История первая, «тинейджерская»
Как бывает
Гражданин А. покупал квартиру у гражданина Б.. Ознакомившись с выпиской из лицевого счета, покупатель выяснил, что в квартире зарегистрировано три человека. Прочие семейные обстоятельства гражданина А. не интересовали – он заключил договор купли-продажи с собственником недвижимости и рассчитывал в ближайшее время въехать в купленную квартиру. Но вскоре выяснилось, что продажа осуществлялась по причине развода супругов, и один из зарегистрированных – их десятилетний сын, причем, с кем из родителей он будет жить в дальнейшем еще не ясно. Соответственно, и вопрос со снятием ребенка с регистрационного учета остался открытым.
Как должно быть
Выписка из лицевого счета содержит слишком мало информации о жильцах. Проверять следует выписку из финансового лицевого счета: она более подробная, в ней указаны годы рождения всех зарегистрированных в квартире людей, и сразу понятно, есть ли среди них несовершеннолетние. Если квартира продается по причине разъезда бывших супругов, то покупатель должен выяснить, с кем из них в дальнейшем будут жить их дети. Соответственно, в договоре купли-продажи должно быть отражено обязательство родителей снять с регистрационного учета не только себя, но и своих детей.
История вторая, «командировочная»
Как может быть
Гражданин В. купил квартиру у гражданина Г., который был в ней зарегистрирован, но фактически не проживал. В договоре купли-продажи стороны указали, что продавец «обязуется сняться с регистрационного учета». Квартира была свободна, поэтому покупатель В. сразу же переехал в нее. И через некоторое время узнал, что гражданин Г. отбыл в командировку, так и не сменив место регистрации. Командировка затянулась на полгода, и все это время покупатель был вынужден оплачивать коммунальные услуги «за себя и за того парня».
Как должно быть
Одной фразы «обязуется сняться с регистрационного учета» явно не достаточно. Это обязательство в договоре должно сопровождаться конкретной датой. После ее наступления у покупателя появляется возможность обратиться в суд. А затем в судебном порядке принудить продавца сняться с регистрационного учета, и, что важно, выплатить только свою часть коммунальных платежей. В исковом заявлении следует ссылаться на конкретный пункт договора, который не выполнен продавцом. Если у покупателя есть все законные основания, то через пару-тройку заседаний суд обязательно «выпишет» нерадивого продавца, даже в его отсутствие.
Нужно помнить, что в сделках с недвижимостью слова «потом» не бывает. Когда продавец уже получил деньги, он просто из-за банальной лени или, напротив, занятости может очень долго не дойти до паспортного стола - бывают разные житейские ситуации. В любом случае юристы риэлтерского агентства смогут помочь, как договориться с продавцом «по-хорошему», так и составить исковое заявление и «выписать» его по суду.
История третья, «из жизни отдыхающих»
Как может быть
Семья Д. готовилась въехать в только что купленную квартиру в марте. Бывшие владельцы, семья Е., снялись с регистрационного учета, но попросили покупателей дать им возможность задержаться с переездом до конца мая, чтобы сын-школьник мог завершить учебный год в прежней школе. Покупатели, будучи сами родителями, отнеслись к такой просьбе с пониманием. Однако в первых числах июня семья бывших квартировладельцев в полном составе отправилась отдыхать на юг, потом с визитом к родственникам в Новосибирск, а после – к бабушке в деревню в Кировскую область. Освобождение квартиры затянулось на неопределенный срок.
Как должно быть
Обязательство «фактического освобождения квартиры» указывается в договоре особым пунктом. «Передача квартиры» - отдельная процедура, которая не менее важна, чем все предыдущие. У покупателя должна быть возможность внимательно осмотреть передаваемую квартиру, убедиться, что все элементы благоустройства в наличии (плита, мойка, унитаз), а все смесители и радиаторы исправны и готовы к эксплуатации. В это же время покупателю передаются квитанции, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам. Этот факт, а также данные проверки и передача ключей фиксируются в отдельном документе – Акте фактической передачи квартиры. Напомним, что в ходе сделки вместе с договором купли-продажи подписывается Акт приема-передачи квартиры – такой документ необходим для государственной регистрации сделки. Но этот акт носит скорее декларативный характер – в нем фиксируется лишь передача прав, а фактическая передача объекта недвижимости происходит позже. Нередки случаи, когда продавец просит повременить с переездом, и покупатель не против подождать, но дату фактического освобождения квартиры нужно обязательно указать в договоре.
Если вышеуказанное обязательство не выполнено в оговоренный срок, то у покупателя есть все основания для обращения в суд. Тогда квартира будет освобождаться принудительно, по суду, со всеми вытекающими отсюда издержками. Например, если покупатель не может переехать в купленную квартиру, когда планировал, и вынужден по-прежнему арендовать жилье, он может взыскать с продавца сумму арендных платежей за тот период, в течение которого не мог пользоваться приобретенной квартирой. Более того, есть смысл заранее оговорить штрафные санкции за непредвиденный отложенный отъезд, и непременно включить этот пункт в договор. Хотя, в любом случае подобные штрафы и пени можно взыскать через суд на основе Гражданского Кодекса.
История четвертая, «армейская»
Как может быть
Гражданин Ж. покупал квартиру у гражданки З. Будучи достаточно продвинутым в юридических вопросах, покупатель потребовал подробную выписку из финансового лицевого счета. В числе зарегистрированных в квартире жильцов в документе был указан девятнадцатилетний юноша, временно отсутствующий. Гражданка З.пояснила, что это ее брат, который сейчас учится в Москве, но по-первому же требованию приедет в Нижний Новгород, чтобы сняться с регистрационного учета. Впоследствии оказалось, что на самом деле молодой человек служит в армии, и о каком-либо отъезде из воинской части не может быть и речи.
Как должно быть
В случае если гражданин временно отсутствует, обязательство о «выписке» в конкретный срок не всегда выполнимо, в том числе и по доверенности. Но если обязательство такое есть, всегда остается возможность реализовать его в судебном порядке. В таких случаях опытные риэлторы настоятельно рекомендуют брать у временно отсутствующего гражданина нотариально заверенное согласие о «выписке». Если он находится на территории какого-то города или поселка, то у него есть возможность такой документ оформить у местного нотариуса. Даже у начальников исправительных учреждений есть нотариальные полномочия.
Кроме того, покупателю нужно четко понимать, где этот временно отсутствующий гражданин будет зарегистрирован впоследствии. Возможно, стоит наложить на продавца обязательства по регистрации этого человека в другой квартире. Соответствующий пункт в договоре купли-продажи должен присутствовать для того, чтобы гражданин не «повис в воздухе» и не явился через какое-то время к новому собственнику с целью совместного проживания. Подобное соседство вряд ли обрадует покупателя, поэтому обо всем стоит позаботиться заранее. И, если в «квартирной истории» вдруг обнаружились временно отсутствующие, лучше доверить сделку профессионалам, чтобы все обязательства отразились в договоре наилучшим образом.
История пятая, «коммерческая»
Как может быть
Начинающий предприниматель И., купил квартиру, чтобы обустроить в ней частную дизайн-студию. Бывший владелец К. также использовал квартиру в качестве тихого офиса – помимо продавца в нем работали еще два человека, и у каждого было оборудованное рабочее место. Оформляя сделку, стороны договорились о том, что мебель и оргтехнику продавец заберет с собой. Но каково было удивление И., когда он не обнаружил в купленной квартире помимо прочего, ни одного из четырех кондиционеров.
Как должно быть
Выяснить, что из «движимого» имущества остается в квартире, нужно заранее, причем, дотошность в данном случае только приветствуется. Ситуация с мебелью обычно понятна, а вот про кондиционеры очень часто забывают. Об их «участи», как и о «судьбе» прочих вещей нужно договориться заранее – до момента подписания договора. Учитывая, что демонтаж на старом месте и монтаж на новом будут стоить определенных денег, продавцу будет выгоднее получить компенсацию от покупателя за оставленные в квартире кондиционеры с учетом их износа. Для покупателя такой вариант также вполне приемлем, так как позволит сэкономить средства на покупку нового оборудования.
В нижегородской риэлтерской практике известен один забавный случай. Уезжая, продавец квартиры снял дорогие смесители немецкого производства, поменяв их на дешевые аналоги. Но оказалось, что покупатель запомнил именно эту «маловажную» деталь, так как смесители той же фирмы были установлены в его прежней квартире. Обнаружив в процессе передачи имущества «подделку», покупатель бурно возмутился – ведь в договоре было указано, что продавец обязуется передать квартиру в том состоянии, в каком она была на момент первого просмотра. К счастью, в сделке участвовал опытный риэлтор, который убедил продавца вернуть дорогие смесители на их законные места.
«Спорным моментом» часто оказывается встроенная кухня - забирать ее с собой чаще всего не имеет смысла. Мебель, как правило, изготовлена под заказ, исходя из геометрии конкретного помещения, а мойка и плита являются обязательными элементами благоустройства – если продавец их забирает, он обязан предоставить покупателю что-то взамен. Оговорить заранее стоит и наличие встроенных шкафов в прихожей и в спальне. И, конечно, все устные договоренности следует облечь в правовую форму, заключив отдельный договор продажи имущества или отразив в «передаточном акте». Во втором случае покупатель в момент передачи квартиры подписывается под каждым пунктом, отражающим состояние оговоренного вида имущества – соответствует ли оно тому, что было заявлено при подписании договора.
Важно понимать, что именно в момент фактической передачи квартиры к покупателю переходит и ответственность за ее надлежащее содержание. Поэтому, если вдруг через минуту после передачи ключей соседи этажом ниже заявят о «затоплении», то это уже будет проблема нового собственника. Не случайно опытные агенты указывают в «передаточном акте» не только дату, но и время – иногда даже минута имеет значение!
Автор благодарит директора по продажам АН «Адрес» Елену Соловьеву и ведущего специалиста АН «Успех» Людмилу Малькову за содействие в подготовке статьи.
Елена Соловьева, директор по продажам АН «Адрес»:
На вторичном рынке у объектов недвижимости всегда есть какая-то история, поэтому так важно все юридические тонкости выяснить заранее. Конечно, я рекомендую, чтобы все переговоры шли в присутствии риэлтора – он может профессионально оценить ситуацию и сразу подсказать проверенные технологии. А ситуации бывают самые разные. Взять, например, вполне распространенный случай, когда продавец недвижимости «строит» квартиру по долевому участию: новый дом должны вот-вот сдать, но никак не сдают; продавец не может уехать, а покупатель – въехать в купленную квартиру. Важно, чтобы во всех сложных случаях рядом был профессионал, который вовремя подскажет, в какие проблемы для обеих сторон может вылиться то или иное обстоятельство, а также, как их правильно «разрулить», предложив приемлемые «выходы», исходя из деловой практики. Стоит отметить, что если квартира покупается у застройщика, юридического лица, то проблемы освобождения и «выписки» прежних владельцев просто не существует – в этом смысле у покупки на первичном рынке есть свои «плюсы».
Людмила Малькова, ведущий специалист АН «Успех»:
На всех этапах сделки я продумываю возможные ситуации на несколько шагов вперед и всегда стараюсь «подстраховаться». Если в продаваемой квартире, помимо собственника, зарегистрированы и другие люди, я прошу их писать в моем присутствии заявление о том, что они знают о продаже и готовы «выписаться» в оговоренный срок. С приближением даты фактического освобождения периодически звоню бывшим владельцам и уточняю их планы – я должна быть уверена, что они выполнят свои обязательства. Если этому мешают какие-то уважительные причины (например, человек попал в больницу), то стараюсь найти компромиссное решение, договориться о финансовой компенсации, оплате части коммунальных платежей и т.д. Большие отсрочки по освобождению возникают только тогда, когда, продав квартиру, люди ничего не покупают взамен. Лично я стараюсь избежать таких ситуаций, подбирая своим клиентам подходящую недвижимость как можно быстрее. Кроме того, всегда выясняю, где они планируют регистрироваться после отъезда из проданной квартиры. Уверена, что все «тонкие» вопросы должны быть оговорены в самом начале сделки – только тогда она будет гарантированно успешной.
«Приятные мелочи» от Людмилы Мальковой:
«У меня есть своя традиция - в момент передачи ключей от продавца покупателю я дарю своим клиентам симпатичные брелки как символ удачного приобретения. Важно, чтобы у всех участников сделки остались приятные воспоминания».
«Символ нашего агентства – кошка, поэтому мы часто дарим своим клиентам сувенирных кошечек. Это поддерживает бренд и создает хороший эмоциональный фон».
«Знаю агента, который оригинальным образом решил проблему освобождения квартиры в нужный срок. Она составляет «гороскопы переезда», сообщая продавцам о «наиболее удачных» датах. Забавно, но все ее клиенты всегда выезжают в оговоренное время».
Фото: nngrad.ru
