Самый актуальный вопрос для большинства потенциальных покупателей – это, конечно, цены. Некоторые компании уже начали снижать цены на новостройки. Евгений Родионов, генеральный директор УК инвестиционно-строительного холдинга RODEX GROUP, прокомментировал для «Собственника» ситуацию на рынке недвижимости.
– Вопрос ценовой динамики волнует сейчас, наверное, всех. Тем не менее несколько крупнейших компаний вообще отказались говорить со СМИ о ценах на первичном рынке… Это тенденция? Как, по вашему мнению, будет развиваться ценовая ситуация на рынке в ближайшей перспективе?
– Тенденцией это назвать сложно, так как большинство застройщиков снижать цены не планируют. Такое положение дел скорее характерно для столичных новостроек и пока не затрагивает рынок загородного строительства, где покупка дачи или коттеджа совершается в основном для личного пользования, а не для последующей перепродажи. Рынок новостроек еще не отошел от последствий 214-ФЗ, предложений на рынке по-прежнему недостаточно. Цены на нефть хоть и снизились, но все равно остаются на высоком уровне для того, чтобы рынок недвижимости чувствовал себя уверенно. Поэтому рост стоимости жилья продолжится, но с уже значительно более медленной динамикой. Спрос на объекты столичной и подмосковной недвижимости растет все время, т. к. растут доходы, объем ВВП, вследствие чего увеличивается и покупательская способность.
– Сохраняется ли на рынке дефицит новостроек? Каких еще предложений не хватает?
– Дефицит новостроек на рынке сохраняется, в частности, не хватает доступных предложений эконом-класса. В настоящее время примерно 40% общего спроса на загородную недвижимость приходится на коттеджные поселки эконом-класса, что значительно превышает имеющееся на рынке предложение. После почти двукратного роста цен на жилье индекс показывает, что жилье практически недоступно даже среднему классу, не говоря уже о социально незащищенных слоях населения. Таким образом, лишь 10–12% (320–380 тыс.) семей нуждаются и способны приобрести жилье в Московском регионе. Увеличение объемов малоэтажного загородного строительства вокруг крупнейших мегаполисов в Российской Федерации – один из наиболее очевидных способов повышения доступности жилья. Инвестиционно-строительные компании полного цикла, работающие на рынке малоэтажного строительства, способны возводить дома в пределах 50-километровой зоны от мегаполиса со стоимостью 1 кв. м с учетом придомовой территории практически втрое дешевле недвижимости в черте города.
– Как вы можете описать ситуацию на рынке загородной недвижимости?
– Ситуация на городском рынке недвижимости оказывает незначительное влияние на загородный рынок. Когда цены на столичную недвижимость резко выросли, увеличение стоимости домовладений в дачных и коттеджных поселках Подмосковья имело более равномерную динамику и соответствовало общерыночной тенденции, поэтому говорить о том, что напряженная ситуация на рынке городской недвижимости как-то сильно отразится на загородной недвижимости, не приходится. Дефицит земли в Москве приводит к тому, что в пределах города появляется все меньше новых объектов на продажу, что провоцирует небывалый рост цен. В этой связи покупатели серьезно рассматривают перспективу покупки загородного дома для постоянного проживания в пределах 30-километровой удаленности от МКАД по наиболее ликвидным западному и северо-западному направлениям как альтернативу московской квартире.
Вложения в загородные дома и коттеджи по-прежнему остаются наиболее надежным способом инвестирования. Здесь играет роль и экономический, и психологический фактор. Приобретая дом с участком, люди платят за нечто реальное, и их вложения в данном случае обеспечены землей, которая переходит в непосредственное владение. Цены на объекты ежегодно только растут, а в удачных проектах рост составляет порядка 20% ежегодно. Показательно то, что даже при покупке «загородки» в кредит конечная прибыль перекрывает выплаты по банковскому кредиту и прочие накладные расходы.
– Как вы относитесь к тому, что многие деревни сносят и на их месте строят дома? Тенденция эта началась несколько лет назад с подмосковных Мытищ и Балашихи, со скандалом докатилась до Бутово…
– Город растет и расширяется, что является естественным процессом для такого мегаполиса, как Москва, однако освоение прилегающих к Москве территорий должно происходить в рамках существующего законодательства и не нарушать права граждан, проживающих на данных территориях.
– Говорят, что в Москве еще можно строить, хватает и строительных мощностей, и инфраструктуры. А вот в регионах совсем сложно, и поэтому объемы строительства там совсем небольшие… Как вы видите региональные строительные перспективы?
– Основная проблема, существующая в настоящее время в регионах, заключается в том, что не реализуется концепция комплексного освоения территорий. В основном осуществляется точечная застройка без особого внимания к инфраструктуре, причем как в городах, так и в пригороде. Более-менее благоприятная ситуация наблюдается в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Ростове. Необходимо – в рамках программы «Доступное жилье» – комплексно подходить к решению поставленной задачи по обеспечению граждан РФ именно доступным и комфортным жильем. Помимо строительства самих домов необходимо развивать инфрастуктуру, инженерные и строительные мощности в регионах России. При комплексном подходе к реализации национального проекта можно говорить о вполне благоприятных перспективах развития строительства в регионах.
– Девелопер, как никто другой, должен всегда думать на шаг вперед. Как, по вашему мнению, будет развиваться законодательная ситуация на строительном рынке?
– Нужно разработать комплекс мероприятий по созданию прозрачного рынка земли в России: нормальный оборот земли практически отсутствует, процедуры изменения черты поселений носят крайне сложный характер, существуют коллизии земельного и градостроительного законодательства. Крайне затруднено приобретение земельного участка по прямой сделке купли-продажи, этот процесс требует много времени и дополнительных расходов. Например, сегодня процедура изменения вида разрешенного использования, не говоря уже об изменении категории земельного участка, носит крайне сложный характер, требует серьезных вложений и занимает от 6 месяцев до 1,5 лет. Как в таких условиях увеличивать темпы жилищного строительства – абсолютно непонятно.
Необходимо также разработать регламент для максимального упрощения процедур, связанных с согласованием инвестиционно-строительных проектов и получением технических условий для застройщиков. Ускоренный режим согласования ИРД будет сокращать сроки реализации проекта, стоимость кредитных ресурсов и, как следствие, уменьшать стоимость конечного продукта для конкретного покупателя.
Следует внести изменения в существующую законодательную базу для упрощения процедуры привлечения иностранной рабочей силы, поскольку действующие законы практически не работают, а рост объемов строительства неминуемо приведет к дефициту трудовых ресурсов. Благодаря законотворческой деятельности государственных органов в скором будущем можно ожидать значительного упрощения процедуры найма иностранной рабочей силы. Так, 15 января 2007 года ожидается вступление в силу поправок в закон «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации»…
– В прессе много говорится о том, что ипотека «подхлестывает» цены. Из вашего опыта, каково влияние ипотеки на современный рынок?
– Ипотека позволяет застройщику увеличивать темпы реализации своих объектов, тем самым привлекая полученные денежные средства на реализацию проекта, что приводит к снижению необходимых инвестиций и ускоряет выход его на самоокупаемость – все это делает проект более рентабельным для застройщика.
