«Это же стоит намного дороже (дешевле)!», - вот что хочется воскликнуть, если вашу замечательную квартиру оценили на 300 тыс. ниже, чем вы планировали, или если ваш скромный земельный участок вдруг оказался ужасно дорогим и облагается немалым налогом. Как разобраться, кто прав? И что делать, если оценщик допускает явную несправедливость? С этими и другими вопросами мы обратились к научному руководителю Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, председателю регионального Российского Общества Оценщиков (РОО) Льву Лейферу.
- Что такое оценка недвижимости с точки зрения профессионала?
- Под этим термином понимают определение стоимости уже готового или строящегося объекта в соответствии с Федеральным законом. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральными стандартами и общепринятыми правилами оценки. Кроме этого, учитываются стандарты саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик, и международные стандарты. Оцениваться может не только само строение, но и земельный участок.
Законом установлено несколько видов стоимости, в том числе:
- рыночная стоимость;
- инвестиционная стоимость;
- ликвидационная стоимость;
- кадастровая стоимость.
Федеральный стандарт оценки (ФСО2) обязывает оценщика применять три подхода: доходный, сравнительный и затратный. Каждый подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем согласования результатов, полученных в рамках применения этих подходов к оценке. По итогам проведения оценки составляется отчет об оценке. Требования к содержанию и оформлению отчета об оценке устанавливаются Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
- Когда следует обращаться к оценщику?
- Из законодательства следует, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям. Законодательством указан еще ряд ситуаций, когда оценка является обязательной, в том числе, при определении рыночной стоимости имущества, вносимого в уставной капитал, при определении стоимости акций при их обязательном выкупе, а также при разных спорах и судебных разбирательствах.
На практике круг ситуаций, когда требуется провести оценку недвижимости, значительно шире. Обычно к оценщику обращаются, если требуется получить кредит в банке. Большинство банков требуют, чтобы им был представлен отчет, содержащий оценку залогового имущества.
В последнее время большое распространение получила практика обращения к оценщикам по поводу рыночной стоимости земельных участков с целью оспаривания кадастровой стоимости. Дело в том, что кадастровая стоимость во многих случаях оказалась завышенной. Налог, на землю, как следствие, оказался несправедливо высоким, и многие лица обратились в соответствующую комиссию или в суд с требованием пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. Эту стоимость может установить только оценщик, занимающийся оценкой в соответствии с российским законодательством. К нему и следует идти представителю юридического лица, предпринимателю или физическому лицу, не удовлетворенному величиной кадастровой стоимости своего участка.
- Почему клиенты бывают недовольны его работой?
- Все причины, когда заказчика не устраивает оценка, я бы разделил на две группы:
К первой следует отнести ситуации, когда оценка выполнена вполне корректно, но заказчик рассчитывает получить другой результат. Например, его не устраивает полученная оценщиком рыночная стоимость залогового обеспечения, поскольку этой стоимости ему недостаточно для получения требуемого кредита.
Ко второй относятся ситуации, когда оценка выполнена некорректно, результат оказался заниженным/завышенным, и в результате заказчик или третье лицо несет значительные убытки.
- Что делать клиенту, если его не устраивают результаты оценки?
- Это зависит от того, почему заказчика не устраивает результат. Если оценщик все сделал правильно, то в этом случае заказчику не следует «прессовать» оценщика, требуя от него нужный ему результат. Уважающий себя и закон оценщик не изменит оценку. В приведенном выше примере, когда в результате оценки выясняется, что недостаточно стоимости залогового обеспечения, клиенту следует дополнить залоговое обеспечение другими объектами. Обычно оценщик может в результате экспресс-оценки ориентировочно установить необходимую залоговую массу, и уже, убедившись, что ее рыночной стоимости достаточно, клиент может заказать полноценную оценку объектов недвижимости, будучи уверенным, что полученная стоимость залогового обеспечения вас устроит.
Совсем другое дело, когда, по мнению заказчика, результат оценки и сам отчет содержит существенные ошибки. Если отчет об оценке вызывает сомнения у заказчика в части соответствия результата оценки действительности, следует обратиться в саморегулируемую организацию оценщиков, которая контролирует деятельность оценщиков. Я могу заверить, что, если заказчик обратится в Нижегородское региональное отделение Российского общества оценщиков (РОО), а в этом отделении состоит примерно половина всех оценщиков города и области, то его обращение будет внимательно рассмотрено. При необходимости будет привлечен экспертно-консультационный комитет нашего отделения, и, если претензии к оценщику будут признаны справедливыми, то будут приняты все необходимые меры по устранению ошибок в отчете и установлению справедливой величины стоимости.
В случае необходимости заказчик может обратиться непосредственно в экспертный совет Российского общества оценщиков.
- Что делать, если кадастровая стоимость земельного участка оказалась явно завышенной?
- С такой ситуацией столкнулись многие юридические и физические лица, когда узнали, какой налог им придется платить за принадлежащий им земельный участок в результате того, что величина кадастровой стоимости оказалась существенно завышенной по сравнению с рыночной. Ситуация с существенным завышением, в два и более раз, кадастровой стоимости встречается довольно часто. Наши выборочные исследования по разным городам показали, что такое завышение имеет место примерно в 20% случаев. Кстати говоря, и занижение кадастровой стоимости встречается достаточно часто, и в этих случаях бюджет недополучает значительные суммы. Причины того, что около половины значений кадастровой стоимости существенно отличаются от рыночной, как в сторону занижения, так и в сторону завышения, связаны с серьезными методическими ошибками, которые были заложены в специальное программное обеспечение, в соответствии с которым проводились расчеты кадастровой стоимости.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами или юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
Заинтересованная сторона в этом случае подает заявление о пересмотре кадастровой стоимости. К заявлению следует приложить отчет об оценке земельного участка, содержащий заключение о рыночной стоимости. Естественно, это следует делать, если рыночная стоимость земельного участка, указанная в отчете, существенно меньше, чем его кадастровая стоимость.
Таким образом, физическое или юридическое лицо, уверенное, что рыночная стоимость его земельного участка существенно ниже кадастровой стоимости, может обратиться к оценщику, получить от него отчет об оценке и представить его в комиссию по спорам или в суд.
Я бы рекомендовал вместе с отчетом получить экспертное заключение на отчет от саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик. Суд рассмотрит материалы и, как показывает судебная практика, с большой вероятностью (если отчет оценщика выполнен корректно в строгом соответствии с законом, стандартами и правилами оценочной деятельности и экспертное заключение подтверждает это) удовлетворит обращение об изменении кадастровой стоимости земельного участка. В результате налог, если участок в собственности, или арендная ставка, если участок в аренде, соответственно снижается.
Фото: dkvartal-nsk.ru
