Доверие к родственникам и друзьям может привести к убыткам и даже потере жилья
Недавно московский адвокат Олег Сухов счел необходимым заявить: особое отношение к друзьям и родственникам, сложившееся в России, стало все чаще приводить доверчивых людей к неприятностям.
По оценке Сухова (базирующейся на его московском опыте), самый распространенный случай мошенничества по отношению к родственникам и друзьям – злоупотребление доверием с использованием генеральных доверенностей. И хотя такие сделки могут быть признаны недействительными, для их отмены придется долго судиться.
Пример: пожилая женщина просит внука или племянника помочь в обмене ее «двушки» в центре города на равноценное жилье ближе к окраине, недалеко от которой у нее расположена дача, и оформляет на него генеральную доверенность. В наше время в результате такого «содействия» старик вполне может оказаться прописанным в коммунальной квартире и без денег, полученных внуком в качестве доплаты.
Вторая распространенная ошибка – это безграничное доверие собственника к родственникам и друзьям в ходе исполнения сделки. Не желая обидеть «помощника», россияне стесняются попросить его подписать различные бумаги (акты, расписки, иные документы), гарантирующие надлежащее исполнение договора, а судьи признают в качестве доказательств именно документы. Например, человек решил купить квартиру, подобрал вариант, договорился о цене, но лично положить деньги в банковскую ячейку не успел, так как ему пришлось срочно вылететь в командировку. Перенести день закладки было нельзя, и тогда покупатель попросил заложить деньги в банковскую ячейку своего друга детства. Естественно, ни акта приема-передачи денег, ни расписки они не составляли. Деньги в ячейку были положены без пересчета, а когда ее вскрыли, то покупатель и продавец недосчитались 350 тыс. рублей. Доверителю пришлось обращаться в полицию, но та отказала в возбуждении уголовного дела из-за отсутствия доказательств.
Третья типичная для рынка недвижимости ошибка – регистрация в муниципальной квартире родственников или знакомых. Новый жилец сможет не только пользоваться помещением, но и заявить права на его долю в случае приватизации. Например, старушка прописала в квартире свою двоюродную племянницу, приехавшую из деревни и поступившую в университет. Затем девушка забросила учебу, но продолжила жить в квартире. Хозяйка решила приватизировать жилплощадь на себя и сына, который специально для этого прилетел с севера, где жил и работал в последние годы. Когда хозяйка попросила родственницу подписать отказ от доли собственности в приватизируемой квартире, девушка вдруг заявила: «Либо я имею долю, либо вы платите отступные». Скандал был урегулирован внутрисемейно, но кто знает, чем бы все закончилось, если бы у старушки не было сына, или он бы не прилетел, или у девушки нашлась сильная «крыша»?
И наконец, последний вариант развития событий. На этот раз речь идет не о мошенничестве, а о банальном незнании законов. Многие граждане вполне обоснованно претендуют на получение квартиры в соответствии с различными социальными программами (поддержка молодых семей, социальная ипотека, жилье для ветеранов и др.). Однако государство ограничивает предоставление жилья людям, ближайшие родственники которых уже имеют жилплощадь (причем неважно, в каком регионе России), даже если эти родственники на данный момент зарегистрированы в одной квартире с льготником.
«Разумная предосторожность в отношениях с родственниками и тем более знакомыми должна присутствовать всегда, особенно если дело касается имущества и денежных средств», – резюмирует глава юридического центра.
Марина Брауэр, директор ООО «Адвекс-Василеостровское агентство»:
Совет первый: с крайней осторожностью давать доверенности и стараться не выдавать так называемой генеральной. А если и давать доверенность, то только на действия с имуществом по определенному адресу и с четким указанием полномочий: что именно можно делать с данным конкретным имуществом. И помните: если после выдачи доверенности вам что-то не понравилось в поведении доверенного лица либо он не отчитывается за выполнение поручений, вы вправе отозвать доверенность до истечения срока ее окончания.
С временной регистрацией тоже много проблем. Одна из них – невозможность отследить временную регистрацию по справкам Ф-9 или Ф-12. Для продажи это может быть серьезным обременением, ведь без присутствия этих лиц собственнику или покупателю не снять их с регистрационного учета. Вывод тот же: не регистрировать никого, а если уж нужно, то на более краткий срок – чтобы не быть зависимым от временно зарегистрированных жильцов, если вам вдруг понадобится быстро продать вашу недвижимость.
Катерина Гусева, руководитель отдела продаж жилой недвижимости АН «АРИН»:
В нашей практике подобных случаев не было, однако пару рекомендаций мы можем дать. В Петербурге не рекомендуется выдавать генеральную доверенность – это практика последних нескольких лет. Однако если гражданин вынужден выдать доверенность своим знакомым, то наша рекомендация – в этом случае он как минимум должен присутствовать при расчетах. Либо можно выдать доверенность без права расчета. В доверенности четко указываются полномочия, которыми наделяется поверенный. При желании в данном документе можно прописать отсутствие тех или иных полномочий.
Отсутствие полномочий по расчету значительно обезопасит владельца недвижимости. Также, несмотря на то, что на практике это не распространено, считаю необходимым и возможным указывать в доверенности фразу о стоимости квартиры: «по цене не ниже».
Общая же рекомендация будет однозначна: при сделках с недвижимостью рекомендуется максимальное личное участие, а также привлечение рекомендованных и проверенных специалистов.
Дмитрий Соловьев, генеральный директор АН «Абсолют Сити»:
Для того чтобы обезопасить себя, самое главное – строить работу с близкими людьми на техже принципах, что и с посторонними, и так же соблюдать деловые формальности. Если мы доверяем кому-то деньги или документы – значит, нужно требовать все подтверждающие расписки.
Сейчас риэлторы очень не любят генеральные доверенности – лучше писать целевые доверенности, это поможет избежать очень серьезных проблем. Серьезные происшествия с генеральными доверенностями бывают очень редко, но зато они, как правило, очень неприятны.
А второй по степени частоты случай – когда родственники пользуются ситуацией при расселении квартиры (если разные комнаты принадлежат родственникам, но не членам одной семьи). Бывает, что один из них не дает продать ни квартиру целиком (хотя это выгоднее), ни даже только комнаты родственников и требует за свою долю сумму выше рыночной. Некоторые требуют на 30-40% больше, и иногда с ними соглашаются.
