Стремительный рост цен на рынке московской недвижимости, продолжающийся с лета прошлого года, заставляет еще раз переосмыслить происходящее, сравнить существующую ситуацию с другими секторами экономики, попробовать понять источники этого роста и сделать выводы на будущее. Учитывая, что большое видится издалека, попробуем охватить как можно больший период, например, с докризисного времени или с 4 квартала 1997 года, взяв эту точку отсчета за 100 процентов. Для этого подготовим график изменения средней цены предложения 1 кв.м на вторичном рынке типового жилья Москвы в долларах и рублях и рассмотрим его в различные периоды времени.
В последнее время довольно часто происходят отсылки к ситуации конца 1998 года, когда рубль был девальвирован в 4 раза по отношению к доллару (курсовая стоимость изменилась с 6 до 24 рублей за 1 доллар США). Как же отреагировал рынок недвижимости на этот факт? Весьма просто: рублевые цены выросли в те же 4 раза уже к 1 кварталу 1999 года. Продавцы зафиксировали долларовые цены и произвели простой пересчет рублевых цен по новому курсу. Однако такое увеличение цены не было поддержано покупателями и продавцы были вынуждены производить ценовую корректировку. Минимум корректировки пришелся 2-ой квартал 2000 года, когда долларовые цены снизились до 65 % от уровня цен 4 квартала 1997 года, а рублевые достигли 306 % от того же уровня. На рынке наступило равновесие платежеспособного спроса и предложения. После 3-го квартала 2000 года цены стали расти, и рост продолжался вплоть до 3 квартала 2004 года. После этого рост не только прекратился, но в отдельные периоды рублевые цены предложений начали снижаться. Это продолжалось до 2 квартала 2005 года. Чем же было вызвано это падение, и было ли это падением?
Для сравнения изучим поведение индекса РТС за это же период времени. Достигнув очередного пика к концу 1 квартала 2004 года (780 пунктов) индекс РТС рухнул к концу 3 квартала того же года до уровня 520 пунктов. Затем на рынке акций был отмечен колебательный период, но уже к концу 2-го квартала 2005 года индекс приобрел устойчивый рост, а в 3 квартале 2005 года индекс РТС перешел границу в 900 пунктов. Совершенно аналогичная ситуация наблюдалась в этот же период и на рынке жилья. Что же произошло в это время? Ответ известен: началось дело против ЮКОСа.
Участники рынка недвижимости отреагировали на новые условия, как и участники другого рынка – рынка акций. По истечению некоторого времени выяснилось, что ситуация с ЮКОСом оказалась частным делом, а не новой экономической политикой и индекс РТС продолжил свой рост. Аналогичная ситуация наблюдалась и на рынке недвижимости. Начиная с 3 квартала 2005 года, темпы роста цен на квартиры стали ставить новые рекорды. Можно ли говорить о том, что рынок недвижимости стал более привлекателен, чем это было до начала стагнации? Скорее всего, нет. Высокие темпы роста цен после 3 квартала 2005 года обусловлены в большей мере компенсацией за простой с 3 квартала 2004 года по 2 квартал 2005 года. Это можно подтвердить, сравнивая темпы роста наличной денежной массы и цен на квартиры.
В рассматриваемый период, 3 квартал 2004 года– 2 квартал 2005 года, тенденция роста наличной денежной массы оставалась без изменений. Следовательно, общая экономическая политика так же была неизменной. А вот психологическая неуверенность в том, что эта политика останется неизменной, привела к остановке роста рублевых цен и даже к их, хотя и незначительному, но снижению. Учитывая изложенное можно смело констатировать, что нынешние высокие темпы роста цен являются в большей степени компенсацией за предыдущий простой. Но надолго ли это?
Желание продавцов как можно быстрее компенсировать свои потери понятно. Но немаловажным условием является и покупательная способность будущих владельцев жилья. Исследовать спрос - золотая мечта каждого профессионального участника рынка, однако опыт показывает, что это практически не возможно. Доступные данные по спросу не идут ни в какое сравнение с данными по предложениям. Их несравненно меньше по объему и, следовательно, выборка по спросу менее репрезентативна, чем выборка по предложению. Однако спрос и предложение вещи взаимосвязанные. Так продавец не будет наращивать цену, не имея косвенного представления о неком пределе платежеспособного спроса, после перехода которого, товар перестает продаваться в силу своей слишком завышенной цены. Попробуем исследовать предпочтения потенциальных покупателей квартир на основании изменения отношения цены предложения в квартирах с различным числом комнат, к средней цене предложения по рынку в целом.
В период так называемой стагнации, продолжающейся с 3 квартала 2004 года по 2 квартал 2005 года, хорошо видно, как отношение цены 1 кв. м в однокомнатных квартирах к средней цены предложения по рынку в целом, снижалось. А в период высоких темпов роста цен (после 3 квартала 2005 года) стало расти. Отсюда следует, что в период так называемой стагнации для покупателей были важны не только ценовые, но и качественные характеристики приобретаемого жилья, а в период высоких темпов роста цен на первый план выходят только ценовые характеристики, так как денежных средств на удовлетворение качественной составляющей уже не хватает.
Показательно, что в 1 квартале 2006 года отношение цены 1 кв. м в трехкомнатных квартирах к средней цены предложения по рынку в целом стало ниже аналогичного показателя для однокомнатных квартир. Из этого можно сделать вывод о том, что темпы роста цен настолько высоки, что потенциальные покупатели трехкомнатных квартир уже не обладают достаточными денежными средствами для покупки нужного товара, а продавцы, ощущая это, не наращивают цены среднерыночными темпами. Если темпы роста цен останутся и далее такими же высокими, то не исключено, что отношение цены 1 кв. м в двухкомнатных квартирах к средней цены предложения по рынку в целом станет ниже аналогичного показателя для однокомнатных квартир. В этом случае будет исчерпаны финансовые возможности потенциальных покупателей двухкомнатных квартир. И только после этого можно будет говорить о кризисных явлениях на рынке московской недвижимости. А пока ситуация складывается хотя и напряженная, но за рамки контроля не выходящая. При этом необходимо отметить, что такие темпы роста цен на московском рынке недвижимости до сегодняшнего времени не наблюдались, хотя нечто подобное и происходило в 3-4 кварталах 2003 года.
В этот период квартальный прирост цены предложения уже достигал уровня в 16,5%. Рост цен был настолько высок и необычен, что стали поговаривать о неких мифических инвесторах, скупающих все квартиры на корню и готовых обрушить рынок. Хотя нормальная логика подсказывала, что даже если эти инвесторы и существуют, то избавляться от такого быстрорастущего и надежного актива, как квартиры смысла нет. Основная задача любого инвестора, вложение денег в быстрорастущие активы с целью извлечения прибыли. А в этот период других альтернативных активов, сопоставимых по доходности и надежности не было. Это подтверждается сравнением динамики изменения значения индекса РТС и динамики изменения средней цены предложения 1 кв. м на рынке типового жилья Москвы, пересчитанной по методике расчета индекса РТС, за период с 4 квартал 1997 года по настоящее время.
Если бы инвесторы действительно присутствовали на рынке недвижимости в достаточно большом количестве, то уже к концу 2005 года они бы сбросили активы, вложенные в недвижимость, и вышли на рынок акций, что, безусловно, отразилось бы на объеме предложений. Но этого не происходит. Что же касается уменьшения объема предложений в период ускоренного роста цен, то это типовая реакция рынка. Доказательством этому может послужить сравнительный график поквартальной динамики изменения цен и объема предложений.
Объемы предложений падают при увеличении темпов роста цен и увеличиваются при их замедлении. Как правило, минимум объема предложений приходится на максимум прироста цен, с отставанием на 1 квартал. Это объясняется правилами рынка, когда продавцы ловят наиболее благоприятный момент для продажи и при приближении ценового пика увеличивают количество товара, что неизбежно приводит к снижению темпов роста цен. В дальнейшем происходит обратный процесс: объемы предложений достигают объемов платежеспособного спроса, и цены начинают расти, что в свою очередь приводит к уменьшению объемов предложений.
В настоящее время рынок находится в фазе роста цен, снижения объемов предложений и увеличения платежеспособного спроса, в том числе и за счет банковских кредитов. Кстати, именно банковские кредиты добавляют масла в ценовой огонь. Не имея возможности уменьшать ставку по кредиту в силу экономических причин, банки пошли другим путем: снижением порога собственного капитала заемщика. Это привело к тому, что число потенциальных покупателей квартир значительно возросло, что не преминуло отразится на платежеспособном спросе и росте цен.
Учитывая изложенное, можно констатировать факт того, что рынок хотя и находится на очередном ценовом пике, но до кризиса еще далеко, если вообще этот кризис наступит. Некоторые опасения вызывает только перспективная кредитоспособность банковских заемщиков. Но устойчивое состояние экономики дает надежду на то, что если некоторая часть заемщиков и не сможет расплатиться с полученными кредитами, то произойдет это не в массовом порядке и банки, в свою очередь, не будут распродавать квартиры, находящиеся в залоге, по бросовым ценам. Тем более, что и они заинтересованы в получении максимальной прибыли.
