Собираемся въезжать в новостройку, узнали, что эксплуатировать ее будет управляющая компания от застройщика и поменять ее нельзя. Насколько законно навязывание застройщиком своей УК? Какие минусы и плюсы у аффилированной управляющей компании в сравнении с независимыми УК?
Мария ЛИТИНЕЦКАЯ, генеральный директор «Метриум Групп»:
Если застройщик навязывает жителям собственную управляющую компанию, работа которой не удовлетворяет их, они имеют право создать инициативную группу. На общем собрании ТСЖ проводится голосование, и если более 51% собственников голосуют против УК от девелопера, то принимается решение завершить сотрудничество с данной организацией. При этом нужно найти вескую причину для досрочного расторжения договора, которой может стать оказание услуг не в полном объеме.
В управлении жилым комплексом аффилированной компанией есть неоспоримые плюсы. Во-первых, такая компания часто привлекается девелопером на начальном этапе строительства, поэтому ее сотрудники очень хорошо знают дом как снаружи, так и внутри. Как правило, это гарантия того, что ваш дом с самого первого дня будет в надежных руках. Во-вторых, аффилированные УК стараются обеспечить жителей максимально комфортными условиями проживания: содержат места общественного пользования в чистоте, ухаживают за прилегающей территорией, взаимодействуют с ТСЖ и т.д.
В качестве главного недостатка УК от застройщика можно выделить то, что вместе с актом приема-передачи покупатель, как правило, обязан подписать и договор с девелоперской УК минимум на один год. Дело в том, что застройщик не всегда добросовестно осуществляет функции управления, и при этом часто препятствует желанию инициативной группы и ТСЖ начать сотрудничество с другой организацией, не связанной с ним. Смена управляющей компании может стать настоящей головной болью для жителей.
Александр ЗУБЕЦ, генеральный директор «Новые Ватутинки»:
Застройщик не может навязать жителям определенную УК. Роль застройщика в жизни объекта заканчивается в момент его передачи на баланс управляющей компании. Таким образом УК появляется еще до передачи дома, выдачи ключей и получения свидетельства о собственности. Поэтому у покупателей на этом этапе нет возможности принимать решение о смене УК, ведь у них пока еще нет права владения своим объектом недвижимости. После вступления в собственность у жильцов появляется и возможность сменить УК.
В целом, у управляющей компании от застройщика больше преимуществ, чем недостатков. Ее совместная работа с девелопером только улучшает качество обслуживания и повышает оперативность решения возникших вопросов. К тому же в случае аффилированной УК застройщик может в большей степени воздействовать на качество выполнения ее обязанностей. При неудовлетворительных результатах собственники жилья могут обратиться не только в государственные органы, но и к девелоперу. Однако в целом все это характерно для крупных масштабных проектов.
При строительстве точеных объектов есть свои подводные камни. Бывает, что главной целью зависимой управляющей компании является только принятие объекта и передача его жильцам. А обслуживание и решение возникших вопросов уже мало кого интересует. Соответственно, компания будет работать только для того, чтобы пройти определенный период и потом уйти. Помимо этого аффилированная компания может закрыть глаза на некоторые недостатки введенного в эксплуатацию объекта, что делает его передачу не совсем объективной.
Леонард БЛИНОВ, заместитель генерального директора Urban Group:
Все управляющие компании вне зависимости от того относятся ли они к застройщику или нет, имеют общие функции: обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания жителей, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, предоставление качественных коммунальных услуг жителям и т. д. Но у управляющей компании от застройщика есть ряд преимуществ. В силу партнерских отношений с застройщиком, у такой компании есть возможность оперативнее решать возникающие вопросы жителей. Кроме того, застройщик дорожит своей репутацией, а значит, за деятельностью такой управляющей компанией осуществляется дополнительный серьезный контроль со стороны девелопера.
Кроме того, управляющие компании от застройщика, как правило, продолжают традиции строительных компаний в развитии комфортной среды проживания. Так, по инициативе сотрудников нашей УК «ЖК «Город набережных» в ноябре прошлого все мусорные контейнеры превратились в объекты стрит-арта. На громоздких темных непривлекательных массивных конструкциях появились картины итальянских художников XVIII века, которые рисовали виды итальянских городов. Таким образом, удалось сделать контейнеры для мусора визуально привлекательными и органично сочетающиеся с архитектурным обликом «Городов для жизни». Данная инициатива получила хороший отклик у жителей, и необычные контейнеры появились и в ЖК «Опалиха О2».
Антон НОВИКОВ, руководитель отдела рекламы и связей с общественностью «Самолет Девелопмент»:
В любом жилом комплексе должна быть управляющая компания, которая бы следила за коммуникациями, проводила техническое обслуживание оборудования, выполняла ремонтные работы, отвечала за работу подрядчиков, занималась благоустройством территории и делала все от себя возможное, чтобы жителям было комфортно. Те же цели преследует и девелопер, которому нужно обязательно передать свой объект в надежные руки управляющей компании, в противном случае компания не сможет ввести дом не в эксплуатацию, это вынужденная мера.
Многие девелоперы создают свои управляющие компании, потому что никто не знает настолько идеально собственный объект, как тот, кто его строил. Но иногда приглашаются и сторонние организации. Однако жители должны знать, что в соответствии с действующим законодательством, им никто не имеет права навязывать ту или иную управляющую компанию, поэтому они могут в любой момент ее сменить. Это право закреплено в VIII разделе Жилищного кодекса РФ «Управление многоквартирными домами», в котором расписаны все правила и условия смены одной управляющей компании на другую. Также жители могут создать ТСЖ и заниматься всеми организационными и обслуживающими работами самостоятельно.
К основным плюсам аффилированной УК я бы отнес следующее:
- УК лучше разбирается в сложном технологическом оборудовании и коммуникациях,
- УК сразу же начинает оказывать весь спектр коммунальных и эксплуатационных услуг, когда еще не все квартиры заселены и нельзя создать полноценный ТСЖ,
- УК заинтересована в положительном имидже своего объекта и своей компании в целом, поэтому отвечает за качество своей работы,
- У УК есть опыт в управлении жильем на других объектах, что позволяет с первых же дней полноценно заниматься управлением жилья, а не «получать опыт» при работе ТСЖ.
Что касается минусов, то здесь, пожалуй, можно выделить только один -- это повышенные цены на коммунальные услуги, но они складываются из того, что наняты профессиональные подрядчики, которые также отвечают за качество выполняемых ими работ, так как принцип «дешево и сердито» работает далеко не всегда. Как я уже говорил, девелопер заинтересован в том, чтобы объект управлялся и обслуживался профессионалами, так как от качественной и слаженной работы этих людей зависит репутация всей компании.
Григорий АЛТУХОВ, коммерческий директор ФСК «Лидер»:
Говорить о навязывании застройщиком своей управляющей компании не вполне корректно. Застройщики действуют в рамках законодательства и руководствуются 161 статьей ЖК РФ. По ней они в течение пяти рабочих дней обязаны выбрать способ управления домом: либо нанять управляющую компанию, либо управлять домом через ТСЖ.
В дальнейшем администрация должна провести конкурс на управление данным объектом. Принять участие в этом конкурсе имеет право, в том числе и та компания, которой застройщик передал дом в управление.
Если по каким-то причинам жителей не устраивает их управляющая компания, они могут ее переизбрать. Решение о перевыборе управляющей компании принимается собственниками жилых помещений жилого многоквартирного дома на ежегодном или внеочередном общем собрании собственников.
На наш взгляд, минусов в УК от застройщика нет. Все зависит от самой управляющей компании и качества предоставляемых ею услуг.
Если говорить о плюсах, то можно выделить следующие моменты:
Более оперативно решаются вопросы, связанные с гарантийным обязательством застройщика – меньше времени уходит на различные согласовательные моменты. Кроме того, управляющей компании от застройщика будет легче разобраться в технологическом оборудовании и инженерных коммуникациях дома.
Екатерина ФОНАРЕВА, коммерческий директор «Баркли»:
В том случае, если работа управляющей компании по объективной причине не устраивает жителей, на общем собрании проводится голосование. Если больше половины собственников голосуют за отказ от услуг действующей УК, договор с данной организацией расторгается.
Как правило, все крупнейшие застройщики имеют свои управляющие компании. Для надежного девелопера важно не только завершить строительство дома, но и решать любые возникшие вопросы в процессе эксплуатации. Аффилированная УК, в отличие от независимой, может оперативнее решить проблему. К тому же крайне важно выбрать надежного подрядчика с высококвалифицированными специалистами. К сожалению, не редки случаи, когда из-за неправильной эксплуатации выходили из строя коммуникации и т.д. Чтобы не допустить возникновения подобных проблем надежные девелоперы создают собственную УК.
Соответственно, главный плюс аффилированной УК – доскональное знание всех нюансов и деталей объекта.
Единственным преимуществом неафилированной управляющей компании заключается в том, что в отдельных случаях, тарифы на ее обслуживание могут быть ниже, чем у компании застройщика. Однако более низкая стоимость вовсе не означает качественное выполняемых услуг. Независимые компании никаким образом не связаны с застройщиком, поэтому часто имеют менее профессиональный и подготовленный персонал. В итоге мнимая экономия может обернуться головной болью для собственников, которые, скорее всего, будут вынуждены решать вопрос с переизбранием и поиском другой УК.
