Рынок аренды в последние годы сильно изменился. И если еще буквально год-два назад в диаметрально противоположных ценовых сегментах прослеживались общие тенденции (спрос превышал предложение, уверенно росли цены и пр.), то сегодня ситуация выглядит совсем по-другому. Инвестиционную привлекательность элитного жилья как объекта, приобретаемого именно для сдачи внаем и получения приличного дохода, теперь можно поставить под сомнение.
В 2004 году операторы рынка недвижимости с уверенностью говорили о том, что вложенные средства в покупку элитной недвижимости в среднем могут окупиться и начать приносить доход уже через 7-9 лет. Но прошло всего 2 года, и сегодня, если вы покупаете квартиру с целью сдавать ее в аренду, прибыль стоит ожидать не ранее чем через 12, а то и 14 лет!
Во-первых, ставки аренды московских квартир растут медленнее, чем повышаются цены на жилье. Только за эти полгода квартиры подорожали в среднем на 50 %, и скоро стоимость квадратного метра в $ 25 тыс. не будет казаться совершенным безумием, коим еще недавно была цена в $ 10 тыс.! По данным компании Renaissans Realty, минимальный порог цены покупки квадратного метра в «самом дешевом» элитном классе начинается от 4500 у. е. А поскольку элитный сегмент, по мнению экспертов, как объект аренды и так переоценен, то увеличение арендных ставок на 5-10 % не кажется таким уж ощутимым, в отличие от жилья экономкласса, за которое квартиранты вынуждены платить на 20 % дороже.
Во-вторых, арендаторов на все представленные квартиры не хватает, и, как ни странно, спрос на элитные апартаменты сегодня значительно ниже, чем количество предложений.
Они такие разные…
К обычному классу арендодателей добавились инвесторы, которые ранее покупали квартиры с целью перепродажи, но из-за нестабильной обстановки и растущих цен вынуждены сдавать их внаем. У потенциального квартиранта появилась возможность выбирать, а потому срок экспозиции объектов значительно увеличился. Да и сам «элитный» жилец теперь не только иностранец, квартиру которого оплачивает компания, где он работает, но и наш, отечественный бизнесмен, хорошо ориентирующийся в местных ценах.
«Образ арендатора квартиры элитного сегмента очень многолик, – рассказывает Гульнара Рахмангулова, руководитель направления аренды «МИАН – агентство недвижимости», – от молодого успешного специалиста, перемещающегося из-за работы по миру и не желающего быть привязанным к одному месту жительства, до серьезного бизнесмена, предпочитающего иметь собственный загородный дом и арендовать квартиру в Москве. От иностранного гражданина, работающего по контракту, до крупного бизнесмена из ближнего зарубежья, приехавшего расширять бизнес в столице».
Еще одна «разновидность» арендаторов – «золотая молодежь»: она уже сегодня хочет жить в дорогой квартире в элитном районе, но пока не может приобрести подобный вариант в собственность. Остается арендовать желаемую квартиру. Другая категория квартирантов, наоборот, вложила свои средства в покупку элитного жилья, и пока идет строительство, ремонт или оформление документов, будущий хозяин квартиры проживает в съемных апартаментах, планируя со временем переехать в свою элитную собственность. Есть также предприниматели, которые сознательно не хотят вынимать деньги из налаженного бизнеса и предпочитают аренду квартиры покупке.
Кроме «сознательных» арендодателей – тех, кто делает аренду частью своего бизнеса, и тех, кто только «отбивает» вложения, есть и другие: люди, уезжающие за границу и не желающие оставлять свои владения без присмотра. Такая категория граждан была особенно распространена 3-5 лет назад, но, по словам Гульнары Рахмангуловой, количество отъезжающих за границу собственников и сейчас велико. Специально для таких людей корпорация «МИАН» предлагает свою услугу «Доверительное управление», благодаря которой собственники избавляются от ежемесячного контроля за квартирой и перекладывают эту «головную боль» на компанию.
…но хотят одного и того же
Каждый арендатор предъявляет свои требования к будущему месту жительства, благо есть из чего выбирать. Тем не менее есть общие параметры, которые не только отличают элитное жилье от массового, но и влияют на величину арендной ставки. Прежде всего это, конечно, местоположение. Ни для кого уже не секрет, что большинство элитных домов расположены в центре: на Остоженке, в Замоскворечье, на Старом Арбате. Также к категории элитных относятся и
старинные особняки в историческом центре Москвы, квартиры в которых после полной реконструкции отвечают всем требованиям, предъявляемым к жилью высшего класса. Но поскольку в пределах Садового кольца количество площадок под застройку постоянно уменьшается, элитные квартиры появляются в Крылатском, на территориях, прилегающих к Серебряному Бору, Можайскому шоссе. Дома высшей категории строятся на юго-западе и северо-западе Москвы. «Главным преимуществом этих районов являются хорошая экология, разбитые парки, прекрасные виды и хорошая инфраструктура», – считает Гульнара Рахмангулова. Помимо этого, к категории элитного жилья относятся квартиры в некоторых кирпичных домах бывшей партийной элиты и в коттеджных поселках, расположенных в черте Москвы.
Удаленность от метро не так важна для «дорогих» квартирантов, как наличие места на автостоянке или в подземном комплексе и охрана. Удачная планировка, авторский дизайн, дорогая мебель и престижная марка бытовой техники – за это готовы платить. А вот холодильник Stinol, микроволновка Daewoo и диван из Шатуры вряд ли понравятся квартиранту, а потому хозяевам, чья квартира претендует на элитарность, скупиться нельзя, иначе поиски жильца могут затянуться на очень долгие месяцы.
Цена вопроса или вопрос цены
Средняя стоимость аренды, по данным «МИАН – агентство недвижимости», на 1-комнатные квартиры составляет $ 2100, 2-комнатные – $ 4200, 3-комнатные – $ 5370 и 4-комнатные – $ 7132. Но есть и такие предложения, как, например, 6-комнатная квартира на «Боровицкой», которая стоит в месяц $ 21 тыс. На этом фоне $ 10 тыс., которые, кстати, уже давно не пугают арендаторов, выглядят несколько «убого». Кстати, востребованность квартир именно в этой, 10-тысячной ценовой зоне достаточно велика. Тем более что сейчас существует практика оплаты аренды дорогих квартир по безналичному расчету.
Надо заметить, что, в отличие от экономкласса, рынок аренды элитного жилья меньше всего подвержен сезонным колебаниям спроса и предложения. Как правило, спрос на элитные квартиры равномерен в течение всего года. Немного он падает перед Новым годом и в августе месяце, но цены от этого меньше не становятся. Элитное жилье сдается круглый год, тем более что в последнее время существует практика подбора квартиры для иностранных арендаторов из-за рубежа, за несколько месяцев до их планируемого приезда в Россию.
А пока востребованность в элитном сегменте жилья есть, это позволяет прогнозировать небольшой, но стабильный рост стоимости аренды квартир этого класса. Хотя, наверное, при таком раскладе выгодным бизнесом аренду уже вряд ли можно назвать.
