Чтобы объект коммерческой недвижимости функционировал без сбоев, нужно обеспечить нормальное техническое обслуживание. Владелец может либо создать собственную службу, либо обратиться к профессионалам. К аутсорсингу в сфере эксплуатации объектов прибегают пока немногие. О причинах этого и об особенностях обслуживания зданий рассуждает генеральный директор УК «Система» Евгений Якушин.
Сама по себе идея аутсорсинга не нова: привлекать профессиональных «эксплуататоров» для обслуживания коммерческой недвижимости за рубежом уже давно считается нормой. В Финляндии, например, в середине 1990-х годов только около 30% компаний прибегали к услугам наемных эксплуатационщиков, а спустя десять лет отдавать свои здания на аутсорсинг стали примерно 70% собственников.
Согласно западной теории менеджмента технические знания не считаются обязательными для руководителя, главная задача которого — управлять людьми и ресурсами. В России все иначе. Как правило, наши собственники склонны к тотальному контролю: для них недвижимость — средство вернуть вложенные деньги, и всеми процессами они хотят управлять сами.
Приведу пример: директор обходится собственной службой, которая занимается устранением неполадок и аварий. Разумеется, при этом нет никакого технического плана развития, плана мероприятий по эксплуатации, сетевого графика обслуживания и бюджета эксплуатации на весь год. Средства тратятся только по факту. Себестоимость такого обслуживания составляет в среднем 125 000 рублей в месяц, но владелец объекта платит полмиллиона и думает, что сильно экономит на эксплуатации…
Впрочем, развитие рынка эксплуатационных услуг сдерживает не только психология наших руководителей. Основная проблема — отсутствие единых стандартов по эксплуатации. Услуга не отформатирована, не имеет четкой структуры, что настораживает собственника.
Я убежден, что информация о стандартах обслуживания должна размещаться на сайтах профессиональных сообществ, чтобы любой желающий мог скачать нормативы и сравнить текущее положение собственных дел с неким принятым эталоном. Такая практика применяется, например, в Эстонии.
У нас же утверждение норм пока лишь обсуждается.
Об эксплуатации здания лучше всего задумываться на стадии разработки концепции проекта строительства. Как правило, затраты на строительство инженерных коммуникаций составляют не менее 50% от общей стоимости девелоперского проекта. Рекомендации по выбору инженерного оборудования, которые дает эксплуатационная компания, следуя одобренной концепции техобслуживания, позволяют существенно сократить расходы инвесторов.
Эксплуатационщики должны понимать значение каждого спроектированного решения. Часто управляющие сталкиваются со строительными недоделками, исправление которых влечет за собой увеличение стоимости. Еще хуже, когда ошибки устранить невозможно: дополнительная эксплуатация влетает в копеечку.
К примеру, в одном из бизнес-центров класса А не были предусмотрены специальные сливы для воды, используемой в процессе уборки помещений. Всю грязную воду, как это водится у нас с давних времен, сливали в унитазы. Для западного бизнес-центра подобного уровня это нонсенс. Пришедшей на объект эксплуатирующей компании пришлось модернизировать систему водоотвода и канализации. Эту ошибку можно было ликвидировать еще на этапе проектирования, если бы собственник вовремя обратился к опытным специалистам.
Сегодня в Петербурге зарегистрировано около 300 компаний, предоставляющих услуги технического обслуживания зданий. Крупных игроков, которых активно привлекают в качестве внешних управляющих, не больше семи. Для этих фирм характерны раскрученный брэнд, хороший пул клиентов, знание рынка недвижимости.
Я бы разделил все компании на три категории. В основной находятся УК, вышедшие из крупных девелоперских фирм, в которых была сформирована собственная служба эксплуатации. Они составляют около 90% от всех существующих. Примерно 8% — это компании, пришедшие вслед за западными инвесторами, чтобы их и обслуживать.
Третья категория управляющих пока самая малочисленная, но наиболее мобильная: они не являются частью больших холдингов и предоставляют услуги эксплуатации в чистом виде. Независимые УК зарабатывают по итогам выигранных тендеров и могут получать доходы как минимум вдвое больше, чем другие управляющие, за счет оптимизации расходов на обслуживание объектов.
Этот бизнес не из легких, но он востребован. Лет через десять мы вполне можем прийти к тому, что две трети собственников будут обращаться к профессионалам, а техническое обслуживание зданий станет одним из самых рентабельных видов деятельности.
Фото: www.facilicom.ru
