Нередко при совершении сделок с недвижимостью возникают проблемы с выселением зарегистрированных в жилых помещениях граждан.
Ст. 292 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Таким образом, законодательство делит бывших членов семьи на лиц, имеющих право пользования жилым помещением в соответствии с законом, и не имеющих таких прав. Право членов семьи бывшего собственника жилого помещения на пользование жилым помещением может быть установлено законом в следующих случаях:
– на основании решения суда;
– в случае если, если гражданин был прописан в жилом помещении до его приватизации.
Согласие лица, которое совместно проживает с собственником жилого помещения, является обязательным условием для приватизации. При этом следует учитывать, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер. Следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.
Кроме того, право пользования жилым помещением закон устанавливает, если:
– граждане проживают в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением;
– право пользования жилым помещением предоставлено гражданам по завещательному отказу;
– граждане пользуются жилым помещением на основании договора безвозмездного пользования (ссудополучатели);
– гражданами являются наниматели по договору коммерческого найма;
– иные случаи, предусмотренные законом.
В соответствии с гражданским законодательством перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.
Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением. В ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.
Идеальным вариантом при обретении прав на жилое помещение будет являться полное отсутствие зарегистрированных в таком помещении третьих лиц. В противном случае необходимо тщательно проверять документы на жилое помещение, желательно с привлечением юристов, что позволит сократить риски.
При приобретении прав на жилое помещение будущему собственнику необходимо тщательно проверить документы, подтверждающие права проживающих в нем лиц. Такими документами в первую очередь являются:
– выписка из лицевого счета, полученная собственником не ранее трех дней назад;
– выписка из Единого государственного реестра прав на объекты недвижимого имущества (ЕГРП), полученная собственником не ранее семи дней назад;
– правоустанавливающие документы на жилое помещение, а именно договор купли-продажи или договор на приватизацию, или свидетельство о праве на наследство, или иной документа, указанный в свидетельстве о праве собственности в качестве документа-основания;
– в случае если в жилом помещении зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, необходимо запросить заключение органа опеки и попечительства о возможности продажи данного жилого помещения и снятия ребенка с регистрации по данному месту жительства;
– иные документы, в зависимости от конкретной ситуации.
Однако если данный факт уже свершился (то есть, жилое помещение приобретено с зарегистрированными там лицами), возможны следующие варианты развития событий. В случае если бывший член семьи собственника действительно имеет право на срочное или бессрочное пользование данным жилым помещением, возможно либо примириться с присутствием данных лиц, либо признать договор незаключенным и потребовать у продавца возврата денежных средств, а также возмещения причиненных убытков. В случае если бывшие члены семьи не снимаются с регистрационного учета по месту жительства, не имея законного права на пользование данным помещением, необходимо произвести процедуру выселения таких граждан в судебном порядке.
Елена Никоненкова, заместитель директора ЗАО «ПРЕЦЕДЕНТ»
