Понятие «элитное жилье» появилось в Москве сравнительно недавно, зато пользуются им все, кому не лень. В городе ежегодно строится около 3 млн. кв. м. жилья, и едва ли не все оно позиционируется как элитное. На самом деле, из этого объема к элитному можно отнести… чуть более 3%.
Понятие элитности сильно изменилось за последние годы. Уже к концу 90-х приоритеты в выборе жилья высшей категории выглядели так: площадь, социальный состав соседей, инфраструктура, состояние подъезда, местоположение, тип дома. Бум на рынке элитного жилья в Москве наблюдается примерно с января 2000 года. Элитным стало считаться жилье по-настоящему эксклюзивное (в небольших домах в тихих переулках центра) и дома клубного типа (многоквартирные высотки с полным комплексом удобств и развитой инфраструктурой), расположенные, как правило, в экологически чистых районах на Западе Москвы.
Цена и место задают тон
Сегодня первый признак элитности – цена.
Естественно, четко должно быть определено и местоположение жилья. По настоящему элитное жилье сегодня может возводиться в очень ограниченном числе мест. Самые престижные - это Остоженка с прилегающими переулками и кварталы вокруг Патриарших прудов, затем Замоскворечье и район между Фрунзенской набережной и Комсомольским проспектом. В перспективе «районами для самых богатых» могут стать кварталы около Чистых прудов и неподалеку от Китай-города. Эти районы выбираются застройщиками не только потому, что они популярны сейчас, но и потому, что таковыми они будут оставаться еще десятилетиями. А названные места уже в настоящее время - районы для богатых людей, инфраструктура здесь ориентирована именно на людей состоятельных.
По пунктам…
Специалисты компании Noble Gibbons/CB Richard Ellis составили подробный перечень признаков элитного жилья. Итак, жилье класса А, прежде всего, должно располагаться только в престижных районах центра в доме с неповторимым архитектурным обликом, желательно новом. Проектное решение дома должно допускать гибкую планировку квартир, то есть возможность для покупателя самому определять конфигурацию своего жилища; квартиры должны располагаться так, чтобы без особых усилий объединяться в блоки по две-три квартиры.
Окружение дома должно быть равноценным, либо это дорогие объекты инфраструктуры, либо также дома экстра класса. В доме не должно быть более 40 квартир, и все жильцы должны быть избранными людьми. Более того, при продаже квартир в очень дорогих малоквартирных домах проводится проверка покупателей перед сделкой. Состоятельные жильцы часто не хотят жить в одном доме с чиновником высшего звена, с популярным артистом. Комфорт и спокойствие в доме очень ценно.
Дом должен быть сделан из высококачественных материалов. Экономить на строительных и отделочных материалах строго неприемлемо. Обязательна отделка общественных зон - вестибюлей и лифтовых холлов. Дом должен иметь благоустроенный внутренний двор, огороженную территорию, подземный гараж, оборудованный системой пожаротушения. Высота потолков в доме должна быть выше 3,2 метра, в доме обязательны большие окна с деревянными или дерево-алюминиевыми стеклопакетами, использование дорогих отделочных материалов, презентабельный подъезд. В доме - центральное кондиционирование, система климат-контроля, высококачественные бесшумные лифты ведущих, обязательно европейских производителей. От 30 до 50% полезной площади дома должна занимать развитая инфраструктура, а также обязательна 24-х часовая профессиональная охрана с видеонаблюдением.
В доме обязательно сочетание нескольких видов отопления (водное, воздушное и электрическое), должна быть бойлерная для всего дома или в каждой квартире, механические и химические фильтры для очистки воды и воздуха.
У высококлассных объектов есть еще один признак, по которому можно определить его элитарность - они продаются без рекламы.
Элита за городом
Что касается загородной недвижимости хай-класса, то одним из главных условий элитного жилья, кроме определенных технических характеристик дома и участка, является его месторасположение.
Элитное жилье не должно быть удаленным от Москвы. Именно в этом случае соблюдается золотая середина: с одной стороны, дом расположен рядом с мегаполисом, с другой – есть все атрибуты загородной жизни: чистый воздух, лес и водоем.
Если говорить именно о домах для постоянного проживания, то их удаленность от Москвы не должна составлять более 30 км. После этой границы, как считают эксперты, строительство элитного жилья в принципе теряет смысл. Стоит заметить, что допустимая удаленность от Москвы вовсе не является константой – она варьируется в зависимости от направления. Показатель удаленности во многом зависит от транспортной доступности: для элитной загородной недвижимости хорошая транспортная доступность – норма. В этом плане наиболее соответствует требованиям элитности Рублево-Архангельское, известное как «город миллионеров».
Наиболее востребованными у покупателей элитной недвижимости являются участки площадью 40–60 соток на лесной территории. Площади элитных домов в среднем составляют 700–1000 кв. м: такие объемы объясняются прежде всего статусностью владельцев, которая предполагает наличие больших пространств для проведения приемов, воспитания детей и размещения дополнительных помещений для обслуживающего персонала.
Стоит в поле теремок…
Элитные загородные дома чаще всего строятся непосредственно по заказу владельца, они редко являются коммерческими проектами, хотя известны и случаи, когда подмосковные усадьбы продавались за $25–30 млн.
Однако если говорить не об исключениях, а о среднем предложении на рынке элитной загородной недвижимости, то можно представить следующий объект. Это расположенный, как правило, на лесном участке дом с 3–4 спальнями, общей площадью 500–1500 кв. м, с бассейном и каминным залом. Обязательный гараж не менее чем на два машиноместа. Само строение – либо кирпичное, либо монолитно-кирпичное. Обязательно наличие всех центральных коммуникаций и развитой инфраструктуры. Стоимость элитного дома по Рублево-Успенскому направлению, а также в стародачных местах по Минскому, Сколковскому, Калужскому, Киевскому, Ильинскому, Новорижскому шоссе составляет $3–8 млн.
Опять же, достоинства самого дома и участка – еще не все. Крайне важно, кто у вас в соседях. Покосившиеся соседние избушки снижают стоимость объекта, даже если он возведен в соответствии со всеми требованиями.
Одним из серьезных факторов, определяющих элитность поселка, является сложная система охраны. Элитные загородные поселки снабжены 3-ступенчатой системой охраны: 1-е внешнее кольцо – это датчики движения, фиксирующие любого, кто въезжает на территорию поселка, 2-е кольцо – непосредственно ограждение с КПП, и 3-я ступень – круглосуточное патрулирование внутри поселка охранниками на автомобилях.
