Деньги - забота.
Народная пословица
Еще не так давно деньги в ходе сделки с недвижимостью передавались где угодно: в машинах, на подоконниках регистрационных служб, на лавочках. В общем, в местах самых неожиданных, совсем не совпадающих с понятием о безопасности.
Сегодня все уже не совсем так, хотя изменения и нельзя назвать революционными. О практике передачи денег в ходе сделок рассказывают наши эксперты:
- Валерий Грачев, генеральный директор АН «Дворец»;
- Антон Кузнецов, заместитель генерального директора АН «Чекни».
В зависимости от сделки
Валерий Грачев подчеркивает, что любая сделка с недвижимостью проходит с наличными деньгами, иначе и быть не может. Но вот каким образом осуществляются взаиморасчеты: с использованием ячейки, депозита или еще каким-либо образом – очень важный вопрос. Специфика современного рынка, по его словам, заключается в том, что примерно половина сделок происходит с привлечением ипотечного кредита. При этом та сумма, которая выступает в качестве первоначального взноса, закладывается в ячейку банка, предоставляющего кредит. Собственник получает ее после регистрации прав, или подачи документов на регистрацию.
При участии агентства недвижимости возможна следующая схема: денежные средства передаются в агентство (при этом они могут храниться в той же банковской ячейке), потом документы подаются на регистрацию, после этого происходит окончательный расчет, либо деньги поступают дальше в случае альтернативной сделки.
Антон Кузнецов отмечает, что этап передачи денег является одним из ключевых в ходе сделки. При этом непосредственные участники сделки могут оценивать его по-разному. Так, если речь идет о прямой продаже, когда целью продавца и является получение денежных средств за свою недвижимость, то это, безусловно, ключевой момент для продавца.
Если же рассматривать альтернативную сделку, когда владелец продает свою квартиру с целью тут же приобрести новую, то для него данный этап является не столь значимым, он вырученные от продажи деньги зачастую даже не держит в руках. Напротив, нередко, по словам Антона Кузнецова, такие клиенты ставят условие риэлтору – чтобы «денег напрямую не касаться». Обусловлено это как раз той задачей, которая стоит перед продавцом: не получить деньги, но приобрести другое жилье. Конечно, сделки бывают самые разнообразные, и возможны варианты. Например, присутствует доплата. Или продавец вносит заемные средства, и кредит выдается наличными на руки.
Время другое, методы прежние
Говоря о современных методах передачи денег, Антон Кузнецов подчеркивает, что старые методы передачи денег, самые опасные и криминальные с точки зрения правоохранителей, продолжают существовать на рынке: «В практике нашего агентства такого нет, но нередко наши агенты и даже клиенты становятся свидетелями того, что деньги передаются «как раньше»: в салонах автомобилей или в подворотне. В основном это практика агентов-одиночек или сезонных агентств недвижимости, не утруждающих себя внедрением и поддержанием соответствующих риэлторских технологий и выживающих на рынке за счет более низкой стоимости риэлтерской услуги. И тот факт, что такие игроки рынка недвижимости существуют, говорит о том, что они находят своих клиентов, для которых цена услуги – основной и решающий аргумент при выборе посредника в сделках с недвижимостью. Мы, бывает, сталкиваемся с подобными непрофессиональными компаниями или маклерами в ходе сделок. И тогда приходится проявлять двойную осторожность, чтобы избежать возможных проблем».
Банки клиентам рады? Не факт
Валерий Грачев подчеркивает, что использование банковской карты или счета не всегда возможно. Часто препятствием становится та сумма, которую придется заплатить банку за услуги. Например, банк может взимать от 1 до 10 процентов за открытие и обслуживание счета. Представляете, во сколько такая услуга обойдется гражданам, если на счет поступят деньги от продажи той же «хрущевки»?
Или, допустим, встречаются ограничения по использованию банковской карты: лимит по снятию наличных. К примеру, можно снимать не более 300 тысяч рублей в день. Сколько дней понадобится для снятия полной суммы, если квартира продана за 3 миллиона?
Подобные нюансы не способствуют упрощению взаиморасчетов при проведении сделок. По мнению Валерия Грачева, банкам интересны только те сделки с недвижимостью, в которых они участвуют в качестве кредиторов. В противном случае никакой заинтересованности в предоставлении услуг по взаиморасчетам финансисты не проявляют: «В этом году, кстати, повысились ставки по брони индивидуальных сейфовых ячеек. И не предусматривается, что можно зарезервировать ячейку на пару дней, в любом случае приходится платить аренду за несколько месяцев вперед. Впрочем, даже такие услуги оказывает минимальное количество банков. Отсутствие конкуренции и порождает невыгодные условия.
Может быть, ситуация изменится. И появятся какие-то ценные бумаги, ваучеры и пр., действующие при взаиморасчетах, которые будут абсолютно неинтересны преступникам, поскольку будут выписываться на конкретное лицо. И придумывать ничего не надо: это все уже было и в царской России, и в советское время. Действуют подобные схемы и поныне за рубежом. Я недавно был во Франции, там вот там за так называемый «кэш» скидки дают просто огромные. Ведь сами французы давно уже не видят наличных – выписывают чеки, именно так, как нам показывают в кино. Когда это будет и у нас, можно будет говорить о полной безопасности взаиморасчетов при проведении сделок с недвижимостью. А так, взять те же российские расчеты с банковскими ячейками. По большому счету, это все равно расчет наличными, давно уже позавчерашний день.
Обезналичивание деньги – прерогатива банков. Они должны озадачиться и внедрить соответствующие схемы».
Кто заплатит за ячейку
Если говорить о передаче денег через банковскую ячейку, то, в случае ипотечной сделки, эту процедуру оплачивает чаще всего заемщик-покупатель. Если же покупатель просто пожелал, чтобы деньги передавались через ячейку, то здесь все зависит от договоренностей. Иногда ячейка оплачивается пополам продавцом и покупателем.
«В любом случае, - отмечает Антон Кузнецов, - если говорить о передаче денег через ячейку, то речь идет о паре тысяч рублей. Сумме, несопоставимой со стоимостью квартиры. И рисковать, на мой взгляд, здесь просто не стоит».
Надежный вариант
По словам Валерия Грачева, роль агентства при сложившихся условиях переоценить сложно: «При наличии стажа работы на рынке, доверии со стороны клиентов и отсутствии претензий только риелтерская компания пока и есть тот единственный надежный посредник, который может создать все условия для проведения взаиморасчетов. Кстати, место и дата проведения сделки в серьезных компаниях хранятся в тайне. Их знают лишь те сотрудники компании, которые имеют к сделке непосредственное отношение. И немудрено, ведь наша главная задача – обеспечить безопасность, в том числе, при осуществлении взаиморасчетов.
Конечно, кто-то до сих пор считает деньги на коленках, в салонах автомобилей, но в этом случае человек экономит рубль, рискуя потерять все. Есть тут и психологический момент. Практика показывает, что зачастую в подобных случаях продавцы и покупатели изначально не доверяют друг другу: покупатель внутренне не уверен в том, что ему предоставят право собственности, продавец, что ему отдадут деньги. Поэтому они, подав документы, сразу же бегут рассчитываться, и происходит это, увы, где придется.
Хотя альтернативой может стать обращение в агентство недвижимости, где за 10-15 тысяч рублей окажут качественную цивилизованную услугу: предоставят помещение для подписания договора, распечатают сам договор, проверят купюры, пересчитают, после заложат в ячейку, взяв деньги на ответственное хранение. Справедливости ради стоит отметить, что все больше граждан обращаются в агентства недвижимости за данной услугой. Если же клиент полностью хочет себе обезопасить, заказывая еще и юридическое сопровождение сделки, то обойдется это ему максимум в 30 тысяч рублей. В итоге и все документы будут грамотно оформлены, и покупатель и продавец, сами нашедшие друг друга, получат в лице риелтерской компании гарант того, что сделка пройдет гладко».
Солидарен с этим мнением и Антон Кузнецов: «Не всегда возможно передать деньги через банковскую ячейку. Если, конечно, мы не говорим о «чистой» продаже, и не рассматриваем вариант, когда продавец готов ждать минимум неделю (5 рабочих дней), пока зарегистрируют права собственности.
На самом деле деньги передаются, главным образом, наличными. И здесь особенно важна роль агентства недвижимости. Солидная компания делает все возможное, чтобы свести риски при передаче денег к нулю. Я бы не хотел говорить, каким именно образом данная процедура осуществляется в нашей компании: это вопрос конфиденциальности, случайных ушей и глаз быть здесь не должно. Но агентство недвижимости – это организатор процесса передачи денег. И нельзя сказать, что действует какая-то единая схема, ведь все клиенты разные, бывает, выдвигают какие-то особые требования. Единственное, что объединяет все случаи передачи наличных через агентство – принцип безопасности и психологического комфорта для клиентов».
Кстати
Многие процедуры в ходе сделки растянуты во времени. Те же регистрация права собственности и физическое освобождения квартиры займут не один день. Поэтому специалисты утверждают: передача денег должна проходить постепенно. «Агентство «Выбор-недвижимость», например, много лет успешно работает по программе «Ваша защита», или «4+4» (см. anvb.ru/tecnology.html и ppl.nnov.ru/1/4/252/258/?nid=590&a=entry.show), гарантирующей безопасность всем участникам сделки.
Советы оперативников:
* За каждую переданную или полученную сумму следует брать расписку желательно написанную от руки, в которой должна быть указана сумма (цифрами и прописью); фамилии, имена и отчества, полные паспортные данные, адреса регистрации и проживания обеих сторон; для чего предназначена данная сумма денег (допустим – аванс на приобретение квартиры, расположенной по такому-то адресу); фамилии, имена и отчества, а также паспортные данные, подписи свидетелей, присутствующих при передаче денег; подписи обеих сторон, дата.
* Нельзя соглашаться на то, что расписку вы подпишите сегодня, а деньги вам принесут завтра.
* Категорически не стоит расписываться на чистых листах бумаги и пустых бланках.
Фото: domashnie-dengi.garani.ru
