При каких условиях и каким образом в «новой Москве» и в Подмосковье могут изъять земельные участки для государственных нужд?
В «новой Москве» – по «сочинской схеме»
В «новой Москве» до 2020 года действует иной порядок изъятия земель у собственников для государственных нужд, чем предусматривает Земельный кодекс РФ. Этот порядок существенно упрощён и получил неформальное название «сочинская схема» (по образу и подобию ускоренного изъятия земель в целях строительства объектов для прошедшей олимпиады в Сочи).
Упрощённый порядок изъятия участков для госнужд установлен отдельным федеральным законом, который вступил в силу в апреле прошлого года (з-н № 43-ФЗ от 05.04.2013, ред. от 12.12.2013).
Для применения «сочинской схемы» на присоединённых территориях столицы, Правительству Москвы и Правительству РФ достаточно утвердить некий перечень объектов, строительство которых будет предполагать изъятие земель в упрощённом порядке (з-н № 43-ФЗ, ст. 2). Никаких особых требований к таким объектам закон № 43-ФЗ не устанавливает.
В частности, как ранее писали СМИ, один из таких перечней уже принят. Столичное правительство запустило процесс изъятия участков по «сочинской схеме» для строительства так называемых «транспортно-пересадочных узлов» (ТПУ).
Подмосковье: кому повезёт, а кому не очень
В Подмосковье действует как обычный порядок, так и «сочинский». Последний можно применять при изъятии земель для строительства любых автомобильных дорог, ТПУ и иных объектов транспорта федерального и регионального значения (ЛЭП, трубопроводы и пр.).
Причём никакой отдельный перечень таких объектов подмосковному правительству заранее утверждать не нужно (подробнее см. з-н № 43-ФЗ, ст. 28).
«Сочинскую схему» могут использовать, например, для изъятия земель в целях строительства Центральной кольцевой автодороги (ЦКАД).
Найдите три отличия: сроки уведомления собственников
Основных различий между обычным и упрощённым изъятием участка три. Во-первых, более чем в два раза сокращён срок между обязательным уведомлением собственника и собственно изъятием земли.
Если «сочинская схема» не применяется, изъять участок для госнужд можно только через один год после того, как собственник получил уведомление (Гражданский кодекс РФ, ст. 279, п. 3). Если же применяется, то изъятие возможно через пять месяцев после направления уведомления чиновниками (з-н № 43-ФЗ, ст. 10, п. 7). Что это значит на практике? Например, если заказное письмо собственнику с уведомлением об изъятии по вине почтовых служб шло слишком долго, то в первом случае это никакой роли не играет. А во втором, увы, имеет важное значение.
Особенно если учесть, что та же «сочинская схема» предполагает: у собственника есть всего три месяца, чтобы договориться с властями о размере компенсации. Причём этот срок также отчитывается с момента направления уведомления, а не его получения собственником изымаемого участка (з-н № 43-ФЗ, ст. 10, п. 4).
Найдите три отличия: обоснованность решений об изъятии
Во-вторых, по мнению некоторых экспертов, решение властей об изъятии земли «по-сочински» практически нереально оспорить в суде. Закон 43-ФЗ, как уже написано выше, не накладывает никаких ограничений и дополнительных требований к перечню объектов, для строительства которых земельные участки можно изымать в упрощённом порядке. Правда, это применимо к «новой Москве», но меньше применимо к Подмосковью, где характер таких объектов хоть как-то определён (см. выше).
Но куда важнее другое. До конца 2015 года закон № 43-ФЗ позволяет изымать землю «при отсутствии документов территориального планирования» (ст. 6, п. 2). На практике это значит: без таких документов доказать в суде, что нужный государству объект можно разместить не на месте вашей дачи и огорода, а где-нибудь ещё, практически нереально. А значит, невозможно и доказать, что решение властей об изъятии участка принято без веских на то оснований.
Найдите три отличия: изъятие земли в случае споров о компенсации
И в-третьих, важные различия имеют особенности принудительного изъятия земли у собственника. И в первом, и во втором случае это возможно только в судебном порядке по иску государственных органов. Но в общем порядке изъять землю без согласия собственника можно только после «предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка» (Земельный кодекс РФ, ст. 55, п. 2).
На практике это значит, что если владелец участка и власти не договорились о размере и характере компенсации и разрешают спор в суде, изъять землю невозможно. По крайней мере, до тех пор пока не вступит в силу решение суда о размере компенсации, и деньги не выплатят.
Совершенно иное предполагает «сочинская схема». В данном случае, если собственник земли оспорил в суде размер и (или) характер компенсации, на сам факт изъятия участка это не повлияет никак (з-н № 43-ФЗ, ст. 10, п. 13).
Проще говоря: при изъятии «по-сочински» о размере компенсации можно судиться хоть «до посинения», но участок у собственника принудительно заберут строго через 5 месяцев после направления уведомления. Правда, формально для этого ещё должен вступить в законную силу соответствующий судебный акт. Но тут проблемы у властей едва ли возникнут.
Вместо послесловия
Если вашему участку уже угрожает изъятие по «сочинской схеме» в ближайшие несколько месяцев, стоит хотя бы заказать независимому оценщику определить рыночную стоимость земли и подготовить отчёт об оценке. Причём за как можно меньший срок.
«Отбить» у властей дачу с огородом при так называемом «упрощённом изъятии» будет очень непросто. Зато при наличии такого отчёта существенно увеличиваются шансы получить разумную компенсацию.
