Комплексное освоение территории: российский и зарубежный опыт
Проекты комплексного освоения территории (КОТ), в рамках которых наряду с жильем строятся и инфраструктурные объекты, становятся все более популярными в Москве и Подмосковье. Чем российские способы КОТ отличаются от европейских, можно ли в России применить зарубежный опыт? На эти вопросы «Газета.Ru» попросила ответить аналитиков, девелоперов и участников рынка недвижимости.
Юлий Борисов, соучредитель, главный архитектор компании UNK Project:
— Разница между российским и западным подходами в вопросах комплексного освоения территорий (КОТ) в том, что у нас в стране основной драйвер, вокруг которого строится будущий квартал, — это жилье. Все остальное вторично. В том числе и социальная составляющая, то есть та самая инфраструктура, которую муниципальные власти сами построить не могут и поэтому перекладывают эту нагрузку на девелоперов. Более того, покупателя квартир в первую очередь интересует цена объекта, потом в гораздо меньшей степени социальное окружение и далее инфраструктура. При этом в большинстве случаев инфраструктурное наполнение влияет на цену, увеличивая ее.
На Западе, в частности в Европе, рынок более развит, более насыщен объектами, и сроки окупаемости проектов там выше. Поэтому той же инфраструктуре уделяется гораздо больше внимания. И самое главное — на Западе есть стратегия развития, она не такая бумажная, чисто юридическая, как у нас. Там знают, что где появится, когда и по какому пути будет развиваться. Российским же девелоперам надо сначала найти территорию (причем заранее неизвестно, где она будет располагаться, в промзоне или в городской черте), а потом придумать план развития и развивать ее самостоятельно, так как в большинстве городов нет градостроительных планов, и когда они появятся, неизвестно. Но все же, хоть и маленькими шажками, мы продвигаемся вперед, появляются кластеры, то же Сколково, есть и другие проекты, так что в ближайшей перспективе станет понятен вектор. Это будет европейский сценарий с нашими особенностями. Но это все касается столичного региона. В России процессы, подобные тем, что происходят в Москве и Подмосковье, начнутся через пять-семь лет.
Анастасия Подакина, директор по маркетингу «ВТБ Арена Парк»:
— В случае с Москвой пока складывается ощущение, что комплексное развитие территорий — единственный способ быстрого и гармоничного развития города в целом. Архитекторы понимают, что у них есть возможность работать не просто с фасадами, а со структурой города, с городской средой. Вообще понятия «городская среда» в обиходе российского девелопмента до недавних пор не существовало как такового. Случаев комплексного редевелопмента территорий было очень немного, их влияние на город было неочевидным. Лет 7 назад Норман Фостер говорил о необходимости сделать большую городскую площадь в одном из девелоперских проектов. Тогда это казалось невозможным. Борьба шла за метры, которые могли легко превратиться в большие деньги с одной стороны или могли бы обеспечить узнаваемость и востребованность бренда проекта с другой. Сегодня идеи об организации общественных пространств становятся повсеместной реальностью. Это совершенно новый уровень девелопмента, который решает теперь более глобальные задачи, выходящие за рамки просто бизнеса, и выполняет важную общественную миссию.
Мы хотим заниматься спортом в городе, встречаться с друзьями в кафе и парках, отдыхать всей семьей на свежем воздухе, не покидая пределов мегаполиса. То есть потребности клиента на рынке недвижимости значительно изменились в сторону комплексных инфраструктурных решений. Значительно выигрывать в конкуренции будут девелоперы, который уже смогли выйти на этот уровень и не просто решают инфраструктурные задачи, а используют масштабы объекта, чтобы создать интересное, живое, зеленое, удобное общественное пространство. Поэтому думаю, интерес со стороны бизнеса к сложным комплексным проектам будет расти. Властям также будет интересно развивать подобные проекты, так как без участия инвестиций провести реальную реформу городского пространства будет сложно, ведь путем решения локальной проблемы переоборудования какого-то отдельного парка, заметных положительных изменений в городе сделать не удастся.
Что касается самих жителей города, несмотря на временные трудности (сроки реализации комплексных проектов длиннее, чем точечных), они получают взамен сиюминутных трудностей цивилизованный европейский город, а стоимость недвижимости в домах, граничащих с проектами КОТ, по оценкам аналитиков, способна увеличиться на 20-25%. Соответственно, в комплексном развитии территорий должны быть заинтересованы три стороны: девелоперы, городские власти и сами жители города.
Дмитрий Коновалов, генеральный директор Tekta Group:
— На рынке недвижимости столичного региона довольно много проектов комплексного освоения территорий, у каждого из них свои преимущества и недостатки. К сожалению, строить микрорайонами могут немногие и с экономикой проекта там сложнее. Именно поэтому застройщики выбирают комплексное освоение территорий. Квартальная застройка, как правило, выгодна и девелоперам, и покупателям. Девелопер, создавая практически автономные пространства и комфортную для жизни среду, повышает ликвидность своего продукта. А инфраструктура жилого комплекса значительно повышает привлекательность предложения для потенциальных покупателей. Кроме того, качество строящегося жилья при квартальной застройке выше, ровно потому, что можно варьировать технологии строительства, улучшая тем самым конечный продукт.
Если говорить о зарубежной практике, то Россия развивается по европейскому пути, в рамках которого мы превращаем свободные пространства в автономные мини-города со всей необходимой инфраструктурой. При этом есть коренное отличие от европейских реалий. В Европе муниципальные образования (на выбранном для строительства участке) стараются подготовить все коммуникации и только потом привлекать застройщика. У нас вопрос коммуникаций, пожалуй, самый затратный во всей этой истории и отдан он на откуп девелоперу. Еще одно отличие — этажность. До последнего времени в квартальной застройке Подмосковья возводились многоэтажные комплексы, теперь, как мы уже знаем, действует норма по ограничению этажности. А это значит, что мы еще на один шаг стали ближе к Европе и остальному миру, где приоритет отдается малоэтажному строительству.
Александр Пыпин, директор аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ»:
— В понятии «комплексное освоение территории» ключевым словом является «территория». Именно из ее особенностей (по ландшафту, геологии, имеющейся транспортной, жилищной и прочей инфраструктуре, сложившемуся землепользованию, характеристикам прилегающих земель) необходимо исходить при комплексном освоении. Учитывая разнообразие России, уникальность каждого куска земли, советский подход к комплексному освоению территории, когда по всей стране строились одинаковые безликие микрорайоны, явно устарел.
Современный подход к комплексному освоению территорий предполагает использование индивидуальных архитектурных и планировочных решений с учетом ландшафта территории, размещение в составе осваиваемой территории как жилой застройки с общественными зонами и паркингами, так и офисных и даже промышленных площадей (с соблюдением экологических требований), парковых и рекреационных зон. По сути, это концепция «город в городе», которая минимизирует необходимость использования длительных поездок, модель, при которой город максимально децентрализован.
При этом важнейшим вопросом при комплексном освоении территории является не только вопрос «что?», но и вопрос «кто?». Без этого самый продуманный проект в процессе реализации может превратиться в нечто уродливое и неудобное для жизни. Современный подход предполагает, что еще на этапе проектирования стороны — а это местные и региональные власти, застройщики, инвесторы, жители, сетевые компании, поставщики услуг ЖКХ — определяют, кто, что, когда и за чей счет будет делать. Европейская практика показывает, что на достижение таких договоренностей могут уходить годы, зато потом проекты реализуются почти без проблем и конфликтов. При этом локальные проекты комплексного освоения изначально вписываются в глобальные проекты развития территорий. Современная российская специфика заключается в несбалансированности комплексных проектов освоения территорий по функциональным зонам. Например, может преобладать жилье, наблюдаться недостаток объектов социальной инфраструктуры. Российские проекты могут не учитывать специфику текущего использования и перспективы будущего использования соседних участков, чему способствует отсутствие актуализированных генеральных планов и правил землепользования и застройки. Часто проекты разрабатывают без учета текущей ситуации с инженерной и транспортной инфраструктурой. Это в будущем приводит к конфликтам с генерирующими и сетевыми компаниями, которые не хотят расширять котельную или подключать район к теплотрассе, пробкам на соседних магистралях, на расширение которых в бюджете деньги не запланированы.
Елена Попова, руководитель отдела генеральных планов архитектурного бюро БРТ РУС (входит в ГК «Интеко»):
— В России комплексное освоение территории — это, по сути, застройка жилого района по государственным нормативам. В них четко прописано, сколько в среднем на каждую тысячу жителей должно быть предусмотрено жилой площади, мест в школах и детских садах, машино-мест, зеленых насаждений. Там также указано, как именно все это должно распределяться по территории в зависимости от ее расположения. И если норматив выполнен, считается, что территория освоена комплексно.
За рубежом и, в частности, в Европе тоже есть свои нормативы, но они, можно сказать, более спонтанны, поскольку определяются негосударственными фондами и локальными попечительскими советами. Зато там работает система городского мониторинга, четко отслеживающая потребности людей в каждом районе. И в зависимости от его результатов жизнь в городах может очень сильно видоизменяться с течением времени.
Сейчас в мире прослеживается совсем иная тенденция. И мы, пусть пока не везде и с некоторым опозданием, тоже этой тенденции следуем. Речь идет об избавлении городских территорий от любой монофункциональности. Это касается и промышленных территорий, и спальных районов. В них должны появляться рабочие места, городские парки, культурные и торговые центры — другими словами, в любой точке города должно быть все необходимое для полноценной деловой, культурной, общественной и частной жизни.
Такая тенденция характерна для постиндустриального общества, когда большинство населения крупных городов занято интеллектуальным трудом. А именно в таком обществе мы сегодня и живем. Поэтому «Интеко» следует этому тренду при проектировании своих объектов, и, думаю, к этому же в той или иной мере должны прийти все участники рынка.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
— Большинство российских проектов комплексного освоения территории, которых, к слову, не так уж и много, едва ли дотягивают до мирового уровня. Прежде всего это связано с тем, что в России нет четких и проработанных механизмов взаимодействия государства и бизнеса, а именно такое партнерство является одним из главных условий для успешной реализации проектов КОТ. Зачастую инвесторы-инициаторы сталкиваются с ограниченностью государственной поддержки, а иногда и вовсе с ее отсутствием. В результате практически все российские проекты КОТ совсем не похожи на то, чем они должны являться в действительности, а именно независимыми, инфраструктурно самодостаточными городскими поселениями, которые предоставляют своим жителям качественный уровень жизни.
Зарубежная практика комплексного освоения территории показывает, что для успешной реализации подобных проектов необходимо отказаться от типовой застройки. Абсолютно недопустимо возводить поселения КОТ в логике спальных районов. Наоборот, в таких проектах должно быть обеспечено высокое разнообразие городской среды. К сожалению, в России такой подход используется крайне редко. Успешные проекты КОТ за рубежом нередко превращаются во вполне независимые городские поселения с собственной структурой и деловой активностью. Их численность со временем только растет. Происходит это по мере увеличения экономической активности, а также освоения новых площадок под застройку.
Российские проекты КОТ в большинстве случаев не имеют возможности для превращения в самостоятельные поселения — застройщики редко закладывают в проекты свободные пространства, необходимые для их качественного развития. Безусловно, для успешной реализации проектов КОТ в России необходимо учитывать опыт зарубежных коллег. Однако использовать какой-то один подход не представляется возможным, поскольку условия в нашей стране все-таки совсем другие. Для начала власти должны разработать государственную программу, где будут закреплены ключевые характеристики проектов КОТ, а также обозначены четкие механизмы их реализации.
