Начислять проценты на лежащие на счетах эскроу деньги, отменить все скрытые банковские комиссии и необоснованно затянутые сроки раскрытия счетов, выработать четкий регламент принятия дома в эксплуатацию — у игроков рынка ИЖС множество предложений, связанных с донастройкой эскроу-механизма
По итогам состоявшегося 15 апреля заседания президиума Госсовета, посвященного вопросам развития инфраструктуры для жизни, игроки рынка индивидуального жилищного строительства отметили несколько важных для себя вещей. На заседании была подчеркнута значимость ИЖС и необходимость поддержки сегмента, в том числе выделение его в отдельную программу внутри проекта «Жилье». Отмечалась важность сохранения темпов строительства и ввода в эксплуатацию индивидуальных домов. Шел разговор о льготной ипотеке и снятии всех финансовых ограничений со стороны банков.
Как считают профессионалы ИЖС, для реализации поставленных задач необходимо доналадить работу механизма счетов эскроу. Генеральный директор 4 Group Алексей Малыгин отмечает, что «введение эскроу для ИЖС стало действовать одновременно с ограничением выдачи льготной ипотеки и повышением ключевой ставки ЦБ. Данное решение на деле вызвало существенное замедление темпов строительства в среднем сегменте рынка, где в текущих условиях единственной возможностью построить дом является льготная ипотека по ставке от 6-7%. Но получается, что строить с привлечением ипотечных средств невыгодно».
Эксперт напоминает, что фактически механизм счетов эскроу для ИЖС скопирован из сегмента многоэтажного строительства и, по его оценкам, не совсем подходит для рынка малоэтажного строительства. В числе важных особенностей, о которых говорит Алексей Малыгин:
- застройщик должен оплатить комиссию банку в размере 6-7% (до недавнего времени комиссия в некоторых банках доходила до 20%) от стоимости кредита. То есть при стоимости строительства 10 млн рублей комиссия составляет от 600 тысяч до 2 млн рублей;
- застройщик должен получить выделенную кредитную линию у банка под строительство дома. Например, банк «Дом.РФ» декларирует выделение кредитных средств под 1% годовых. Но для этого застройщику необходимо разместить минимум 2,5 млн рублей на депозитном счете банка (при средней цене дома условные 10 млн). Эти средства замораживаются на два года, фактически выделение кредитных средств происходит под более высокий процент;
- на сегодняшний день у банков нет выработанного механизма выделения кредитных средств под эскроу-счета для ИЖС. Часть банков готовы выделять их по рыночной ставке, часть вводят ограниченные программы для застройщиков по ставке от 4% до 10% годовых (под поручительство либо залог недвижимости собственников бизнеса). При этом минимальный срок займа составляет в среднем от восьми до 12 месяцев. Кроме того, действуют определенные ограничения распоряжения денежными средствами со стороны банков, что также сказывается на окончательной стоимости строительства дома.
По оценкам собеседника BFM.ru, «данный механизм фактически привел к принципиальному увеличению стоимости строительства в среднем сегменте рынка минимум на 20%, что является основным стоп-фактором в условиях ограниченных денежных средств. Расчеты гласят, что дом, который в 2024 году стоил 10 млн рублей, теперь стоит от 12,4 млн рублей только из-за введения механизма эскроу».
Алексей Малыгин
генеральный директор 4 Group
«Кроме того, если раньше подрядчик мог влиять на условия раскрытия аккредитива и условия подписания итогового акта приемки, то с появлением эскроу-счетов такая возможность у него исчезла, так как условия подписания итогового акта регламентированы. Это привело к появлению огромного поля для манипуляций не только со стороны заказчика, но и со стороны банков. Заказчик начинает заниматься потребительским терроризмом, появились профильные юристы, которые помогают клиентам в данном вопросе. Манипуляции со стороны банков — по срокам раскрытия счетов эскроу. Застройщик фактически становится заложником банка, который может бесконечно требовать все новые и новые документы и затягивать сроки раскрытия. Фактически решение об обязательном применении счетов эскроу в ИЖС способствует «выдавливанию» с рынка мелких игроков и существенному увеличению стоимости строительства. В текущих условиях на рынке останутся только крупные строительные компании».
Коллеги Алексея Малыгина по ИЖС-сегменту согласны: механизм требует доработки. Хотя в их ответах на вопросы BFM.ru часто можно услышть: другого просто нет.
Анна Комарова, коммерческий директор компании ФСК Family:
«Закон, вступивший в силу с 1 марта, в большей степени затрагивает подрядчиков, строящих как хоумбилдеры по договору подряда. Конечно, это правильный шаг в сторону защиты потребителей, аналогично переходу многоквартирного долевого строительства на данную систему ранее. Но нововведение не касается системных проектов, где осуществляется комплексная застройка с привлечением проектного финансирования — счета эскроу уже два года являются нормой при реализации комплексных загородных проектов ИЖС. С новыми правилами рынок ИЖС станет более системным и прозрачным, что приведет к снижению числа недостроенных объектов и случаев мошенничества. Мелкие компании, не готовые к адаптации к новым требованиям, будут вынуждены покинуть рынок, оставляя место более крупным и стабильным застройщикам, соответствующим как законодательным, так и банковским стандартам. Стоит отметить, что застройщики, работающие в рамках 214-ФЗ, могут столкнуться с усилением конкуренции. Использование счетов эскроу даст подрядчикам возможность не только точечно строить дома по договору подряда, но и возводить загородные поселки. Благодаря банковскому финансированию они смогут продавать земельные участки с одновременной реализацией строительства индивидуальных жилых домов. Также эти изменения могут вызвать рост цен на загородную недвижимость, так как подрядчики понесут дополнительные расходы из-за процентов за пользование кредитными средствами».
***
Семен Гоглев, директор по стратегическому развитию Ассоциации деревянного домостроения, управляющий партнер компании «Норвекс Арт»:
«Давайте все-таки не забывать, что сейчас счета эскроу обязательны только при строительстве домов с привлечением ипотечных кредитов с госсубсидированием. И пока, по моим наблюдениям, шума много, но в реальности доля таких «кредитных» строек на рынке (а речь идет об обладателях семейной ипотеки и IT-специалистах) в общем объеме строительства невелика. Если ставка ЦБ снизится и, соответственно, ставка ипотечного кредитования будет съедобной, то, безусловно, число сделок по эскроу вырастет. Не исключено, что банкам в принципе будет предписано выдавать ипотечные ИЖС-кредиты через эскроу, если доля собственных средств заказчика не превышает 50%. Но дело в другом: я вообще не считаю, что счета эскроу защищают конечных потребителей, поскольку процесс контроля идет достаточно формально, и заказчик по обычному договору имеет такие же рычаги этого контроля, как и банк через счета эскроу. У нормальной строительной компании строительство ведется поэтапно, этапов не менее трех, соответственно, на каждый — не сразу на все, а на каждый — этап выдается аванс, и по факту выполнения работ выдается следующий. То есть эскроу — это больше своего рода маркетинг, как мне кажется. Серьезный позитив может быть виден действительно лишь в случаях, когда идет масштабное строительство в коттеджном поселке — там, где от положения дел с одним домом зависит «благополучие» всех остальных».
***
Владислав Копица, основатель проекта Open Village:
«Положительное влияние введения счетов эскроу в том, что для сильных компаний снизилась конкуренция. Теперь им не приходится бороться с сотнями других компаний, которые еще не научились или не могут работать со счетами эскроу. Да и конечный потребитель более защищен. Но есть и отрицательные моменты: небольшим компаниям сложно или просто невозможно работать через счета эскроу. И есть множество мелких недоработок, которые нет смысла сейчас описывать, так как работа по их устранению ведется. Ставка ЦБ, ипотечные ставки и счета эскроу — это не взаимосвязанные вещи. Но если ставки снизятся, то претензий (в том числе в периметре работы эскроу) станет больше: просто сильно увеличится число желающих взять льготную ипотеку, а больше людей — больше недовольных. И все же на данный момент эскроу мне видится единственным вариантом защиты конечного потребителя».
***
Ольга Магилина, руководитель департамента загородной недвижимости VSN Group:
«Положительное влияние нового механизма очевидно: применение счетов эскроу к объектам ИЖС в перспективе призвано сделать приобретение строящегося дома или заказ услуг подрядчиков более безопасным для граждан. В реальности же споры между заказчиком и подрядчиком не могут и не будут разрешаться легко, да еще и обязательно к выгоде заказчика. Например, при строительстве дома на земельном участке заказчика сторонам договора подряда придется обратиться в суд и дождаться вынесения решения. При этом на земле заказчика остается объект незавершенного строительства или складируемые там и оплаченные подрядчиком стройматериалы. Подрядчик предъявит претензии о незаконном обогащении. А заказчику предстоит еще потом как-то достраивать дом с другим подрядчиком, да еще и на те оставшиеся деньги, которые удастся получить по суду, и чем дольше продлится тяжба, тем сильнее инфляция обесценит эти средства. Спор между покупателем строящегося дома в коттеджном поселке и застройщиком этого поселка выглядит на первый взгляд несколько проще, но и здесь вряд ли удастся избежать суда. И точно так же нельзя забывать об инфляции, ведь через несколько месяцев судебной тяжбы обе стороны могут оказаться в убытке. А значит, тщательно защищаемый законодателем заказчик на возвращенные ему средства, скорее всего, уже не сможет получить тот дом, который он приобретал изначально. Страхование средств, размещенных на счетах эскроу, которое, по задумке, должно защитить и заказчика, и подрядчика в случае отзыва лицензии или банкротства банка, — отличный инструмент. Вот только размер страховой выплаты совершенно недостаточен для ряда регионов. 10 млн рублей — это сейчас ниже средней цены среднего строящегося дома в Московском регионе, причем это если учитывать цену только собственно дома, без учета цены земельного участка. Выходит, что страховка полностью покроет стоимость небольшого по площади дома экономкласса, но чем о большей площади и более дорогих стройматериалах мы будем рассуждать, тем более недостаточной и более бессмысленной будет выглядеть максимальная сумма страховки. Однако председатель ЦБ РФ еще в августе 2024 года предложила повысить лимит до 30 млн рублей. Надеемся, что в ближайшее время или хотя бы до конца 2025 года такое решение будет принято. Наиболее тяжело новость о введении счетов эскроу в сегменте ИЖС восприняли, конечно, подрядчики. Их пугает и вышеупомянутый «инфляционный налог» на замороженные на счетах средства, да еще на фоне отсутствия механизма поэтапного раскрытия эскроу, и процесс приемки готового объекта, прямо-таки провоцирующий покупателя на потребительский терроризм. А наказание за задержку сдачи дома на 30 дней в размере полной стоимости объекта, да плюс еще 50% стоимости в виде штрафа государству — это просто несправедливо! Прямое отрицательное влияние на рынок заключается в том, что подрядчики теперь прибавляют к цене услуг 10-15%. А вкупе с ухудшением условий ипотечного кредитования суммарный эффект выглядит еще более печальным: массовые сегменты ИЖС (эконом- и комфорт-классы) чувствуют себя очень плохо, этот сегмент рынка просел более чем на 40%».
***
Роман Коняхин, управляющий выставки домов «Малоэтажная страна»:
«В 2023 и первой половине 2024 года рынок ИЖС рос огромными темпами, в первую очередь за счет льготной ипотеки. И когда в июле 2024 года на льготную ипотеку ввели сделки через счета эскроу, участники рынка (банки, застройщики, да и потребители) не были к этому готовы. Бизнес-процессы строительных компаний, которые активно работали с ипотечными сделками (а таких компаний на рынке за последние годы стало большинство), были нарушены. Это привело к кассовым разрывам у многих компаний и проблемам у заказчиков, уже вложивших деньги в строительство домов. Увеличилось количество недостроев и обманутых заказчиков. В сегменте МКД до введения эскроу таких называли «обманутые дольщики». Это название сейчас можно услышать и в ИЖС. Резко упал спрос, который до сих пор не может восстановиться. Эскроу на данном этапе не стало гарантией качества и исполнения сроков, много проблемных примеров с раскрытием эскроу, есть скрытые комиссии и несогласованность в действиях: по одной сделке требуют пакет документов, а в другой аналогичный пакет признают неправильным. Главная цель эскроу — защита потребителей от недобросовестных застройщиков, но при этом эскроу подразумевает также и защиту застройщиков от потребительского терроризма. К сожалению, уже есть случаи, когда заказчик умышленно не подписывает акты с целью получения каких-либо не учтенных в договоре материальных благ. Однако стали появляться и положительные примеры — успешные сделки и раскрытия эскроу, ряд компаний — участников выставки «Малоэтажная страна» смогли выстроить свои процессы. Надеемся, что в скором времени данный механизм заработает в полной мере».
***
Рамиль Усманов, президент федерации ИЖС:
«Так как я представляю интересы строительно-подрядных организаций, говорить буду именно с этой точки зрения. Положительные моменты: рынок проходит этап фильтрации, и сейчас наблюдается уход с рынка тех игроков (подрядных организаций), кто не проходит этап работы с банками. Далее: компаниям приходится проводить большую работу, чтобы привести свои дела в соответствие с нормами законодательства, в том числе подтянуть управленческий учет. Рынок становится более цивилизованным, а покупатель — более защищенным. Отрицательных моментов я не могу назвать: негативные моменты связаны не со счетами эскроу, а с высокой ставкой — к самим эскроу нет и не будет претензий. Дополнительный же метод защиты — это обязательное страхование. В первую очередь мы используем страхование, когда клиент получает ипотеку, но надо страховать все строительные риски, вплоть до кражи строительных материалов. Сегодня главная задача решена — эскроу в ИЖС работают, и вопросов все меньше. Вторая важная задача — достичь баланса всех участников рынка: клиентов, строителей, банков, государства. Я думаю, он тоже будет достигнут путем обязательного страхования и внесения изменений в существующее законодательство, а точнее, в закон о защите прав потребителей, чтобы уйти от клиентских злоупотреблений».
***
Валерий Лукинов, основатель экспертного клуба «Загородный девелопмент»
«Введение эскроу-счетов для рынка ИЖС остановило поток денег клиентов к недобросовестным подрядчикам и мошенникам, и это основной положительный эффект от нововведения. Однако минусов больше, чем плюсов. Нет завершенного продукта «Строительство ИЖС со счетами эскроу». Нет четкого, безопасного и взаимоприемлемого взаимодействия трех участников процесса: заказчика (покупателя), подрядчика и банка. Контроль надежности подрядчиков со стороны банков не работает, иначе бы не появилось столько «обманутых дольщиков» в сегменте ИЖС. Контроль поэтапной профессиональной (а не заказчиком) приемки дома у подрядчика отсутствует, а при строительстве главные риски — на скрытых этапах. Независимые инженеры технического контроля (ИТН) отсутствует как класс: есть или рвачи, которые работают в интересах заказчика, или ИТН подрядчика, которые могут закрыть глаза на серьезные недочеты в строительстве. Отсутствует поэтапное раскрытие счетов эскроу после приемки этапа подрядчиком, что снизило бы для покупателя стоимость дома из-за уменьшения кредитной нагрузки подрядчика, который вынужден брать кредит на строительство в банке. Не забываем и про комиссии банка! Наконец, полное раскрытие эскроу происходит после регистрации права на объект, и его не контролирует подрядчик. Заказчик, затягивая этот процесс, наносит подрядчику финансовый ущерб. Решение этих вопросов, в том числе и вопроса потребительского экстремизма, который не устраивает как подрядчиков, так и банки, позволит создать качественный продукт, удовлетворяющий все стороны этого процесса».
А есть ли какие-то другие варианты защиты конечного потребителя, которые могут работать пусть не вместо, но вместе со счетами эскроу? Этот вопрос Ольга Магилина называет очень сложным: ведь проблема заключается в том, что зачастую покупатель или заказчик и сам обманываться рад.
«Любой из коллег, имеющих большой опыт работы в загородном сегменте жилья, подтвердит, что стоит вам дать объявление о продаже участка с подрядом, то есть строящегося загородного дома площадью 120 квадратных метров вместе с земельным участком, например шесть соток в ближайшем Подмосковье внутри ЦКАД, за 5 млн рублей, как вы сразу же начнете получать входящие обращения от потенциальных покупателей. Более того, пообщавшись с таким «кристально честным» продавцом, покупатели потом крайне негативно реагируют на предложения тех подрядчиков, которые называют реальную цену за качественный продукт, то есть за дом, который будет построен в срок и передан заказчику в заявленной комплектации», — сокрушается эксперт.
По ее мнению, «счета эскроу были бы, возможно, отличным инструментом, если бы на средства, размещенные на этих счетах, начислялись проценты на уровне не ниже ключевой ставки ЦБ. В таком случае покупатель загородного жилья был бы действительно защищен, а добросовестный продавец не рисковал бы «выйти в минус», даже достроив дом заказчика качественно и в срок».
Утверждая, что счета эскроу являются отличным защитным механизмом, Алексей Малыгин уверен, что его надо просто немного отладить. И прежде всего отменить все двойные трактовки и скрытые комиссии банков и одновременно ввести специальные программы для поддержки ИЖС.
Сделать раскрытие счетов эскроу поэтапным — ну, это давний и пока категорически неподдержанный призыв городских застройщиков. Впрочем, как напоминает Алексей Малыгин, «такой механизм работал в 2023-2024 годах, когда аккредитивы под строительство раскрывались поэтапно. Данная схема успешно себя зарекомендовала для добросовестных строителей и заказчиков. Например, строители могут привлекать заемные средства только под фундамент, а коробку дома и отделку делать уже поэтапно по мере раскрытия эскроу. При этом часть средств (например, 20% или 30%) не раскрывать до подписания итогового акта. Это будет достаточной мотивацией для большинства строительных компаний, и у заказчиков и банков останется необходимый рычаг воздействия».
Еще одно предложение — выработать четкий и прозрачный регламент введения дома в эксплуатацию и пресечь практику необоснованно затянутых сроков раскрытия счетов эскроу. «На сегодняшний день средний срок тут — от восьми до 12 месяцев. Строительство дома занимает от одного до шести месяцев (в зависимости от технологии строительства). При этом даже если все условия раскрытия счета будут выполнены, деньги раньше вышеуказанного срока подрядчик не получит. За раскрытие счета раньше срока банк требует значительную комиссию, что делает строительство домов из доступных и быстрых технологий абсолютно нерентабельным», — подчеркивает эксперт.
По его оценкам, наблюдающееся сейчас выдавливание с рынка мелких игроков приведет к сильному увеличению стоимости и недоступности своего дома для среднего класса. «Сегмент ИЖС органично дополняет рынок жилья в современной России. Здесь нет сверхприбыли и быстрых денег, это рынок индивидуального клиента и нетиповых решений. В данном сегменте работают множество добросовестных частных строительных компаний, которые следят за тенденциями, вносят передовые решения, готовы учитывать все пожелания и потребности потребителей. Существующая ситуация попросту убьет рынок, который сложился на текущий момент и сильно вырос за последние пять лет», — предупреждает Алексей Малыгин.
