В условиях резкого сокращения спроса на недвижимость пострадали не только застройщики, но и риелторские компании. Ведь их существование напрямую зависит от количества заключаемых сделок. Мыслями о том, как сегодня риелторы справляются с кризисом и что ожидает рынок в наступившем году, поделился с «Собственником» управляющий директор агентства недвижимости «CENTURY 21 Запад» Евгений Скоморовский.
– Как сегодня выживают столичные риелторские компании? Как вы считаете, кто останется на плаву после кризиса?
– Ситуация действительно сложная. Многие агентства были вынуждены закрыться, некоторые объявили о временном прекращении своей деятельности, некоторые свернули сеть филиалов до одного действующего офиса. В столице агентствам, работающим под франшизой, намного легче выжить. При этом не могу сказать, что в регионах франшиза становится панацеей: там положение агентств еще серьезнее. Но выживут те, кто этого действительно хочет. Те, кто с самого начала правильно выстраивают бизнес-процессы и способны быстро реагировать на изменение конъюнктуры рынка.
– Как приходится менять привычные схемы работы с клиентами?
– Сейчас приходится в большей степени работать психологами. Вот, например, была такая ситуация. Один из наших клиентов решил продать свою квартиру, которая еще летом оценивалась в $700 тыс. Когда он пришел к нам, мы его предупредили, что продать этот объект за прежнюю цену сегодня невозможно, в любом случае стоит приготовиться к «потере» порядка $200 тыс. Было сложно объяснить этому человеку, что завышать стоимость квартиры или даже оценивать ее вровень с рынком при продаже абсолютно не в его интересах. Ведь на новый объект обращают активное внимание только в течение первых двух недель после начала его экспонирования. А квартира с заведомо непривлекательной в нынешнем состоянии рынка ценой может находиться в продаже очень долго и, в конце концов, перестать пользоваться вниманием потенциальных покупателей. В результате клиент согласился с нашей аргументацией, но уже на следующее утро, поддавшись новой волне эмоций, попросил все-таки выставить квартиру в продажу по среднерыночной цене. В итоге она может быть продана еще дешевле, чем предлагали специалисты агентства еще в начале переговоров о продаже. Вот эти вещи приходится сегодня очень долго объяснять. Продавцы, привыкшие к беспрецедентному и постоянному росту цен на недвижимость, пока психологически не готовы идти на значительные уступки и снижать стоимость.
– А как ведут себя сегодня инвесторы? Действительно ли они стремятся «сбросить» ранее накопленные в своих активах квадратные метры?
– Инвестор инвестору рознь. Те из них, кто готов к долгосрочным вложениям (скажем, на два-три года), сегодня активно продолжают скупать подешевевшие столичные квартиры. В первую очередь это квартиры в новостройках с высокой степенью готовности или в уже сданных домах, небольшие по площади объекты, то есть самые дешевые и, соответственно, наиболее ликвидные. Например, хорошим спросом пользуются адекватно оцененные новостройки на западе столицы.
– Ваша компания занимается также реализацией недвижимости в различных странах мира, в том числе и в США. Есть ли сегодня спрос со стороны россиян на зарубежные объекты?
– Таких сделок сейчас немного. Интересуются зарубежными домами и квартирами, скорее, в ознакомительных целях. Тем не менее по-прежнему есть привлекательные иностранные рынки недвижимости, где можно добиваться неплохих показателей доходности. Дешевеющая недвижимость в развитых странах также может быть интересна инвесторам и при последующей сдаче ее в аренду. Рентабельность в этом случае может достигать 15%.
– В последнее время застройщики для увеличения объема продаж стали обращаться к риелторским компаниям. До кризиса подобных массовых обращений не наблюдалось. Как с этим обстоит дело в Москве?
– Когда застройщик обращается к профессиональным риелторам – это очень правильно. Это цивилизованный шаг. Каждый должен заниматься своим делом: строительная компания – возводить объект, риелторская – его продавать. Поэтому вывод отдела продаж на аутсорсинг, как сегодня принято говорить, решение совершенно логичное. И очень жаль, что весь рынок недвижимости к этому пока не пришел. Особенно не спешат сотрудничать с риелторами крупные столичные девелоперы: как правило, у них создаются собственные отделы продаж или даже собственные дочерние структуры (как, например, «Магистрат» у «Интеко»). Затраты же на содержание подобных офисов очень высоки, а в итоге все расходы включаются в цену квадратного метра и ложатся на плечи покупателя. Что, как вы понимаете, не совсем справедливо.
– Чего еще не хватает российскому рынку недвижимости, чтобы приблизиться к западным стандартам?
– Ну, я думаю, до такой стадии развития еще очень далеко – лет десять, не меньше. Отечественный рынок недвижимости до сих пор еще молод и не до конца структурирован. Нужно еще пройти путь до формирования глубинных этических норм и принципов риелторской деятельности. Миссией агентства недвижимости должно быть не извлечение прибыли, а предоставление качественных, квалифицированных услуг и удовлетворение нужд каждого клиента. Хотелось бы, чтобы бизнес строился не на пару-тройку лет, а на целые десятилетия. Было бы неплохо, если бы по-прежнему существовала система лицензирования риелторской деятельности, что мотивировало бы каждого профессионального участника рынка совершенствоваться и повышать уровень квалификации. К сожалению, действия некоторых риелторов и «черных» маклеров могут создавать отрицательный фон на всем рынке риелторских услуг.
– Преимущественно в какой валюте сейчас заключаются сделки по договорам купли-продажи?
– Пока еще большинство сделок заключается в рублях, но уже идет активный перерасчет в валютный эквивалент. Происходит данный процесс как на вторичном рынке, так и в сегменте новостроек. Например, компания «ДОН-Строй» собирается перевести стоимость всех своих объектов, находящихся в продаже, в евро. К этому могут прийти и другие компании, что в условиях ослабления рубля вполне логично. Подобные шаги со стороны застройщиков уже порождают некоторый ажиотаж, так как не все покупатели смогли вовремя сориентироваться и перевести свои сбережения в иностранные валюты. Причем нервозность наблюдается и в самих девелоперских компаниях. Один из крупнейших игроков московского рынка жилого строительства, не буду называть его имя, поддавшись желанию заработать чуть больше, попросту «кинул» ряд покупателей, перепродав уже проавансированные квартиры с заключенными договорами другим клиентам по более высоким ценам.
– По последним прогнозам финансовых аналитиков, к концу года доллар будет стоить 43 рубля, а евро – 48. Как в таком случае поведут себя цены на жилье, чего ожидать участникам рынка?
– До лета особых потрясений ожидать, думаю, не стоит. Цены будут продолжать постепенно снижаться, на фоне этого будет возрастать покупательская активность. Надеюсь, что к этому моменту восстановится и такой важный сегмент, как ипотечное кредитование. А вот к концу года цены на недвижимость могут пойти вверх. Этому будет способствовать и сокращение предложения от застройщиков: в 2010 году дефицит жилья станет наиболее ощутим, поскольку строительство сейчас практически нигде не ведется.
