занимала в соответствующем списке 5-е место, а теперь поднялась до 4-го), арендодатели здесь готовы радикально снизить свои финансовые ожидания в ответ на кризисные изменения в российской и мировой экономике, уверены в Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. А по свидетельствам участников московского офисного рынка, ставки аренды в действительности уже сейчас снизились по многим объектам на 30-50% по сравнению с летом 2008 года. И арендодатели все еще готовы к торгу и к уступкам.
Фото: JP
