О тенденциях на рынке недвижимости стран Европы, потребительских предпочтениях россиян, сложностях, с которыми можно столкнуться при покупке жилья за рубежом, и многом другом рассказывает заместитель генерального директора государственного унитарного предприятия «Московский центр международного сотрудничества» (ГУП «МЦМС») Елена Метелица.
— Елена, как обстоят сейчас дела на зарубежных рынках недвижимости?
— В настоящее время во многих странах мира отмечена тенденция к снижению покупательской способности и, следовательно, цен на элитное жилье и объекты бизнес-класса. А вот квартиры экономкласса подешевели незначительно, в пределах 10%.
Хуже всего ситуация складывается в ряде восточноевропейских государств. Большинство стран «новой» Европы стремительно развивались до недавнего времени, стоимость 1 кв. м здесь в среднем росла на 30% в год. Но с наступлением кризиса многие проекты лишились инвесторов, так как компании не смогли изыскать средства на завершающую фазу строительства, а покупательская активность сошла на нет вместе с ипотекой. Поэтому недвижимость подешевела в среднем на 50%.
Пострадал и рынок Великобритании, поскольку там преобладал инвестиционный спрос, который упал вслед за кризисом в банковской системе.
В Южной Европе подешевели виллы у моря, особенно в Испании.
В Западной, или «старой» Европе наступила стагнация. В таких странах, как Франция, Голландия, Швейцария, Бельгия, с начала года цены снизились всего на 3–4%. Спрос здесь остается «в тонусе», поскольку каждое из этих государств занимает небольшую территорию, что влечет за собой дефицит земли под новую застройку. Жилье подешевело только в небольших городах, а в столицах, таких как Париж, Рим, Прага, падения практически не наблюдалось. Например, цены в Париже до конца года, как ожидается, снизятся максимум на 8%.
Рынок недвижимости Испании, по мнению наших испанских партнеров из компании «Дуна Бланка Медитерранео», уже пережил кризис. Во многих регионах отмечается некоторое увеличение объемов строительства. Снижение процентных ставок по ипотечным кредитам способствует привлечению новых покупателей. Не исключено, что оживление рынка приведет к стабилизации цен, а в последующие два года — и к некоторому росту.
— В каких странах россияне предпочитают покупать недвижимость?
— Согласно данным, полученным за I полугодие 2009 г., в первую пятерку по популярности входят Испания и Черногория (по 25% запросов), Франция (20% запросов), Болгария и Турция (по 15% запросов). Интересны для россиян также Кипр, Египет и ОАЭ.
Хочу отметить, что помимо уже привычно активных на зарубежных рынках москвичей и петербуржцев (на них приходится половина всех сделок с недвижимостью) квадратными метрами за границей заинтересовались жители Поволжья и Сибири, Урала и Южного федерального округа, что указывает на активное развитие данных регионов.
Любимым направлением покупателей из России остается «ближняя заграница», здесь лидерство сохраняют Болгария и Черногория. Секрет их привлекательности не только в разумном соотношении цены и качества, но и в близости для нас, географической и культурной.
Наблюдается стабильный интерес к популярным туристическим регионам, среди которых лидируют Турция и Египет. И неудивительно, ведь направления эти освоены давно, стали более-менее привычными для наших сограждан, а недвижимость там стоит недорого.
Не боятся наши сограждане и такой «экзотики», как Вьетнам, Сейшелы, Сингапур. Например, во Вьетнаме дом у моря можно купить в ценовом диапазоне от 700 до 1000 долл./кв. м, на Сейшелах — за 1500 долл./кв. м.
— Какие именно объекты больше всего привлекают наших сограждан?
— Россиян в первую очередь интересуют выгодные сделки с жильем экономкласса и наиболее подешевевшими объектами. В Восточной Европе средняя стоимость дома сейчас составляет порядка 50 тыс. евро, в Западной — около 200 тыс.
Если говорить о курортной недвижимости, то существенное значение имеет удаленность объекта от моря — думаю, что 90% российских покупателей предпочитают дома, расположенные не далее 1 км от пляжных зон. Многие считают важным вид на море из окон своих апартаментов или виллы, поэтому наиболее востребованы квартиры на верхних этажах, несмотря на то что цены там гораздо выше. Спросом пользуются и расположенные на холмах таунхаусы.
Но в каждой отдельно взятой стране россияне предъявляют свои требования к недвижимости. Так, на Кипре они чаще всего покупают квартиры стоимостью от 100 до 250 тыс. евро недалеко от моря и объектов инфраструктуры. Также популярны виллы рядом с пляжем, с видом на море стоимостью от 500 тыс. до 1 млн евро.
В ОАЭ соотечественники заинтересованы в покупке недвижимости курортного типа, а также квартир и офисов в элитных районах страны. Особое внимание они обращают на ликвидность объекта и наличие управляющей компании, которая занимается поиском арендаторов. Надо сказать, что тех, кто приобретает жилье исключительно для последующей сдачи внаем, ни разу его не посетив, немало.
По мнению наших партнеров, компании «Болгарский Дом», российские покупатели в Болгарии делятся на две основные группы. Первая составляет чуть более 60% клиентов, которые ищут самую выгодную цену сделки. Они рассчитывают на скидку в размере не менее 20%. Вторая группа готова согласиться на первоначальную цену, но взамен хочет получить хорошую инфраструктуру, высокое качество строительства и отличный вид из окна. В основном они хотят найти дом вблизи парковой зоны или апартаменты на первой линии от моря.
В последнее время установилась тенденция смещения интереса инвесторов с популярных летних и зимних курортов к менее известным местам. Особенно многообещающими в этом смысле становятся территории с минеральными источниками.
Интересно, что большинство покупателей предпочитают приобрести несколько объектов средней ценовой категории, чем один класса люкс. Также популярностью пользуются дома, находящиеся на стадии строительства.
— Наверное, многие хотели бы воспользоваться ипотечным кредитом для покупки зарубежной недвижимости. Возможно ли это в современных условиях?
— К сожалению, в Восточной Европе вероятность получения банковского кредита невысока. Зато местные застройщики практикуют предоставление различных программ рассрочек, сроки выплат по которым доходят до пяти лет, а размер первого взноса в некоторых случаях составляет 30% от цены.
В Западной Европе банки в целом готовы выдавать деньги, причем под 4–5% годовых.
По информации нашего испанского партнера А. Зименкова («Дуна Бланка Медитерранео»), испанские банки охотно предоставляют ипотечные кредиты иностранцам. Но сам процесс рассмотрения заявки в новых реалиях длится в среднем от полугода. При представлении небольшого пакета документов, подтверждающего платежеспособность, может быть выделен заем на 50–60% от стоимости объекта недвижимости сроком на 20–25 лет. Процентная ставка устанавливается на уровне EURIBOR плюс 1,8–2,2%, то есть 4,4–4,8% годовых.
В Египте, по словам Т. Деменева, представителя компании SeaViewRealty, принята практика ипотечного кредитования лишь граждан Египта из малообеспеченных слоев и только на покупку первого жилья, поэтому иностранцы могут пользоваться лишь системой рассрочек от девелоперов.
— С какими сложностями можно столкнуться, приобретая недвижимость за рубежом?
— Прежде всего следует понимать, что если квартира покупается для сезонного проживания, то большую часть года она будет пустовать. Но на квадратных метрах можно и заработать, сдавая жилье в аренду с помощью управляющей компании.
По-настоящему следует опасаться липовых риэлторских контор, которые якобы специализируются на работе с иностранцами. Ведь покупатели из других стран плохо знают язык, редко разбираются в местном законодательстве и не знакомы с юридическими тонкостями. Поэтому лучше всего найти посредника у себя дома — в случае возникновения конфликта с такой компанией легче решить вопросы. В любом случае надо внимательно проверять информацию по объекту: разрешительную документацию, право собственности на землю у застройщика. Не лишним будет убедиться, что девелопер не находится на грани банкротства. Не стоит иметь дел с компаниями, финансовые дела которых идут не лучшим образом, поскольку строительство в этом случае может затянуться на годы.
— Какие юридические тонкости следует учесть, покупая жилье за рубежом?
— Стоит обратить внимание, например, на то, что покупка дома во многих странах Европейского союза (ЕС) не означает автоматического приобретения земли. Кроме того, наличие квартиры в Европе не является гарантией получения вида на жительство. В большинстве стран можно рассчитывать только на годовую визу или визу на три года, причем нерезидентам разрешается пребывание не дольше трех месяцев, затем следует покинуть страну на такой же срок. Получить вид на жительство можно, только прожив по учебной или рабочей визе от четырех лет.
Впрочем, некоторые участники ЕС, такие как Болгария, Греция, Мальта и ряд других, предоставляют иностранцам вид на жительство на определенных условиях (например, если они откроют фирму, предоставляющую не менее десяти рабочих мест, либо инвестируют в местную экономику от 500 тыс. евро и т. д.). Однако это усредненные данные — в каждой стране есть свои особенности.
