В настоящее время из-за кризиса квартиры элитного класса стали доступнее, но даже подешевевший сегмент элитки оказался по карману далеко не всем. Кроме того, из-за непростой макроэкономической ситуации покупатели стали более требовательными и экономными. Тем не менее, элитные квартиры всегда находят своего покупателя. Ведь квартиры этого класса отличает расположение в центре столицы, современные инженерные системы и уникальные архитектурные решения. Люди, готовые платить именно за эти аспекты, всегда были и будут.
Из чего выбрать
Большинство экспертов также отмечает снижение предложения в этом году. Татьяна Шарова, рассказала, что объем предложения на рынке элитных новостроек по итогам 3 квартала 2015 года в сравнении с прошлым кварталом сократился на 16% и составил чуть более 117 тыс. кв. м. Предложение в 3 квартале составляет 777 лотов в рамках реализации 29 проектов (48 корпусов). По итогам квартала были завершены продажи в ряде проектов, находившихся в экспозиции уже более полутора лет. Для сравнения: в начале года на продаже находилось 1100 лотов в рамках 36 проектов, на конец второго квартала - 967 лотов в 31 жилом комплексе.
В свою очередь Денис Бобков, руководитель Аналитического центра девелоперской группы ОПИН отмечает, что доля предложения новостроек элитного класса в Москве сегодня составляет порядка 8% от общего объема экспонируемых объектов. При этом с начала года доля предложения в классе «элита» выросла всего на 3% в отличие от массовых сегментов: эконом-класс за этот период вырос в 5 раз, а комфорт на 30 %. За 3 квартала 2015 года суммарно вышло 12 новых проектов премиум и элит-класса, 7 из которых относятся к сегменту элитной недвижимости. Для сравнения, за аналогичный период прошлого года вышло 10 новых проектов, из них 6 в классе «элита». Таким образом, несмотря на выход новых проектов, объем предложения сохранился на том же уровне, что говорит об определенном равновесии спроса и предложения на рынке элитной недвижимости в текущий момент.
По итогам III квартала 2015 году на первичном рынке элитной городской недвижимости Москвы продажи ведутся в 46 жилых комплексах. Татьяна Дмитриева, руководитель направления городская недвижимость компании Welhome рассказала, что из них в 28 проектах предлагаются квартиры, а в остальных 18 – апартаменты (без учета апартаментов в ММДЦ «Москва-Сити»). Общее количество элитных лотов выставленных на продажу составляет порядка 1 290 шт., из них квартир – 48%, апартаментов – 52%. Если рассматривать совокупный объем предложения по площадям, то он составляет 177,4 тыс. кв.м жилой недвижимости. В III квартале 2015 года рынок элитной недвижимости пополнился одним новым проектом – клубный дом Chekhov от компании Vesper. В доме всего 10 апаратментов, расположен он неподалеку от парка «Сад Эрмитаж».
Кто главный
Аналитики единогласно отмечают, что на элитном рынке недвижимости покупатели стали более требовательными, спрос упал, а сроки проведения сделок увеличились вдвое. Для девелоперов настали непростые времена. Сейчас на рынке «правит» покупатель, и застройщики так или иначе подстраиваются под новые правила игры. К примеру, Анна Карпова, директор Департамента элитной недвижимости Est-a-Tet отмечает, что люди долго выбирают и сравнивают разные проекты, а также ждут наиболее выгодных условий покупки. Большинство покупателей рассчитывают на приобретение квартир со скидками, причем бюджеты покупки в сегменте сократились почти в 2,5 раза.
Все большим спросом сегодня пользуются элитные проекты, в которых экспонируются квартиры небольших площадей с относительно демократичными для сегмента ценами. Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» заявляет, что именно по этой причине некоторые застройщики приняли решение о переводе долларового прайса в рублевый. Как показали продажи, самые лучшие темпы реализации показали проекты, номинированные в национальной валюте. С рублевыми ценами вышли и большинство новых ЖК, что, безусловно, можно также считать тенденцией элитного рынка 2015 года. Поэтому изменение спроса напрямую зависит от стоимости и востребованности объекта. Дело в том, что сейчас на рынке высокобюджетной недвижимости наблюдается дефицит ликвидных предложений, ажиотажный спрос конца 2014 года «вымыл» основной объем привлекательных квартир. Наиболее востребовано жилье небольших площадей - до 100 кв. м и ценой до 1 млн долл.
Однако необходимо понимать, что элитный рынок недвижимости – сегмент, в котором спрос ограничен, даже на растущем рынке. Тем не менее, высокобюджетное жилье всегда будет интересно. Уйдут с рынка одни покупатели – на их место придут другие. Например, сегодня на рынке появились клиенты из регионов – владельцы бизнеса, которые в связи с политикой импортозамещения смогли расширить производство и как следствие получить больший доход. Многие наши соотечественники отказываются от недвижимости за границей в пользу российской. Кроме того, иностранцы с высоким уровнем дохода предпочитают сохранять деньги, вкладывая их в московскую недвижимость, нежели оставлять в национальных банках. Таким образом, сегодня на элитном рынке недвижимости произошло некоторые замещение покупателей. Но при всем при этом остается константой тот факт, что жилье в столице - «универсальная валюта» во все времена.
Татьяна Шарова, руководитель департамента проектного консалтинга «БЕСТ-Новострой», в свою очередь отмечает, что на фоне спада спроса и активности элитного рынка также наблюдается снижение среднего долларового бюджета покупки. Основной объем спроса (30%) концентрируется в диапазоне от 1 до 2 млн долл. – в таком бюджете, как правило, предлагаются наиболее востребованные покупателями квартиры площадью от 100 кв. м до 150 кв. м. При этом, из-за валютных колебаний предпочтение покупателей фокусируется, в основном, на объектах, находящихся на более поздней стадии готовности и по ценам, номинированным в рублях. Соответственно, те застройщики, которые вовремя перешли на рублевый прайс, повысили привлекательность своих проектов для покупателей, имеющих сбережения в долларах, целью которых было приобретение квартиры с максимальной выгодой.
Чего ждать
Что касается перспектив развития рынка жилья, многое зависит от самого продукта и проектного ценообразования. В целом при хорошем сочетании этих двух факторов можно ожидать неплохие темпы даже для старта. К примеру, Анатолий Довгань, руководитель отдела анализа и мониторинга рынка IntermarkSavills рассказал, что на данный момент можно наблюдать ситуацию, когда рынок стал полностью управляем покупателями. При этом говорить о потере их платежеспособности не приходится. При огромном выборе вариантов требования к качеству проекта и условиям сделки с их стороны возрастают, поэтому при правильном подходе к клиентам новые проекты ждет вполне логическое развитие событий – они будут постепенно распродаваться.
Ту же тенденцию отмечает Анна Карпова. По ее мнению, успех новых проектов во многом будет зависеть от грамотного позиционирования и ценообразования в проекте. Ликвидные объекты чувствуют себя уверенно и в кризис. Плюс набирает популярность тенденция по оптимизации и повышению функциональности планировочных решений. И в высоких ценовых сегментах покупатели стремятся к сокращению бюджета покупки без ущерба для качества объекта, те застройщики, которые смогут учесть в своих проектах «новые веяния» будут наиболее успешны.
Динамика по реализации новых проектов этого года показывает отличные результаты. Ольга Тараканова, руководитель отдела городских продаж ORDO Group подчеркнула, что это касается всех проектов, где цены номинированы в рублях. Почти во всех новых проектах рублевые цены были индексированы дважды в течение текущего года.
Подводя итог, можно отметить, что «элитка», как и раньше, остается сегментом «не для всех». Несмотря на падение цен, спрос на элитное жилье снизился. Что касается предложения, аналитики отмечают, уменьшение объема элитных проектов в III квартале текущего года. Большинство экспертов считают, что элитный сегмент не потеряет своих клиентов из-за непростой экономической ситуации в стране.
