За последнее время на рынке недвижимости Москвы зачастили проекты многофункциональных комплексов, в составе которых предусмотрены апартаменты. С чего вдруг девелоперы решили массово возводить такое жилье? Уверены, что оно будет пользоваться спросом у покупателей? Неужели много тех, кто захочет жить в постоянном шуме и суете, непосредственно над огромным массивом магазинов и офисов?
Мария ЛИТИНЕЦКАЯ, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
Действительно, сейчас власти активно выдают девелоперам разрешения на развитие территорий бывших промышленных зон, на которых те возводят многофункциональные комплексы. Застраивать эти территории только торговыми и офисными объектами абсолютно нелогично – рынок просто не сможет поглотить такой объем коммерческих площадей. Поэтому застройщики включают в свои объекты и жилую часть, которая значительно улучшает экономику проекта, поскольку подобная недвижимость в большинстве случаев активно и быстро раскупается. Однако процедура перевода промышленных территорий под застройку жильем – чрезвычайно хлопотная и трудоемкая. Девелоперы идут более легким путем и возводят на данных участках апартаменты, которые по факту практически ничем не отличаются от обычных квартир.
Шум и суета – это вопрос концепции самого проекта. Апартаментная часть, как правило, отделяется от торговой и офисной. Например, возводится изолированная башня. Соответственно, покупатели подобной недвижимости обычно живут на обособленной территории с отдельными заездами и не испытывают проблем. При этом у них есть доступ ко всей богатой инфраструктуре МФК, которая находится в непосредственной близости. Поэтому они могут буквально в тапочках ходить в магазин или на работу.
Евгения СТАРКОВА, директор по маркетингу компании MR Group:
Сейчас в Москве проектов многофункциональных комплексов с жилой составляющей сегмента эконом- и комфорт-класса практически нет, поэтому рынок испытывает потребность в таком формате. Московское жилье по-прежнему продолжает расти в цене и все более недоступно для покупателей. При этом стоимость апартаментов, как правило, ниже на 15-20% предложений на вторичном рынке в том же районе. Например, по данным наших партнеров по реализации – компании Est-a-Tet - средняя стоимость квадратного метра в апартаментах в комплексе «Водный», который расположен в 200 м от метро «Водный стадион» и обладает индивидуальной инфраструктурой, составляет 123 тыс. руб. против 196 тыс. руб. на вторичном рынке в панельной девятиэтажке. Начало продаж в комплексе показывает, что спрос на МФК «Водный» практически ажиотажный.
При этом привлекает покупателей не только цена. Именно формат МФК создает дополнительные преимущества: покупатели офисных площадей живо интересуются возможностью приобретения апартаментов, а будущих жителей апартаментов привлекает расположение в непосредственной близости локального торгового центра, наличие которого в перспективе позволит значительно сократить время на шопинг и перемещения по городу, ведь в нем предусмотрен супермаркет, ресторанный дворик, многозальный кинотеатр.
Что касается шума, то фаза офисных и торговых помещений отделена от жилой как минимум проездом. Во-вторых, офисные здания не создают дополнительной суеты в районе расположения, а торговая инфраструктура в МФК планируется с учетом локального спроса, а не столичного и даже не окружного масштаба.
Александр ПОДУСКОВ, директор по продажам компании KR Properties:
Бурное развитие сегмента апартаментов в Москве началось в период кризиса, когда многим девелоперам потребовалось получить доступ к «живым» деньгам. Как известно, окупаемость чисто офисных проектов растягивается на несколько лет, в то время как апартаменты можно быстро продать, получив немедленную прибыль. Кроме того, в посткризисный период рынок столкнулся с перепроизводством офисных площадей, спрос на них «просел», и девелоперы стали активно перепрофилировать свои объекты под апартаменты. Со временем апартаменты сформировались в полноценный сегмент московского рынка недвижимости. Оказалось, что спрос на них довольно высок, и девелоперы начали развивать этот относительно молодой для российского рынка формат жилья не только в новых строящихся МФК, но и за счет редевелопмента бывших административных зданий. Таким образом, внутри сегмента начали появляться новые интересные форматы. Компания KR Properties, например, развивает проекты лофт-апартаментов, предлагая покупателям, помимо обычных лотов, апартаменты с мансардами, с отдельным входом, двухуровневые лофты и другие интересные форматы. И если изначально апартаменты в Москве позиционировались как бизнес-жилье, то сегодня в некоторых проектах в центре города их покупают именно для жизни. Могу предположить, что сегмент апартаментов будет успешно развиваться в Москве еще не одно десятилетие.
Нина ТИХОНОВА, заместитель начальника отдела коммерческой недвижимости компании Delta estate:
На рынке недвижимости действительно появилось много проектов МФК с апартаментами, поскольку сейчас такой вид недвижимости пользуется спросом в основном у представителей иностранных компаний и топ менеджеров. Наибольшим спросом пользуются апартаменты, в которых возможно объединить проживание сотрудника и открытие офиса-представительства компании. Также апартаменты интересуют тех бизнесменов, которые находятся в длительных командировках и пользуются ими для временного проживания.
Денис БОБКОВ, руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet:
Многофункциональные комплексы стали появляться из-за реорганизации офисных проектов во время двухлетнего пересмотра инвестконтрактов в Москве. Для диверсификации рисков девелоперам необходимо было ввести еще один формат недвижимости и привлечь к своим проектам еще один сегмент рынка. Но поскольку строить жилье в составе бизнес-центров нельзя, появились апартаменты, которые отвечают всем требования комфортного проживания, но юридически не обладают статусом жилого помещения. При этом покупатели апартаментов могут пользоваться всеми услугами и сервисами, расположенными в составе МФК. Удобство жителей будет зависеть от правильного проектирования и планирования территории, которую осваивает девелопер. Так, в МФК «Водный» жилая часть выделена в отдельный комплекс из пяти зданий с собственной территорией и внутренней площадкой. Рядом расположен офисный и торговый центр. Все здания объединены в единый архитектурный ансамбль, но жилая часть отделена от коммерческой. Таким образом, жители при желании могут включаться в общий трафик и пользоваться инфраструктурными объектами. Некоторые проекты с апартаментами в центре Москвы представляют собой единое здание, но с отдельными подъездами для квартир и офисов. В башнях «Москва-Сити» есть разделение по этажам (одни этажи жилые, другие - офисные), по башням (в одних зданиях расположены офисы, другие предлагают жилье) – в целом все зависит от проекта и застройщика.
Вадим ЛАМИН, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE:
Действительно, предложений данного формата появляется все больше. На мой взгляд, сама жизнь диктует такие формы. В условиях насыщенного московского трафика, многокилометровых пробок, добираться домой после напряженного рабочего дня даже на машине с водителем не сильно приятно, не говоря уже о временных затратах. Не зря же топ-менеджеры крупных западных компаний снимают жилье для себя в шаговой доступности от работы. Мне всегда приходит на ум в этой связи сравнение, например, с Тайландом, Вьетнамом, Турцией. Там ведь широко распространено явление, когда на первом этаже у собственника фирма магазин, офис, а выше живет он сам - удобно. Современные технологии строительства позволяют свести на нет внешние шумы, обеспечить кондиционирование и даже фильтрацию поступающего в помещение воздуха, а особенности современной архитектуры позволяют сделать жилье максимально светлым и комфортным. Так что, жить в апартаментах хорошего уровня в МФК достаточно удобно. Только недешево. Так, например, аренда апартаментов площадью 220 кв.м в одной из башен «Москва Сити» с шикарной отделкой и мебелью обойдется в $15 тыс. в месяц.
Конечно, это жилье не для семей с детьми, такой инфраструктуры в МФК обычно нет (это еще одна причина любви девелоперов к данному формату). Однако трудоголикам, большую часть времени проводящим на работе, имеющим возможности это себе позволить, почему бы и нет?
