Арендные ставки на жилье в столице, в том числе и в элитном сегменте, под влиянием мирового финансового кризиса уже давно ползут вниз. Но, не смотря на падение цен, на рынке все равно остаются эксклюзивные объекты, которые предлагаются в аренду по заоблачным ценам. Rentagent.ru решил выяснить, какая ситуация сейчас на рынке самого дорогого элитного жилья в столице, что происходит с арендными ставками и как изменяется спрос на эксклюзивные квартиры.
Приметы роскоши
На элитность объекта, а также на размер арендной платы, влияние оказывает ряд факторов, связанных с характеристиками самой квартиры и ее местоположением. Часть характеристик имеет принципиальное, ценообразующее значение, остальные являются дополнительными характеристиками, которые могут повысить цену аренды незначительно. По мнению Марии Литинецкой, исполнительного директора компании Blackwood, к «основным» характеристикам относятся местоположение квартиры, тип дома, площадь квартиры, количество комнат, уровень ремонта, охрана, наличие паркинга. К «неосновным»: особенности ремонта или меблировки квартиры, отделка дома и входных групп.
«Основной фактор — это местоположение. Поэтому, для квартир на Остоженке или в пределах Бульварного кольца будет одна ставка, для квартир в “Золотых ключах” — другая, в “Алых парусах” — третья», — отмечает Мария Жукова, первый заместитель директора «МИЭЛЬ-Аренда».
Алексей Кудрявцев, руководитель департамента маркетинга МИАН, делит элитные объекты на определенные группы, формирующиеся по своему месторасположению, статусности объекта и концепции проживания:
— Особняки дореволюционной постройки, расположенные в «брендовых» районах исторического центра столицы (Остоженка, Пречистенка, Арбат, Плющиха, Бульварное Кольцо, Замоскворечье), прошедшие комплексную реконструкцию с сохранением фасада.
— Клубные дома, возведенные в последние годы в районах Золотой (Остоженка) и Серебряной (Плющиха) Мили.
— Таунхаусы в историческом центре Москвы и на западном направлении (Фили-Давыдково, Крылатское).
— Квартиры в «домах с именем», расположенных преимущественно внутри Садового Кольца или в примыкающих к нему районах, где проживают известные деятели политики, культуры или искусства.
— Пентхаусы, площадью 350-800 кв. метров на верхних этажах зданий с собственной территорией на эксплуатируемой кровле, выходами во все стороны, персональным лифтом, панорамным остеклением и уникальными видовыми характеристиками.
— Апартаменты, выполняющие презентационную функцию, не предназначенные для семейной жизни, служащие квартирой для наемных менеджеров высшего звена, как правило, приглашенных из-за рубежа.
Немаловажным фактором является клубность, элитарность здания. Как правило, элитные дома — небольшие, с маленьким количеством квартир, расположенные на охраняемой закрытой территории, обязательным фактором является наличие подземной парковки и гостевых мест. Для квартир элитного класса характерен дизайнерский ремонт с применением эксклюзивных материалов, например мрамора, редких пород дерева, с банкетными залами, каминами, фонтанами в вестибюлях.
Цена вопроса
Максимальные арендные ставки на элитные квартиры, находящиеся в настоящий момент в предложении достигают $25-45 тыс. за месяц. «Например, сейчас предлагают элитный пентхаус в районе метро Кропоткинская площадью 320 кв. метров, за $45 тыс. в месяц. Это двухуровневые апартаменты, евродом, дизайнерский ремонт. А в районе Арбата в клубном доме сдается квартира площадью 250 кв. метров за $25 тыс. в месяц», — рассказывает Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость».
По данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», в предложении находятся квартиры и за $40-50 тыс. К примеру, восьмикомнатная квартира в 5-этажном элитном евродоме на Сретенском бульваре, площадью 400 кв. метров за $50 тыс. в месяц. Или же трехуровневая квартира с дизайнерским евроремонтом в историческом особняке на Пятницкой улице, площадью 300 кв. метров за $40 тыс.
Максимальные ставки на квартиры, находящиеся в предложении компании Blackwood достигают $35 тыс. в месяц. Это пятикомнатная квартира с дизайнерским ремонтом площадью 290 кв. метров в клубном доме, расположенном в Брюсовом переулке. Такого же уровня достигает арендная ставка на двухуровневую шестикомнатную квартиру площадью 360 кв. метров, расположенную на Малой Бронной улице. «Однако необходимо учитывать, что по столь высоким ставкам многие квартиры так и не были сданы для постоянного проживания. Максимальный уровень арендной платы реальных сделок несколько ниже — порядка $20-25 тыс. в месяц», — констатирует Мария Литинецкая.
Под воздействием мирового финансового кризиса в сегменте дорогих квартир предложение возросло, но цены не слишком изменились, так как данные квартиры всегда были единичными предложениями, для единичных клиентов. «Чаще всего торг идет на месте, скидка может достигнуть и $5 тыс., если за квартиру просят $45 тыс. в месяц. Можно договориться с наймодателем о сдаче квартиры за $40 тыс.», — отмечает Галина Фабрицкая. Однако Алексей Кудрявцев говорит о более крупном снижении арендных ставок, по сравнению с докризисным периодом. По его словам, падение цен составило 10-12%. При этом нередко собственники эксклюзивных квартир в ходе проведения переговоров предоставляют дополнительный дисконт в пределах 10-15%.
Как отмечает Екатерина Батынкова, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», на рынке элитной аренды после долгого закрепления стоимости в рублёвом эквиваленте на протяжении последних 2-х лет, сейчас все арендодатели в основном стараются переориентироваться на какую-либо валюту, так как в настоящий момент доллар или евро кажется более стабильной единицей расчета. «К тому же данная схема дает собственникам возможность маневра: например, идти на уступки потенциальным арендаторам, снижая ставки в долларовом эквиваленте, частично отыгрывая это снижение на росте доллара по отношению к рублю — ведь большая часть сделок заключается именно в рублях», — рассказывает Мария Литинецкая.
Однако далеко не всех нанимателей устраивают долларовые ставки. Конечно, есть ряд арендаторов, имеющих валютные доходы, которым подходят арендные ставки в иностранной валюте, это преимущественно сотрудники крупных транснациональных компаний, но их доля в общем количестве нанимателей жилья в последнее время существенно сократилась. В большинстве случаев арендаторов категорически не устраивают долларовые арендные ставки.
Спрос есть
На рынке эксклюзивной аренды жилья, не смотря на то, что в целом в столице спрос на аренду жилья резко сократился, пока не произошло существенного снижения объемов спроса. «Это связано с тем, что данный сегмент имеет собственную группу “обеспеченных” потребителей, которые в большинстве случаев даже не рассматривают покупку жилья в качестве альтернативы аренде», — объясняет Литинецкая. В данном сегменте всегда было не много предложений и не много клиентов, ведь элита — это в первую очередь эксклюзивность, а не массовость. «В количественном отношении, спрос, конечно, несопоставим со спросом на квартиры экономкласса, но он никуда не делся. Спрос на элитные квартиры в январе 2009 года сопоставим со спросом мая 2008 года. Он чуть меньше, чем в декабре 2008 года, но больше, чем ноябре», — говорит Мария Жукова.
Сроки экспозиции самых дорогих элитных квартир в настоящее время в среднем составляет 3-3,5 месяца. Так, например, квартира в районе Золотой Мили в хорошем доме с качественной отделкой и функциональной планировкой, площадью около 200 метров, выставленная в предложение в диапазоне $18-25 тыс. уйдет с рынка достаточно быстро — срок экспозиции не превысит трех месяцев. Однако на рынке существует ряд квартир, которые находятся в предложении более года, и причина очевидна — слишком завышенная рыночная стоимость.
Алексей Кудрявцев разделяет основных арендаторов на рынке дорогого жилья до финансового кризиса на три группы:
1. Иностранные менеджеры среднего и высшего звена, являющиеся сотрудниками крупных, часто транснациональных корпораций и банков – в основном большую часть арендной платы вносили за них работодатели, поскольку такая квартира выполняла еще и представительские функции.
2. Москвичи с высоким уровнем доходов – «золотая молодежь», молодые бизнесмены;
3. Иногородние россияне, как правило, представляющие средний и крупный бизнес, а также депутаты и чиновники.
Однако в условиях экономической нестабильности многие компании вынуждены были сократить расходы на жилье для иностранных и иногородних сотрудников, либо вовсе отказаться от них. Соответственно в настоящее время именно вторая из вышеуказанных категорий представляет собой основной пул арендаторов дорогого жилья.
Удивительно, но факт
Из всего вышесказанного можно сделать простой, но при этом достаточно удивительный вывод. Аренда эксклюзивных дорогих квартир в столице на данный момент является фактически единственным сегментом рынка городской недвижимости, на котором никак не сказался мировой финансовый кризис. Ситуация в данном сегменте достаточно стабильна – цены остались почти неизменными, наблюдается только совсем небольшой дисконт, спрос же вообще почти не сократился. Как ни странно, но квартиры, с арендными ставками свыше $20 тыс. в месяц, выставляются и успешно сдаются.
Фото: www.sdam-mos.ru
