Покупателям и собственникам квартир нередко приходится сталкиваться с ранее не знакомыми понятиями. Например, экспликация помещения и поэтажный план — что это такое и зачем они нужны? Подробности расскажем в этой статье.
Экспликация помещений
Экспликация помещений (от латинского explicatio — объяснение, развертывание) — это техническая документация на квартиру, дом или иную недвижимость. Она является обязательной частью техпаспорта, оформляется в виде таблицы и содержит в себе детальные сведения об объекте:
- точный адрес;
- этаж (если недвижимость находится в многоэтажном доме);
- общая и жилая площадь;
- количество комнат и их параметры (площадь, высота потолков);
- количество нежилых (вспомогательных) помещений и их характеристики. К таким помещениям относятся кухни, санузлы, кладовые, гардеробные, коридоры, балконы, лоджии и пр.;
- информация о наличии обременений.
Есть три вида экспликации:
- экспликация квартиры со сведениями о конкретном жилом помещении;
- экспликация дома с описанием всего строения (поэтажная планировка, расположение жилых и нежилых помещений, мест общего пользования, террас, крылец, паркингов);
- экспликация к градостроительному или генеральному плану. Такой документ включает расположение всех зданий и сооружений, общественных пространств и зон на конкретном земельном участке.
Для покупателей жилья в новостройках актуален первый вариант — экспликацию квартиры нужно получить у застройщика, этот документ является обязательным. Экспликация к генеральному плану нужна собственникам частных домов или коттеджей.
При покупке квартиры на вторичном рынке желательно изучить поэтажный план дома. Таким образом можно выяснить, была ли в квартире сделана перепланировка и законна ли она (от этого зависит многое). Красный цвет стен на поэтажном плане означает, что планировку провели самовольно, без согласования с соответствующими органами. Здесь два варианта развития событий: или банк просто не одобрит ипотеку, или после покупки квартиры придется делать обратную перепланировку, то есть возвращать всё в исходный вид.
Для чего нужна экспликация
Ситуаций, при которых потребуется экспликация помещения, много — это практически все операции с недвижимостью. Итак, когда нужно экспликация?
- При вводе жилья в эксплуатацию. Разрешение на ввод многоквартирного дома получает застройщик, он же и готовит пакет документов, который в числе прочего включает экспликацию МКД и поэтажный план здания. Если дом частный, то разрешение получает сам собственник.
- При купле-продаже жилья и постановке его на учет в Росреестре. Здесь экспликация нужна при оформлении квартиры в собственность при существенной перепланировке.
- При перепланировке жилья. Экспликация потребуется для получения разрешения на перепланировку и ее узаконивание.
- При изменении целевого назначения помещения (перевод квартиры в нежилой фонд).
- При признании помещения аварийным.
- При оформлении ипотечного кредита. Чтобы получить ипотеку, нужно чтобы банк оценил недвижимость и изучил поэтажный план и технические характеристики помещения.
- При продаже, дарении или сдаче квартиры в аренду.
Как сделать экспликацию
Вообще экспликация является частью кадастрового и технического паспортов, но ее можно заказать отдельно — при необходимости (на построенный частный дом, при перепланировке или изменении целевого назначения помещения). При покупке квартиры в новостройке экспликацию и поэтажный план предоставляет застройщик.
Как еще можно получить экспликацию?
- БТИ (бюро технической инвентаризации) или РТИ (Ростехинвентаризация) — они занимаются обследованием помещений и составлением планов. При обращении в эти организации документ будет готов в течение 10 рабочих дней. Потребуются: заявление, копия паспорта, правоподтверждающий документ на собственность (выписка из ЕГРН или другие документы), квитанция об оплате, акт переустройства (если была выполнена перепланировка).
Заявителю выдают расписку о приеме документов и назначают дату приезда специалиста, который произведет обмеры помещений.
- МФЦ. В МФЦ подается тот же пакет документов, что и в БТИ или РТИ. Плюс обращения в МФЦ: можно записаться заранее на удобное время. Однако в этом случае срок изготовления документа может составить 20 рабочих дней. Также в МФЦ могут попросить дополнительные документы: о праве наследования или разрешение органов опеки (если среди собственников есть несовершеннолетние).
- Госуслуги. Идеальный вариант для тех, кто предпочитает общаться с органами онлайн. Здесь потребуется заполнить специальную форму и приложить сканы документов: паспорта, выписки из ЕГРН и квитанции об оплате.
Далее процедура такова: после обработки документов будет назначена дата визита сотрудника БТИ, средний срок изготовления экспликации — до 20 рабочих дней.
Также заказать экспликацию можно в некоторых других организациях, у которых есть разрешение на проведение кадастровых работ: например, в управляющей компании, подрядной организации, обслуживающей дом, или коммерческой компании.
Поэтажный план
Поэтажный план (или «поэтажка») — это графическое изображение помещений на этаже здания или определенной части этажа. Поэтажный план дополняет экспликацию, на нем зафиксированы расположение комнат, несущих стен, перегородок, дверей и окон. В нем используются условные обозначения и указываются те же сведения, что и в экспликации.
Кроме того, поэтажный план содержит следующую информацию: количество квартир на этаже, планировки всех квартир с расположением «мокрых» зон, местонахождение лестничных площадок и лифтовых шахт.
Поэтажный план необходим при сделках с жильем, смены назначения комнат (например, при переводе жилого объекта в нежилой), проведения коммуникаций (газа, водоснабжения и пр.) или признания объекта аварийным.
Заказать поэтажный план, как и экспликацию, можно в БТИ, РТИ или МФЦ или на Госуслугах. Набор документов такой же, но на всякий случай лучше уточнить.
Внимание: изготовление поэтажного плана с экспликацией — платная услуга. Единого тарифа нет, цена зависит от площади и региона, а также от учреждения, которое оказывает такую услугу.
Нюанс: если предоставлены не все документы или данные в них не точные — можно получить отказ в выдаче экспликации и поэтажного плана.
Резюме
Экспликация квартиры и поэтажный план необходимы для любых операций с недвижимостью — от перепланировки до покупки или продажи. Их можно заказать в БТИ или РТИ, МФЦ или через Госуслуги, для этого нужен определенный пакет документов. Без экспликации и поэтажного плана будет сложно продать или купить квартиру, подарить ее или сдать в аренду, а также произвести перепланировку, так что пренебрегать такими документами не стоит.
