За двадцать с лишним лет существования российского рынка недвижимости специалисты так и не выработали общего мнения о том, что следует считать по-настоящему элитным жильем. Из-за отсутствия сколь-нибудь унифицированной классификации элитными зачастую называют дома, которые даже к бизнес-классу можно отнести с некоторой натяжкой.
На заре 1990-х годов, когда жилья европейского уровня в стране практически не водилось, к элитной недвижимости относили все, что угодно. В Москве то были сталинские высотки, ЦКовские дома в престижных районах, коммуналки в центре под расселение и т.д. Нынче ситуация радикальным образом изменилась.
- Сегодня ни одна «сталинка», ни один писательский, генеральский или ЦКовский дом даже в самом центре Москвы не относятся к элитным по многим причинам. В простонародье их так еще называют, но с точки зрения профессионалов под элитное жилье они давно не подпадают. Даже высотка на Котельнической с роскошными подъездами и видами, даже малоэтажный ЦКшник на Осенней улице с охраной и подземными гаражами, даже дома, где жили Брежнев, Горбачев, Ельцин, а также все дачи Сталина и прочих видных деятелей. Есть здания исторические, добротные, качественные, но никак не элитные, - с сознанием дела констатирует Юлия Лурье, директор АН «ИНКОМ-Добрынинское».
Так что же следует относить к элитной недвижимости или, согласно терминологии профессионалов, жилью «класса люкс»? Попытки аргументировано ответить на этот вопрос начались еще в середине 1990-х годов и продолжаются по сию пору. Целый ряд разработанных классификаций, как правило, подразумевает деление данного сегмента недвижимости на несколько подклассов: de luxe,luxe, premium; A, А-, В, С; КП1, КП2, КП3 и т.д. Планка требований к апартаментам от категории к категории чуть снижается, но при этом остается на весьма почтенном уровне.
При всем разнообразии региональных особенностей, авторских подходов, мнений, представлений об очередности приоритетов (что важнее, например, местоположение или уникальность строения) все эти классификации роднит набор незыблемых, объективных критериев, на основе которых можно вывести некую «среднестатистическую классификацию» элитного жилья. Итак, класс люкс определяют …
1. Местоположение
Большинство специалистов сходятся в том, что главным признаком, по которому дом относится к то или иной группе элитного жилья, является его местоположение. Будь это хоть самые навороченные барские хоромы, если они дислоцируются посреди какой-нибудь промышленной зоны, - это не «элитка» по определению.
Жилье класса люкс обязано располагаться в центральной части города посреди исторических памятников и зеленых зон. Исключения составляют проекты в уникальных природно-экологических районах. Важно отсутствие рядом массовой застройки старого типа, особенно общежитий и коммунальных квартир.
В связи со стесненной обстановкой в центре мегаполисов статус элитного жилья нынче активно пытаются придавать многочисленным новостройкам, расположенным недалеко от центра, вблизи супермаркетов и торгово-развлекательных центров. А уж если в структуре здания предусмотрен подземный паркинг, а на первом этаже гнездится фитнес-центр или салон красоты, в правдивости слов предприимчивых торговцев недвижимостью почти никто не сомневается. Меж тем, с люксом подобные сооружения имеют мало общего – это бизнес-класс соответствующей, более низкой ценовой категории.
2. Характеристики дома, прилегающей территории и инфраструктуры
Элитный дом, разумеется, не может быть типовым. Архитектурный стиль не столь важен, но строение должно быть единственным в своем роде, неповторимым и уникальным. Иметь монолитный каркас, в котором внутренние и внешние стены изготавливаются из кирпича. Самые продвинутые строительные и отделочные материалы прилагаются априори. Высота потолков – от 3,2 метра.
Фешенебельно жилье в силу своей «клубной закрытости» предполагает небольшое количество квартир – по разным оценкам, от 10 до 40, хотя допускаются варианты и в сторону увеличения. Квартиры должны позволять клиентам самостоятельно спланировать собственное жизненное пространство. Поэтому все элитные проекты предусматривают минимум несущих стен и максимум свободы для творчества.
В доме обязательно наличие бесшумных лифтов, подземного паркинга, в котором предусмотрено не менее двух машиномест на квартиру. А также - центрального кондиционирования, системы климат-контроля, механических и химических фильтров для воды и воздуха, несколько видов отопления (воздушного, водного и электрического), бойлерной для всего дома или каждой квартиры в отдельности, двойной электрики, современных линий телекоммуникации с возможностью широкого выбора оператора.
Вокруг дома – огороженная зона со сквером, детскими площадками и местами для занятий спортом. Все это, безусловно, должно находиться под самой надежной охраной.
Специалисты расходятся в том, должны ли здания класса люкс иметь на первом этаже салоны красоты, рестораны, магазины. Одни говорят, что должны. Другие, напротив, считают это излишним, ибо состоятельные жильцы имеют собственных стилистов, парикмахеров и т.д. Другое дело – тренажерный зал, сауна, бассейн, кафе-бар, холл для приема гостей, бильярдная, комнаты для водителей, охраны, прислуги и прочие «мелочи» жизни вроде ванны для мытья лап собакам и оборудования для хранения мехов. Все это или большая часть перечисленного в элитных домах должно быть в наличии.
3. Социальное окружение
Простым смертным, быть может, не понять, но многие богатые клиенты данный пункт по значимости ставят даже выше, нежели конструктивно-технические и эстетические характеристики дома. Зажиточные люди желают соседствовать только с равными, успешными гражданами.
- Были у меня когда-то клиенты, мы вместе покупали им квартиру, которая позиционировалась, как элитная, - 1,5 миллиона долларов, - вспоминает на форуме NERS.ru Наталия Владимирова, риэлтор из Москвы. – Купили, два года делали ремонт, а когда его закончили, выяснилось, что окружение в доме (соседи) – прямо скажем, сборная «солянка». Дня в новой квартире не прожили, выставили на продажу … И плевать им было, что дом новый, современный, что ремонт два года делали.
Чтобы заполучить вожделенную жилплощадь класса люкс сегодня не достаточно иметь много денег – нужно принадлежать к определенной социальной среде. В элитных домах давно предусматривается своеобразный face-control. Жильцы имеют право потребовать не продавать квартиру человеку, который им покажется недостаточно благонадежным. Криминальные «шишки», недалекие барыги и прочий сомнительный сброд не пройдет!
Единый социальный уровень достигается отбором, для которого уже отработаны такие механизмы, как анкетирование желающих приобрести жилье, предоставление рекомендаций, согласование с жильцами, уже купившими квартиры в доме. Как правило, «клубные» дома создаются под определенный круг заказчиков. Именно их слово является решающим при продаже апартаментов в уже готовом доме.
4. Качество управления недвижимостью
И, наконец, элитная недвижимость предполагает качественное управление с индивидуальным подходом к каждому проживающему. Наличие собственное эксплуатационной организации, естественно, обязательно. Сервис должен быть безупречным с первой минуты общения с первым же человеком, имеющим отношение к обслуживанию и содержанию дому – будь то консультант по вопросам приобретения недвижимости или дворник, убирающий листву из-под ног. Хотя, как говорят специалисты, именно качественное управление недвижимостью во многих дорогостоящих домах оставляет желать гораздо лучшего.
Разумеется, вышеозначенное не претендует на исчерпывающий перечень тех характеристик, которые определяют принадлежность недвижимости к классу люкс. Тем более каждый город имеет свою специфику. Или, скажем, представления иностранцев об элитном жилье расходятся с нашими. Европейцу, например, в первую очередь подавай старинный особняк. А для состоятельного москвича элитная квартира сразу же ассоциируется с новым комплексом, построенным по последнему слову техники. Однако алгоритм определения элитного жилья именно таков.
Чтобы мы все так жили!
