В этом году рынку недвижимости исполняется 20 лет. Что могут рассказать о юбиляре те, кто видел его совсем малышом? Как изменился он за эти годы, чему научился, что от него можно ждать в будущем?
12 ступеней от стихии к цивилизации
Елена Соловьева, директор по продажам АН «Адрес», вице-президент Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов:
- За 20 с лишним лет рынок шагнул очень далеко. Поначалу квартиры можно было приватизировать и без детей, и тогда на улице оказалось много беспризорных. Это заставило законодателей принять закон, по которому несовершеннолетние, если они прописаны в квартире, участвуют в приватизации обязательно.
В начале 90-х института регистрации сделок с недвижимостью вообще не существовало. Все сделки проходили через нотариальные конторы и отмечались в районных БТИ.
Попробую выстроить знаковые этапы по годам. Начать нужно с 1990 года, когда был принят закон о собственности, именно с этого момента стало возможным приобретать квартиры по договору купли-продажи, а не через обмен и прописку, как было раньше.
- 1991 год – принятие закона о приватизации жилья в собственность граждан, что дало возможность бесплатно оформить муниципальное жилье в собственность проживающих в нем граждан.
- 1995-1996 годы – вступление в силу первой и второй части Гражданского Кодекса, заложившего основы экономической деятельности в РФ.
- 1997 год - создание Нижегородской гильдии риэлторов, способствующей развитию цивилизованного рынка недвижимости в Нижнем Новгороде.
- 1998 год - замена разрешительного характера регистрация по месту проживания на уведомительный. Уже не ЖЭК решает, где нам жить, а мы сами.
- 2000 год - возможность в соответствии со второй частью налогового кодекса вернуть часть денежных средств от покупки недвижимости (в настоящее время до 260 тысяч рублей).
- 2001 год - отменено лицензирование риэлторской деятельности. Это событие сподвигло ведущие риэлторские компании сплотиться вокруг Гильдии и самостоятельно разработать и принять стандарты оказания услуг. Члены Гильдии в добровольном порядке взяли на себя дополнительные обязательства по сертификации риэлторской деятельности, чтобы тем самым, при отсутствии лицензирования и закона о риэлторской деятельности, самостоятельно регулировать рынок услуг в сфере недвижимости.
- 2001 год - вступление в силу третьей части Гражданского кодекса, что расширило круг наследников с трех очередей до восьмого колена.
- 2004 год - появление первых программ по ипотечному кредитованию. Сначала были непростые условия. Начинали с 20% годовых, потом 18, сейчас есть ипотечные кредиты и под 8%. Ипотека позволила увеличить количество покупателей на 30%, а в лучшие годы - более чем на 50%.
- 2005 год - выход 214 ФЗ о долевом строительстве. При всем его несовершенстве он действительно навел порядок в сделках по долевому участию в строительстве, что позволило вступить в более цивилизованные отношения на рынке строящегося жилья, продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям стало невозможно.
На развитие рынка недвижимости оказали большое влияние Земельный кодекс (2001 г.), Градостроительный кодекс (2004 г.) и другие федеральные законы и местные законодательные акты, а также программы обеспечения жильем военнослужащих, переселения с Севера, другие федеральные и областные жилищные программы.
Рынок делится на части, как на дольки апельсин
Татьяна Романчева, директор Нижегородского Центра научной экспертизы:
- Рынок недвижимости начал свое следование по жизни в 1991 году. В его развитии можно выделить 5 этапов, которые сменяют друг друга, как времена года. Зарождение, потом становление, развитие, зрелость и спад.
1. 1991-1994 годы: период становления и бурного развития. Основные признаки – стремительный рост цен, повышенный спрос, срочная приватизация квартир, массовое расселение коммуналок и отсутствие законодательной правовой базы. В этот период была особенно высока активность маклеров, тогда же появились первые фирмы. Цены на вторичном рынке жилья за эти годы выросли в 11-12 раз. В конце первого периода появилась фирма «Интер-Оксидентал», в которой было много интересных приемов в технологии продаж.
2. 1995 - 17 августа 1998 года: стабилизационный период. Основные признаки – стабилизация цен (они колеблются в пределах 10-15%), выравнивание спроса и предложения, появление законодательной базы. В оборот рынка вовлекаются новостройки. Хотя многие брокеры еще боятся работать с первичным рынком, в Нижнем Новгороде появляется АН «Терем», которое занималось только новостройками. В этот же период начали развиваться рынки коммерческой недвижимости и найма. Обострилась конкуренция фирм, началась подготовка специалистов.
3. 1998–2001 годы: послекризисный период. Основные признаки - резко уменьшается покупательная способность, цены растут только на первичном рынке. Начинается пропаганда ипотеки. Отменяется срочная приватизация. Снижается стоимость найма. К концу 1999 года стабилизируется соотношение спроса и предложения.
4. 2001–2008 годы: период подъема и решающих перемен. Основные признаки: повышение роли первичного рынка, возрастание дифференциации между объектами как по качеству, так и по цене (элит, бизнес, эконом). Расширяется спектр объектов коммерческой недвижимости: кроме торговых и офисных центров, появляются многофункциональные центры.
В период роста рынка фирмы дифференцируются (появляются малые и большие; те, что специализируются только на первичном рынке или только на коммерческой недвижимости). В это же время снижаются риски на рынке для конечного потребителя (выходит 214 ФЗ, регулирующий долевое строительство). Развивается консультационная деятельность фирм, повышается потребность в юристах.
С 2003-2004 года начинается оживление на рынке земли. Если раньше были продажи дач в садовых товариществах, то сейчас появились коттеджные поселки и земля под них. Следовательно, появились и специализированные отделы в агентствах недвижимости.
5. 2008–2011 годы: возрождение рынка (послекризисный период). Вторичкой по-прежнему в основном занимаются агентства недвижимости. Если обзвонить объявления, данные в газетах, то, может, найдете 1% собственников. На все остальные звонки ответят риэлторы. А вот первичный рынок за это время пришел несколько к иным технологиям. В период бурного строительства застройщики выбирали 3-4 агентства недвижимости, которые занимались продажей новостроек. Сегодня, когда объемы ввода нового жилья упали, большинство застройщиков открыли собственные отделы продаж.
В коммерческой недвижимости прослеживается аналогичная тенденция. На сегодняшний день в тех проектах, которые имеют законченную концепцию (крупные торговые и офисные центры), брокеры практически не участвуют, арендой занимаются управляющие компании. Агентства недвижимости занимаются в основном встроенными и пристроенными помещениями.
Если говорить о брокерах, то на качестве их работы сказывается развитие рынка труда. В 1995-96 годах на рынке была масса людей с высшим образованием, а то и со степенью, которых выбросила за борт оборонная промышленность. Сейчас те из них, кто состоялся в профессии, заняли должности топ-менеджеров. А вот нынешний уровень профессионализма рядовых брокеров, к сожалению, упал.
Первые риэлторы знали о своих обязанностях понаслышке
Ирина Малыгина, директор АН «Кварц»:
- Рынок недвижимости всегда привлекал к себе особое внимание. В первую очередь, это связано с тем, что состояние рынка недвижимости в целом является одним из главных показателей экономического развития страны. На его развитие существенное влияние оказывают международная обстановка, внутренняя ситуация в стране и в отдельно взятом регионе.
На сегодня более 90% всего оборота недвижимости в стране занимает рынок жилой недвижимости. Отправной точкой развития рынка жилья в России считается 1990 год, когда Закон «О собственности в СССР» признал существование частной собственности. С 1 июля 1990 года (когда закон вступил в силу) начал складываться рынок жилой недвижимости.
В законодательство ввели нормы по приватизации квартир. У людей появилась возможность распоряжаться своим имуществом. В конце 80-х и начале 90-х годов у большинства населения существовали личные сбережения, которые стали также привлекаться на жилищный рынок.
С этого времени в Москве началось создание первых риэлторских фирм, появились легальные сделки по продаже и покупке недвижимости. В других городах рынок стал стихийно формироваться ближе к 1992 году, когда началась массовая приватизация жилья. С возникновение рынка недвижимости возник новый сегмент рынка посреднических услуг - риэлтора. Стали открываться новые фирмы, оказывающие такие услуги, сотрудники которых только понаслышке знали о том, в чем заключается работа риэлторских фирм. Объем работы риэлторов сразу стал довольно велик, но основная услуга заключалась в помощи гражданам в приватизации квартир и их последующей перепродаже. Для защиты своих профессиональных интересов, повышения профессионального уровня риэлтора и качества оказываемых ими услуг в 1992 году была создана Российская Гильдия Риэлторов (РГР).
За время своего существования рынок жилой недвижимости претерпел немало изменений. Существует общая для различных городов России закономерность изменения стоимости жилья. На начальной стадии рынка цена недвижимости низкая. Недооценка стоимости жилья на этом этапе приводит к ее быстрому росту. На второй стадии темпы роста цен снижаются. На третьей стадии рост цен прекращается и даже наблюдается их снижение.
С 2001 по 2008 годы во всех регионах нашей страны рынок демонстрировал стабильный рост, активное строительство нового жилья, развитие ипотечного кредитования. Однако разразившийся осенью 2008 года мировой финансовый кризис внес существенные изменения в тенденции развития рынка жилья. За продолжительным периодом роста цен последовала закономерная коррекция цен вниз, которая продолжалась до конца 2009 года, значительно сократилось количество ипотечных сделок. С конца 2009 года на рынках жилой недвижимости в стране наметилась некоторая стабилизация цен. 2010 год можно назвать годом стабилизации цен на рынке жилья, оживлением ипотечного жилищного кредитования.
