Сколько существует способов решить жилищную проблему?
1. Купить квартиру. Когда есть вся сумма целиком, хлопоты минимальны: выбрал квартиру, передал деньги, получил ключи и живи.
2. Купить квартиру в кредит. В этом случае придется потрудиться. Сначала выбираешь квартиру, потом получаешь одобрение банка на ее приобретение (но банку выбранная квартира может и не глянуться). Или наоборот: сначала получаешь одобрение банка, а потом подбираешь квартиру. После оформления сделки купли-продажи банк выплачивает деньги продавцу, а ты вселяешься.
3. Продать свою прежнюю квартиру, доплатить и купить новую. Это так называемая альтернативная сделка - самый долгий путь к мечте, но и самый распространенный. О нем и поговорим.
Анатомия альтернативной сделки
Настойчивое желание улучшить условия своей жизни заставляет оторваться от быта и оглядеться вокруг. Тут обычно выясняется, что денег на покупку новой квартиры нет. А вот попробовать продать свою тесную и купить другую, более просторную, можно. Для этого не требуются миллионы. Чтобы поменять 1-комнатную квартиру на 2-комнатную, в среднем нужно тысяч 300-500. Кредит на такую сумму получить значительно проще, да и выплатить его тоже.
Теперь перед вами две задачи: найти покупателя на свою квартиру и присмотреть новую. Причем договориться так, чтобы продажа и приобретение произошли в один день. Разрыв между этими двумя сделками крайне нежелателен. Во-первых, экономическая ситуация в стране может резко измениться (вспомним 1998 и 2008 годы). Во-вторых, могут измениться цены на недвижимость (в 2005-2008 годах квартиры дорожали не по дням, а по часам). В-третьих, вам и вашей семье надо где-то жить, пока новое жилье не куплено.
Но и это еще не все. Возможно, ваши покупатель и продавец находятся в схожем положении. Каждый из них продает свою недвижимость, чтобы купить другую. И всем нужно провести сделку в один день.
Альтернативную сделку можно представить так:
1. Первый покупатель хочет приобрести комнату в коммуналке, на большее пока нет средств. Это единственный в сделке «чистый покупатель», который оплачивает всю сумму покупки.
2. Второй покупатель выставляет на рынок комнату в коммуналке и хочет приобрести «гостинку».
3. Третий покупатель готов продать «гостинку» и хочет 1-комнатную квартиру.
4. Четвертый покупатель продает «однушку» и ищет «двушку».
5. Продавец 2-комнатной квартиры, которому нужны только деньги, т.е. «чистый продавец».
Цепочка альтернатив может ветвиться. Например, в ее середине появляются наследники, которые продают 3-комнатную квартиру, чтобы каждый получил по 1-комнатной. Цепочка может разрастаться даже до 10 квартир (а опытные риэлторы могут вспомнить и цепочки в 15 квартир).
Теперь становится понятным, почему альтернативные сделки собираются несколько месяцев, а иногда «рвутся» в месте «слабого звена». Понятно и то, что без опытного специалиста при альтернативе обойтись сложно.
Елена Соловьева, директор по продажам АН «Адрес», считает, что причина популярности альтернативных сделок проста и связана с отсутствием у большинства людей крупных сумм: «В отличие от западных стран, Россия только окунулась в рыночную экономику. У большинства населения страны нет накоплений, но есть единственное приватизированное жилье, которым можно распоряжаться, чтобы улучшить свои жилищные условия. Поэтому агентства недвижимости вынуждены заниматься «паровозиками» и выстраивать цепочки из квартир. Альтернативная сделка требует от специалиста по недвижимости четко организовывать сроки проведения сделки, быстро принимать решения, давать гарантии участникам сделки, организовывать взаиморасчеты по всей цепочке сделок, но эти же требования приводят к тому, что, как ни парадоксально, уровень профессионализма риэлторов в регионах выше, чем в столице и Петербурге.
Если говорить о перспективах альтернативных сделок, то могу сказать одно: до появления ипотеки среднее количество звеньев в цепочке превышало 3 и доходило до 6 и более квартир. Сейчас этот показатель в среднем составляет 2-3 звена. С развитием ипотеки и ее доступности, с ростом нашего благосостояния число альтернативных сделок неминуемо сократится».
Девять шагов до сделки
Лариса Акапьева, менеджер АН «Модус» говорит, что сейчас альтернат составляет около 70% сделок с недвижимостью на вторичном рынке. В среднем срок «сбора» сделки составляет два месяца, если нет осложнений по документам. В случае привлечения ипотечного займа, срок проведения сделки увеличивается.
Обычно последовательность действий следующая:
1. Клиент хочет продать свою квартиру и купить другую, поэтому обращается в агентство. Даже если он попробует подыскать покупателя на свою недвижимость сам, в 80% случаев этого покупателя будет представлять агент.
2. Риэлтор ищет покупателя. На профессиональном сленге это «верхний» покупатель, тот, который готов купить квартиру с альтернативой, он подтверждает серьезность намерений деньгами. Когда покупатель находится, риэлтор берет у него аванс (это возвратная сумма, действует как подтверждение намерений) или задаток (своего рода гарантия, что покупатель в последний момент не передумает и не подведет всех участников цепочки). Агентство дает покупателю документ о том, что приняло на хранение денежные средства.
3. Риэлтор находит продавца, квартира которого свободна. «Если такой человек найден, цепочка считается замкнутой, - говорит Лариса Акапьева. - Обычно на поиск всех нужных людей (с учетом времени, потраченного на осмотр квартир) уходит 1-2 месяца, но бывает, что альтернативная сделка собирается и месяцев 10».
4. Продавец и покупатель в присутствии кассира (или директора по продажам агентства недвижимости) передают деньги и сразу подписывают договоры купли-продажи. Продавец передает комплект документов и подписанный договор купли-продажи, и все едут на регистрацию.
Вариант - «верхний» покупатель в присутствии агента и представителя банка закладывает деньги в депозитарную ячейку. Если среди участников сделки есть те, кто вносит дополнительную сумму за увеличение жилплощади, они, в свою очередь, тоже арендуют ячейки.
5. Документы одним пакетом сдаются на регистрацию в службу Росреестра. В Росреестре дают справку о том, что документы приняты на регистрацию. Если какой-то документ не в порядке или одного не хватает документа, то в течение недели его можно донести. «Если человек работает с риэлтором, то документы обычно в порядке», - объясняет Лариса Акапьева.
6. Через 30 дней (при ускоренной регистрации - через неделю) «нижний» продавец (обычно его сопровождает агент) забирает зарегистрированные договоры, идет с ними в банк и изымает деньги из ячейки. Если в цепочке есть другие продавцы, которые тоже получают «живые» деньги, они забирают положенную сумму в этот же день, предъявив в банке свой зарегистрированный договор.
7. После получения денег «нижний» продавец (т.е. последний продавец, которому нужны только деньги) передает свою квартиру по акту приема-передачи новому собственнику. И с этого момента начинается срок физического освобождения для следующей квартиры. Поэтапно переезжают все участники сделки. Сроки переезда для каждой квартиры четко оговорены в договорах купли-продажи. «Обычно срок освобождения квартиры составляет две недели, - говорит Лариса Акапьева, - но сроки могут меняться в зависимости от договоренностей с покупателем». При передаче квартир подписываются акты-приемки передачи. Продавцы конечной свободной квартиры предают квартиру раньше всех, их срок передачи самый короткий.
8. После этого начинается передача квартир от продавцов покупателям, по очереди.
9. Покупатель получает акт приема-передачи квартиры.
Есть ли альтернатива у альтернативной продажи?
В США альтернативных сделок нет. Там поступают по-другому: берут кредит для покупки жилья, после чего спокойно переезжают в новый дом и выставляют старый на продажу. Деньги от продажи в дальнейшем идут на погашение кредита.
Чтобы уйти от альтернативной продажи в некоторых случаях альтернативную сделку разбивают на две простые сделки – продажу и дальнейшую покупку, следующих одна за другой, что позволяет позиционировать продаваемую квартиру на 5-10% дороже, чем в случае с альтернативой, а также в дальнейшем участвовать в покупке со свободными деньгами и, благодаря этому, получить больший торг.
Конечно, это связано с определенными неудобствами: как правило, покупатель при простой продаже хочет получить физически и юридически свободную квартиру. Для этого из квартиры нужно выписаться заранее, возможно даже «в воздух», и перевезти личные вещи в другое место. Если такая возможность есть, то на стабильном рынке подобное разбиение может принести выгоду от 10 до 20% от продажной цены. На нестабильном рынке проводить такие манипуляции не стоит, т.к. последовательные сделки будут разорваны по времени минимум в один месяц, и конъюнктура цен может существенно измениться.
Кстати
Недавно министр финансов Антон Силуанов заявил, что на экспертном уровне рассматривается ограничение наличных расчетов пределом в 600 тысяч рублей. Это значит, что почти весь рынок недвижимости должен будет приспособиться к безналичным расчетам, прозрачным для банков и налоговых служб. В случае реализации ведомственной инициативы рынок недвижимости в стране ждут серьезные перемены. Наличные расчеты в сделках купли-продажи квартир окажутся фактически под запретом. А участники сделок будут вынуждены обращаться к банку для проведения транзакций.
«Независимая газета» предупреждает, что новая инициатива Минфина может негативно сказаться на альтернативных сделках. Только за счет банковских процентов сделки с недвижимостью станут для граждан дороже на десятки тысяч рублей.
Сейчас, при наличных расчетах, для того, чтобы обезопасить себя от мошенничества, участники сделки используют банковские ячейки. Аренда ячейки обходится в несколько тысяч рублей в месяц. При безналичных расчетах роль ячейки выполняет аккредитив. Этот способ тоже гарантирует сохранность средств и безопасность сделки. Однако участникам сделки придется оплачивать высокие банковские комиссии за перевод. Сейчас комиссии за такие операции достигают 1,5–2% от суммы. К примеру, если человек покупает квартиру за 3 миллиона рублей, то только комиссия за перевод денег может составить 60 тысяч рублей.
Фото: www.ihome.in.ua
