Покупка квартиры
Любое дело начинается с решения. Покупка квартиры тем более. Во-первых, человек решает, какое конкретно жилье хочет приобрести. Во-вторых, выбирает: искать ли объект самому или обратиться к специалистам.
Можно, конечно, самостоятельно попытаться купить квартиру. Однако жилье – это не кроссовки, риски здесь слишком велики. Разумеется, если квартира пятая по счету, которую человек купил за последний год, он и сам справится. Но чтобы свести все неприятности к минимуму, стоит обратиться в риэлторскую фирму. Именно в фирму, а не к частному лицу, потому что риэлторская компания страхует свои риски и имеет страховой полис. Кстати, такой полис должны предоставить клиенту по первому требованию.
Как правило, люди выбирают фирму по рекомендации тех, кто уже покупал недвижимость и работал с конкретной организацией. Но часто бывает так, что человек просто приходит по объявлению, и агентство ему нравится. Выбор фирмы зависит, конечно, от клиента. Фирмы покрупнее, скорее всего, и за услуги возьмут подороже. В Нижнем Новгороде около 50 агентств, входящих в Нижегородскую Гильдию Риэлторов. Все они заботятся о своем имени и делают работу качественно. Можно пройтись по агентствам и узнать, где какие берут комиссионные. В нашем городе их размер колеблется от 3 до 10 процентов от суммы сделки. Комиссионные могут быть уже заложены в стоимость квартиры, которая продается через агентство, а могут начисляться отдельно. Например, квартира стоит 3 миллиона рублей, 3 процента комиссионных составляют 90 000 рублей, значит, квартира будет стоить 3 090 000 рублей. Если комиссионные заложены в стоимость квартиры, агентство должно об этом уведомить. Стоит помнить, что риэлторская фирма ничего не продает и не покупает, а предоставляет услуги по покупке или продаже, за что клиент и платит.
Три квартиры на выбор
Если клиент решил купить квартиру через агентство, с ним заключается договор об оказании услуг на подбор квартиры. В документе оговаривается, что человек хочет купить, где и за какую примерно сумму, а также агентские комиссионные. Следующий шаг - подбор квартиры риэлтором. Татьяна Розенталь, менеджер агентства «Альтернатива», обычно показывает клиенту три разных квартиры: подороже, чем клиент рассчитывал, типовую и подешевле. Жилье может быть в разном состоянии. Бывает, что после просмотра человек покупает совсем не то, о чем заявлял ранее. Так происходит потому, что изначально люди не всегда могут представить, как должен выглядеть на деле желаемый объект.
По опыту Татьяна Розенталь знает: если после просмотра 6-7 квартир человек все не определился, значит, он не выберет еще очень долго.
Отказываясь от услуг агентства, клиент по договору должен заплатить за каждый просмотр по акту о просмотре квартиры. Стоимость одного показа в разных агентствах от 100 до 300 рублей. Если квартира выбрана, то стоимость просмотров должна входить в сумму, взимаемую за оказание риэлторских услуг. Кстати, показы могут длиться от 3 дней до 3 месяцев.
Проверка документов
Когда клиент определился, что он будет покупать, начинается сбор необходимых документов. Агентство должно выяснить, были ли в продаваемой квартире перепланировки, нет ли лиц, временно снятых с регистрационного учета, все ли собственники на данный момент находятся в пределах досягаемости (кстати, сейчас много жилья, собственники которого живут за границей).
После проверки юридической чистоты квартиры начинается подготовка к сделке. Если покупка происходит за наличные, то назначается время сделки, приглашаются покупатель и продавец с пакетом необходимых документов. Особое внимание агентство обращает на следующие обстоятельства: на кого будет покупаться квартира (на одного клиента или на семью) и в каких долях (если, например, покупатели муж и жена). Все, что нужно от покупателя – это паспорт и документ, говорящий о семейном положении. Ну и деньги, разумеется. Сделка по купле-продаже недвижимости имеет срок давности 10 лет.
Внимание к бумажкам
Если для покупки нужен кредит, на арену сделки выходят ипотечные брокеры. В этой роли может выступать и сам риэлтор. Собираются документы о финансовом состоянии клиента, банк проверяет его платежеспособность. При благоприятных обстоятельствах ипотеку можно оформить за неделю. После этого в банк предоставляется необходимый пакет документов для купли-продажи квартиры: выписка из Единого государственного реестра о том, что квартира не заложена и принадлежит данному собственнику, справка из Ростехинвентаризации (БТИ), выписка из лицевого счета.
При покупке квартиры особое внимание следует обратить на правоустанавливающие документы. Если они выданы до 1996 года или в период с 1996-го по 1998 годы, то не зарегистрированы в учреждении юстиции. В этом случае надо брать выписку из земельной книги, которая и подтвердит право собственности. К данной необходимо присовокупить еще и выписку из Единого государственного реестра. Для того чтобы убедиться, что какие-либо действия не совершались с частью квартиры позже, но в пределах все того же «нерегистрируемого» времени.
Здесь возможна одна тонкость: так как права не регистрировались, берется выписка из земельной книги, однако она не показывает, какие действия могли совершаться с частью квартиры. Например, в 1992 году было два собственника жилья, а в 2000 году один из собственников взял и подарил свою долю. В земельной книге этой информации нет, поэтому продажа такой квартиры невозможна, так как собственник второй доли поменялся.
Обязательно следует выяснить, нет ли в покупаемой квартире временно отсутствующих лиц, которые не знают о ее продаже (например, те, кто находятся на срочной военной службе, сидят в тюрьме или уехали на несколько лет за границу). То есть, все собственники должны быть в курсе дела.
Если они не против, но не могут присутствовать на сделке, оформляется генеральная доверенность на продажу. Кстати, сейчас некоторые банки отказываются участвовать в сделках по генеральной доверенности. Если человек находится в пределах досягаемости, то лучше встретиться с доверителем. Стоит убедиться в том, что доверитель хочет продать квартиру, что он соглашается на сделку сознательно и добровольно. Другое дело, когда генеральная доверенность пришла от проживающего за границей через консульство. В данном случае нужно проверить, не входит ли заграничный доверитель в группу риска.
Когда человек покупает квартиру по доверенности, агентство обязано предупредить его обо всех возможных рисках.
Продать квартиру или продавать?
Часто клиенты обращаются в агентство с такой проблемой: я хочу продать квартиру, но не знаю, сколько она стоит. Тогда фирма проводит маркетинговое исследование. То есть, выясняет, по какой цене сейчас продают подобное жилье. Обычно у похожих квартир разница в стоимости составляет 200 - 300 тысяч рублей. Если клиенту кажется, что цена его квартиры выше (например, она с хорошим ремонтом), риэлтор едет и смотрит, так ли это в действительности. Если да, то цена поднимается. Если нет, то клиенту обычно объясняют, что он завышает цену и стараются убедить его в необходимости снизить планку.
В случае когда хозяин настаивает, ему предлагают попробовать продать квартиру по его цене, но с одним условием: при отсутствии спроса агентство имеет право снизить цену. Обычно клиенты принимают такие условия. Если в течение месяца потенциальные покупатели кладут телефонную трубку, едва услышав о цене, риэлторы сообщают продавцу о том, что его недвижимость не продастся. Зачем кому-то покупать квартиру за 3,5 миллиона рублей, если он может купить такую же на полмиллиона рублей дешевле?
Это разные вещи - продать квартиру и продавать. Продать, значит, реализовать достаточно быстро, без потерь и за рыночную цену. А продавать квартиру можно несколько лет за заоблачные деньги.
Впрочем, если у клиента «не горит», и ему нужна именно определенная сумма, можно заключить договор продаж на более длительный срок. В конце концов, у каждой квартиры есть свой покупатель. Да и цены на жилье все еще растут. Так что через три-четыре месяца, возможно, и удастся продать квартиру по желаемой цене.
«Чистота» квартиры
Для клиентов покупка квартиры и продажа квартиры – два разных процесса. Для риэлтора они мало чем отличаются. Оба начинаются со сбора документов.
Если у данной недвижимости несколько владельцев, договор об оказании услуг по продаже заключается с каждым из них. Соответственно, все собственники оповещаются о факте продажи. Сделка состоится только в том случае, когда все владельцы квартиры подпишут договор купли-продажи. Только после этого начинается сбор документов, необходимых для продажи.
Прежде всего, это правоустанавливающие документы: договор приватизации, договор купли -продажи, договор мены, договор дарения или наследства. При правоустанавливающих документах дарения или наследства нужна еще и выписка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам. Затем – документ, подтверждающий регистрацию правоустанавливающих документов, выписка из Единого государственного реестра, выписка из лицевого счета, справка из БТИ (то есть, Ростехинвентаризации). Она бывает часовая, суточная или двухнедельная. Чем дольше делается, тем, соответственно, дешевле.
Если квартира оформлена на одного из супругов, необходимо разрешение на продажу от второй половины. Если квартиру продает лицо из группы риска - справка из психдиспансера. Эта практика пришла к нам из Москвы. Там справку о вменяемости требуют и банки, и риэлторские фирмы. Она защищает как продавцов, так и покупателей. В практике агентств бывали случаи, когда на продажу готовилась квартира с задолженностью по коммунальным платежам. Так вот фирма из аванса покупателя и с его разрешения все оплачивала, собирала документы, а продавец потом приносил справку, что у него психическое заболевание, и он не отвечает за свои действия. Разумеется, сделка срывалась, однако коммунальные платежи за квартиру были внесены.
На продажу также может идти квартира, где собственником является несовершеннолетний. В этом случае к пакету необходимых документов прибавляется разрешение из РОНО. Кстати, обидно, но по новому законодательству от 2005 года права детей, не являющихся собственниками данного жилья, а только имеющих прописку, при продаже не учитываются. Оспорить данную сделку они тоже не имеют права. Единственное, что им доступно - обращение в суд на том основании, что после выписки им негде жить.
Модное решение
Из столицы к нам пришла также практика проведения сделки купли-продажи квартиры через банковскую ячейку. Агентством или участниками сделки заключается договор на аренду ячейки. Продавец и покупатель приходят в банк, где подписывают договор купли-продажи. Покупатель кладет деньги в ячейку банка. После этого начинается процедура оформления передачи прав собственности. Сделка по продаже квартиры завершается только тогда, когда у покупателя на руках оказывается «зеленое свидетельство». С документом, подтверждающим право собственности, новый хозяин квартиры приходит в банк. Продавец, соответственно, тоже туда приходит, ведь денег он еще не получил, они лежат в арендованном шкафчике. После того, как банк удостоверится в том, что сделка окончена, продавец получает свои деньги.
В Нижнем Новгороде подобный способ проведения сделки еще не прижился и является обязательным только в некоторых агентствах. Обычно передача денег происходит по старинке: либо наличными, либо через перевод. Однако сделка обязательно проходит в банке, если покупатель берет ипотечный кредит.
Купля-продажа квартиры может быть оформлена нотариально и безнотариально. Нотариально оформленная сделка - это сделка в присутствии нотариуса, который регистрирует договор. Человек вправе выбрать любой из двух вариантов. За нотариальную сделку придется заплатить 1 процент от ее стоимости. Однако на сроках оформления перехода права собственности это никак не отразится.
