Казалось бы, Закон об участии в долевом строительстве на законодательном уровне решил многие проблемы дольщиков. Теперь участники долевого строительства теперь защищены от двойных продаж. Гарантией этого служит государственная регистрация договора участия в долевом строительстве.
Так как договор участия в долевом строительстве проходит процедуру государственной регистрации, застройщик уже не может продать одну и ту же квартиру разным лицам. В регистрационной службе откажут в регистрации нового договора на тот же объект.
Решена и вторая проблема дольщиков – затягивание строительства и сроков сдачи объекта. За такие действия на застройщика будут наложены довольно ощутимые штрафные санкции, а именно выплата неустойки дольщику.
Но в законе не предусмотрены многие другие проблемы, с которыми может столкнуться дольщик. В частности, права дольщиков практически не защищены при банкротстве застройщика.
Что такое банкротство?
Банкротство или несостоятельность – это признанная арбитражным судом неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам или исполнить обязанность по уплате платежей (ст. 2 Закона о несостоятельности (банкротстве)).
Дело о банкротстве возбуждается арбитражным судом при условии, что требования к должнику – юридическому лицу в совокупности составляют не менее 100 тыс. руб., к должнику-гражданину – не менее 10 тыс. руб., и если финансовые обязательства не исполнены должником в течение трех месяцев с того момента, когда они должны были быть исполнены.
Обратиться в суд с заявлением о признании застройщика банкротом вправе сам застройщик (должник), дольщики (конкурсные кредиторы) или уполномоченные органы.
Участник долевого строительства и уполномоченный орган вправе обратиться с заявлением о банкротстве по истечении 30 дней с даты предъявления к исполнению исполнительного документа в службу судебных приставов и его копии должнику.
Что ждет дольщика?
Сразу скажем, что для участника долевого строительства банкротство застройщика – это огромная и в некоторых случаях неразрешимая проблема.
В лучшем случае банкротство застройщика может окончиться для дольщика возвратом денежных средств (части средств), в худшем – дольщик может остаться вообще ни с чем.
При банкротстве организации с молотка уйдут все активы компании, а вырученные от реализации деньги пойдут на погашение требований кредиторов. При этом вне очереди за счет конкурсной массы погашаются следующие текущие обязательства:
— судебные расходы должника, в том числе расходы на опубликование сообщений о банкротстве;
— расходы, связанные с выплатой вознаграждения арбитражному управляющему, реестродержателю;
— текущие коммунальные и эксплуатационные платежи, необходимые для осуществления деятельности должника;
— требования кредиторов, возникшие в период после принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом и до признания должника банкротом, а также требования кредиторов по денежным обязательствам, возникшие в ходе конкурсного производства;
— задолженность по заработной плате, возникшая после принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом, и по оплате труда работников должника, начисленная за период конкурсного производства;
— иные связанные с проведением конкурсного производства расходы.
Далее очередность выглядит следующим образом:
— в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, а также компенсация морального вреда;
— во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;
— в третью очередь производятся расчеты с другими кредиторами.
То есть дольщики относятся к третьей очереди, а это грозит тем, что для них уже не хватит финансов.
В любом случае при банкротстве строительной организации дольщику необходимо чтобы его внесли в реестр требований кредиторов, где указываются сведения о каждом кредиторе, о размере его требований к должнику, об очередности удовлетворения каждого требования кредитора, а также основания возникновения таких требований.
Требования кредиторов включаются в реестр требований и исключаются из него арбитражным управляющим или реестродержателем исключительно на основании вступивших в силу судебных актов, устанавливающих состав и размер требований.
Как обезопаситься будущему дольщику?
Банкротство может постичь любую строительную организацию, даже тех, кто работает на рынке недвижимости довольно долгое время. Кроме того, в условиях сегодняшнего кризиса банкротятся не только застройщики, но и казавшиеся довольно стабильными банки.
Даже призванные защитить права дольщиков нормы закона о выплате неустойки в случае затягивания строительства могут негативным образом сказаться на застройщике и привести его к банкротству. Ведь неустойка полагается всем дольщикам, а если их несколько сотен, а государственная комиссия не принимает дом и не выдает акт о вводе новостройки в эксплуатацию?
В этом случае неустойка рассчитывается за каждый день просрочки, и если все дольщики обратятся с требованием о ее выплате, то застройщику не позавидуешь.
Сегодня некоторые страховые компании предлагают своим клиентам застраховать финансовые риски, связанные с участием в долевом строительстве. Объектом страхования в этом случае становятся имущественные интересы дольщика, связанные с потерей им инвестиций в результате неполучения в собственность объекта недвижимости или невозврата застройщиком вложенных денежных средств.
Перед заключением договора страхования страховщик должен проверить строительную компанию на предмет благонадежности. По результатам проверки страховщик принимает окончательное решение.
Бывает, что участники долевого строительства отказываются от страхования после соответствующей проверки застройщика, полагая, что если страховщик согласен заключить договор страхования, значит строительная организация надежная. Руководствоваться такими соображениями крайне глупо. Для одного дольщика все может закончиться благополучно, а вот другому может и не повезти.
Заключив договор страхования с дольщиком, страховщик при наступлении страхового случая обязуется возместить потерю доходов или дополнительные расходы страхователя, вызванные следующими событиями: банкротство застройщика; остановка производства или сокращение объема производства в результате оговоренных событий; непредвиденные расходы; неисполнение (ненадлежащее исполнение) договорных обязательств контрагентом застрахованного лица; понесенные застрахованным лицом судебные издержки; уничтожение объекта от пожара, стихийного бедствия и т. д.
К сожалению, сегодня риски дольщиков при долевом строительстве страхуют далеко не все страховые компании. А среди тех, кто оказывает данные услуги, нет единства в определении страховых тарифов и страховых событий. На один и тот же страховой случай (например банкротство) у двух разных страховщиков может быть совершенно разный страховой тариф и условия страхования.
Необходимо отметить, что право страховать финансовые риски должно быть прямо указано в лицензии страховой компании! Дольщик вправе застраховаться в любое время, пока идет строительство дома. Причем чем ближе завершение строительства, тем меньше страховой тариф.
О законопроекте, который защитит дольщиков при банкротстве застройщиков
В настоящее время в Государственной Думе на рассмотрении находится законопроект о внесении изменений в Закон о банкротстве. Суть данных изменений сводится к следующему:
— при банкротстве строительных компаний требования дольщиков будут удовлетворяться в первую очередь;
— застройщик будет считаться неспособным удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам или исполнить обязанность по уплате обязательных платежей, если соответствующие обязательства не исполнены им в течение шести месяцев с даты, когда они должны были быть исполнены, и при наличии отрицательных показателей финансовой устойчивости;
— дело о банкротстве застройщика может быть возбуждено арбитражным судом, если требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей к должнику-застройщику в совокупности составят не менее чем 1 млн руб.;
— предлагается возможность приостановления процедуры банкротства сроком до одного года. Такая мера обеспечит дополнительное время для привлечения инвестиций или реализации программы финансового оздоровления должника. Основанием для направления ходатайства о приостановлении производства является намерение федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления принять меры по защите прав граждан.
Фото: GI
