Желающих вложить в российскую недвижимость сегодня больше, чем готовых проектов. Между тем, тема финансирования остается одной из самых острых в девелопменте. Изменяющиеся внутренние и внешние условия требуют новых форм. Как реагирует рынок?
Новая жизнь
На изменение основной тенденции финансирования девелоперских проектов в нашей стране сегодня влияют два основных фактора. Во-первых, увеличение стоимости денег во всем мире, что сказалось не только на процентных ставках по кредиту, но и на соотношении между заемными средствами и средствами компании. По словам Кевина Дж.Ф.Пола, президента Red Quartz International, если раньше западные банки были готовы финансировать 80% стоимости проекта, то теперь только 70% и даже 60%. Причем никто не знает, каким должно быть «правильное соотношение» в изменившихся условиях.
Во-вторых, сегодня большинство девелоперов обратились к многофункциональным проектам. И это повлекло за собой определенные проблемы: инвестору или кредитору гораздо сложнее оценить перспективы МФК, нежели монофункционального комплекса. Более того, рентабельность МФК не является суммой рентабельности отдельных его функций – они действуют в синергии. К тому же, проекты МФК капиталоемкие, часто их стоимость намного превышает стоимость всех активов компании-инициатора строительства.
Деньги дорожают
По мнению Дмитрия Грицкевича, главного аналитика ИФК «РИГрупп – Финанс», ипотечный кризис в США был ожидаем и прогнозируем, однако никто не предполагал, что проблемы в секторе ипотечного кредитования заемщиков с низким рейтингом в США распространятся по всей мировой финансовой системе. Начало кризиса ознаменовали проблемы хеджевых фондов, потом об огромных убытках стали заявлять ипотечные и инвестиционные банки. Как результат общего кризиса, сократился объем операций на межбанковском рынке, что вызвало рост ставок и кризис ликвидности, для преодоления которого финансовые институты начали распродажу бумаг. Кризис коснулся и России, вызвав в середине августа значительный отток капитала из страны.
Докатившись до России, «мировой кризис» в первую очередь ударил по финансовой системе страны. Благодаря Центробанку, который выдал в августе коммерческим банкам кредитов на рекордные суммы для поддержания ликвидности в финансовой системе, кризиса удалось избежать.
Если в США из-за ипотечного кризиса наряду со спадом продаж жилых домов понесли большие убытки хедж-фонды, ипотечные и инвестиционные банки и компании строительного сектора, то в России строители и девелоперы могут пострадать только косвенно – из-за роста ставок на заемные средства. Иных негативных последствий кризиса для строителей пока не наблюдается – в стране остается значительный неудовлетворенный спрос на качественную жилую и коммерческую недвижимость.
До недавнего времени девелоперы привлекали в основном классические банковские кредиты. Возможно, именно финансовый кризис подстегнет развитие более современных и сложных схем финансирования. На сегодня все многообразие форм привлечения финансов в девелоперские проекты специалисты сводят к трем группам – проектному, форвардному и мезонинному.
Проектное финансирование
По мнению экспертов, именно этот вид финансирования наиболее распространен в нашей стране. «Проектное финансирование достаточно прочно закрепилось в России и бурно развивается, так как больше понятно и банкам, и заемщикам. Погоду на этом рынке делают в основном крупные российские банки, в первую очередь Сбербанк. Поэтому именно проектное финансирование в среднесрочной перспективе будет оставаться основным видом финансирования в России», – считает Евгений Пилипенко, начальник отдела проектного финансирования департамента по работе с инвесторами RIGroup. С ним солидарна Елизавета Эстрина, руководитель отдела консалтинга Praedium: «Банки, чувствуя привлекательность и востребованность этого вида финансирования, разрабатывают новые программы и конкурируют за наиболее интересные проекты».
Хотя Екатерина Комарова, исполнительный директор «Спецстройсоюза», замечает, что условия проектного финансирования несколько отличаются от «классических» западных схем, к тому же «в России ПФ представлено как эксклюзивный, а не стандартный банковский продукт».
Итак, что такое проектное финансирование? Кредит на финансирование определенного проекта, причем источником платежей по кредиту выступают именно денежные потоки от реализованного проекта. Важно, что для осуществления проекта создается специальные компания spv (special purpose vehicle), которая юридически и экономически независима от компании-инициатора ПФ. Целью деятельности данной компании является исключительно реализация конкретного инвестиционного проекта. Учредителем проектной компании является компания-инициатор ПФ, именно она юридически является заемщиком по ПФ.
Разумеется, выход на проектное финансирование предполагает длительный процесс проработки проекта, а также большие трудозатраты на управление проектом на всех его стадиях. Наличие большого количества участников в проекте делает необходимым полное раскрытие информации. От компании-инициатора ПФ требуются большие расходы на прединвестиционную стадию подготовки. И банковские ставки по ПФ выше, чем по классическому кредиту. Но у данной схемы есть множество преимуществ:
- позволяет получить крупные суммы на проект без залога, на длительный срок – 5–9 лет, без привязки к активам компании-инициатора проекта;
- позволяет привлекать нескольких инвесторов и распределять риски между ними;
- налоговые преимущества, поскольку spv может быть иной юрисдикции, чем компания-инициатор проекта;
- индивидуальные графики платежей, причем первые платежи можно осуществлять после того, как будет пройдена фаза запуска проекта (от 1 года до 2 лет) и он выйдет на самоокупаемость;
- девелопер освобожден от необходимости распродавать объект коммерческой недвижимости по частям еще на этапе строительства (что может понизить его «классность» и общую ликвидность).
Банкиры также отмечают свою выгоду от сотрудничества с девелоперами. Например, возможность совместной эксплуатации строящегося объекта (открыть в нем дополнительный офис), расчетно-кассовом обслуживании застройщика, кредитовании покупателей коммерческих площадей и т.д.
В то же время банк поджидают и различные опасности:
- юридический риск, связанный с тем, что у девелопера могут возникнуть проблемы с оформлением земельного участка (в аренду или собственность) и получением разрешения на строительство;
- риск, что застройщик не уложится в запланированные сроки окончания работ и тем самым увеличит время окупаемости проекта;
- риск изменения рыночной конъюнктуры в долгосрочной перспективе, что может повлечь за собой общее падение арендных ставок ниже уровня, заложенного в бизнес-плане, невысокую загруженность арендаторами построенных площадей и т.д.
По мнению многих участников рынка, именно за проектным финансированием будущее. Основные тенденции его развития связаны с уменьшением риска кредитора и уменьшением стоимости денег. Поэтому возможны следующие пути его развития:
- образование партнерских компаний с западными девелоперами. Западные компании будут иметь возможность привлекать более дешевые и длинные деньги;
- вовлечение в ПФ банков-гарантов, т.е. банков, которые не являются банком-кредитором, а дают гарантии в отношении реализации проекта перед банком-кредитором; страховые компании, специализирующиеся в области ПФ и т.д., и распределение проектных рисков между ними;
- распространение выдачи синдицированных кредитов по ПФ, что предполагает диверсификацию банковских рисков;
- появление института государственных гарантий в отношении ПФ (в том числе в отношении стабильности законодательства в отношении налогов и таможенных пошлин);
- появление профессиональных организаторов ПФ на рынке; такими организаторами могут выступать отдельные банки, консалтинговые компании.
Форвардное финансирование
При форвардном финансировании инвестор финансирует строительство объекта и выкупает его по окончании стройки или оформления собственности по заранее определенной стоимости. Обычно инвестор финансирует девелопера для создания объекта при условии последующего распределения получаемого от эксплуатации объекта дохода, что при его эксплуатации позволяет уменьшить для инвестора риск уменьшения дохода, как при ипотечном кредите с фиксированным процентом.
В нашей стране форвардное финансирование было наиболее распространено в секторе жилой недвижимости – строительство жилых домов традиционно велось на средства дольщиков, однако после вступления в силу ФЗ №214 подобное стало затруднительным.
В секторе коммерческой недвижимости форвардное финансирование строительных проектов находится только на этапе становления. На Западе наиболее распространенным механизмом публичного форвардного финансирования является секьюритизация будущих поступлений средств от объектов недвижимости – вывод на рынок ценных бумаг, базовым активом по которым является недвижимое имущество, принадлежащее компании, и потоки доходов от объектов коммерческой недвижимости. По мнению Дмитрия Грицкевича, до кризиса в августе с.г. наиболее крупным, высоконадежным и опытным заемщикам был значительно выгодней выпуск еврооблигаций. Однако в условиях проблем с ликвидностью на зарубежных площадках и возросших ставок по «строительным» облигациям на текущий момент приоритетней эмиссия рублевых облигаций.
Секъюритизация дает возможность девелоперам получить будущие поступления по своим проектам в текущий момент с небольшим дисконтом, что позволяет структурировать финансовые потоки инвестиций, обеспечивающих своевременное финансирование реализуемого проекта. Для российского рынка недвижимости секьюритизация пока является экзотическим способом получения денежных средств, однако в соответствии с мировыми тенденциями этот механизм будет пользоваться все большей популярностью. Форвардное финансирование по сравнению с краткосрочным банковским кредитованием снижает риск, связанный с продажей объекта после строительства, а также для инвестора увеличивает доходность инвестиций из-за более высокого риска и дает ему возможность влиять на ход проекта и выбор арендаторов и извлекать дополнительную прибыль с возможного увеличения арендной платы по сравнению с прогнозируемой.
По мнению Елизаветы Эстриной, в силу отсутствия качественных инвестиционных проектов данная схема применима для девелоперов, которые планируют продать проект сразу после завершения строительства.
Мезонинное финансирование
Относительно новый для нашей страны продукт. По крайней мере, год назад даже среди профессионалов не все были знакомы с этим термином.
Мезонинное финансирование – способ финансирования венчурных проектов, когда инвестор предоставляет ресурсы для ее развития через долговые обязательства с одновременным приобретением опциона с правом приобретения акций заемщика в будущем по определенной заранее цене. Данный способ финансирования способен снизить риски обеих сторон: долговые обязательства имеют более высокий приоритет в конкурсной очереди, что выгодно венчурному финансисту, а опционное соглашение позволяет заемщику в будущем рассчитаться с кредитором в удобной для него форме – выплата прибыли держателю опциона или размещение в его пользу акций.
Мезонинное финансирование – это совершенно новый продукт для российского рынка, предназначенный для нужд компаний с малой капитализацией. Сейчас на этом рынке основные позиции принадлежат банкам, а также венчурным фондам и фондам прямых инвестиций.
По мнению Елизаветы Эстриной, в финансировании недвижимости к мезонинным кредитам часто прибегают застройщики с целью обеспечения дополнительного финансирования строительства (обычно в случаях, когда первичная ипотека или потребность в средствах строительного кредита превышают 10%). Мезонинные кредиты такого рода часто предоставляются под обеспечение не самим строящимся объектом недвижимости, а акциями компании-застройщика (что, как правило, происходит при обычной ипотеке). Это дает кредитору возможность быстрее завладеть обеспечением в случае неисполнения обязательств по уплате и обращения взыскания на имущество. Типовое производство по обращению взыскания по ипотеке может занять больше года, тогда как акции являются личным имуществом заемщика и их можно взыскать в судебном порядке всего за несколько месяцев.
Фото: Photononstop, Viktor Chernov/Russian Look
