Эксперты из разных компаний заполнили в июле 2014г. анкеты, в которых они попытались спрогнозировать показатели рынка недвижимости Москвы до 2016г. Получилось ли у них?
В рамках проекта "Консенсус-прогноз", информационным спонсором которого выступает "РБК-Недвижимость", эксперты группы компаний RRG и компании Cushman & Wakefield сверили показатели рынка коммерческой недвижимости Москвы по итогам 2-го квартала 2014г.
Напомним, проект "Консенсус-прогноз" - консолидированное мнение экспертов рынка недвижимости, работающих в разных компаниях, о динамике цен в основных сегментах рынка на два года. В прогнозе приняли участие эксперты из таких компаний, как RRG, JLL, "Ведис Групп", "Ритейл Консалтинг Групп" и др. Свои предположения относительно стоимости квадратного метра и динамики ключевых показателей до 1-го кв. 2016г. специалисты высказали в анкетах в июле 2014г., после чего аналитики RRG обработали результаты и вывели по каждому сегменту "среднее арифметическое". Итоги "Консенсус-прогноза" подводятся ежеквартально.
По итогам 2-го квартала 2014г. уровень цен на рынке продажи коммерческой недвижимости в Москве в целом спрогнозирован с отклонением в 1%. По данным мониторинга RRG, средневзвешенная цена 1 кв. м составила 4733 долл.
Прогноз по недвижимости формата street-retail в центре на уровне 20 096 долл. за 1 кв. м оказался на 5% выше фактического значения - в размере 19 097 долл. за 1 кв. м, между тем прогноз цены по торговой недвижимости в целом в размере 6583 долл. за 1 кв. м получился выше на 2% фактического - в размере 6483 долл. за 1 кв. м.
Что касается прогнозов цены на офисные объекты, то прогнозные значения оказались ниже фактических на 3% как по офисному рынку в целом, так и по офисной недвижимости в центре. В настоящее время цены в данном сегменте равны 4961 долл. за 1 кв. м по офисным объектам в целом и 9006 долл. за 1 кв. м - по офисам внутри Садового кольца.
На рынке аренды коммерческой недвижимости средняя ставка по итогам 2-го квартала была спрогнозирована на уровне 622 долл. за 1 кв. м в год, что оказалось на 1% выше факта, который составил 619 долл. за 1 кв. м в год.
Средняя ставка аренды на торговую недвижимость за рассматриваемый период была спрогнозирована на уровне 1073 долл. за 1 кв. м в год, что оказалось на 4% выше фактического значения, равного 1032 долл. за 1 кв. м в год. Прогнозное значение арендной ставки по street-retail в центре составило 2253 долл. за 1 кв. м в год, что на 5% выше значения фактического, составившего 2144 долл. за 1 кв. м в год.
Средняя ставка аренды на офисную недвижимость по Москве в целом и в центре оказалась спрогнозирована на 1% ниже рынка и по факту составила соответственно 551 долл. и 791 долл. за 1 кв. м в год. Средняя ставка аренды на офисы класса А была предсказана с отклонением в 2%, на офисы класса B - также с отклонением 2%. Фактические значения составили соответственно 809 долл. и 528 долл. за 1 кв. м в год.
Наибольшее расхождение между прогнозом и фактом наблюдалось по показателям уровня вакантных площадей, которое как по офисам класса А, так и по офисам класса B составило 11% (прогнозное значение по уровню вакантных площадей офисов класса А - 20,9%, а фактическое - 23,7%; по офисам класса B - 10,6% и 12,1% соответственно).
Прогноз по курсу доллара спрогнозирован с погрешностью менее 1%, а курс евро и цена за нефть - с погрешностью 1%.
Средняя цена жилья экономкласса в Москве спрогнозирована на 4% ниже факта (4957 долл. за 1 кв. м по прогнозу вместо 5187 долл. по факту), а индекс ММВБ, наоборот, на 4% выше (1460 долл. по прогнозу и 1401 долл. по факту).
Прогноз изменения параметров
№ вопроса
Название показателя
1 кв. 2014
2 кв. 2014
Отклонение 2 кв. 2014 от 1 кв. 2014, %
1
Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве, $/кв. м
4 667
4 684
0%
2
Средневзвешенная цена торговой недвижимости, $/кв. м
6 525
6 583
1%
3
Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового кольца, $/кв. м
20 280
20 096
-1%
4
Средневзвешенная цена офисной недвижимости, $/кв. м
4 775
4 828
1%
5
Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового кольца, $/кв. м
8 729
8 737
0%
6
Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы, $/кв. м/год
606
622
3%
7
Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, $/кв. м/год
1 026
1 073
5%
8
Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового кольца, $/кв. м/год
2 258
2 253
0%
9
Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, $/кв. м/год
546
545
0%
10
Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового кольца, $/кв. м/год
778
780
0%
11
Средняя цена жилой недвижимости экономкласса в Москве, $/кв. м
4 971
4 957
0%
12
Курс рубль/доллар США
35,2
34,9
-1%
13
Курс рубль/евро
48,3
47,6
-1%
14
Цена барреля нефти Brent, $
108
108
1%
15
Индекс ММВБ
1 423
1 460
3%
16
Уровень вакантных площадей офисов класса А, %
20,9
21,1
1%
17
Уровень вакантных площадей офисов класса B, %
10,6
10,8
1%
18
Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), $/кв. м/год
796
794
0%
19
Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), $/кв. м/год
535
539
1%
Фактическое изменение параметров
№ вопроса
Название показателя
1 кв. 2014
2 кв. 2014
Отклонение 2 кв. 2014 от 1 кв. 2014, %
1
Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве, $/кв. м
4 667
4 733
1%
2
Средневзвешенная цена торговой недвижимости, $/кв. м
6 525
6 483
-1%
3
Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового кольца, $/кв. м
20 280
19 097
-6%
4
Средневзвешенная цена офисной недвижимости, $/кв. м
4 775
4 961
4%
5
Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового кольца, $/кв. м
8 729
9 006
3%
6
Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы, $/кв. м/год
606
619
2%
7
Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, $/кв. м/год
1 026
1 032
1%
8
Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового кольца, $/кв. м/год
2 258
2 144
-5%
9
Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, $/кв. м/год
546
551
1%
10
Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового кольца, $/кв. м/год
778
791
2%
11
Средняя цена жилой недвижимости экономкласса в Москве, $/кв. м
4 971
5 187
4%
12
Курс рубль/доллар США
35,2
35,0
-1%
13
Курс рубль/евро
48,3
48,0
0%
14
Цена барреля нефти Brent, $
108
110
2%
15
Индекс ММВБ
1 423
1 401
-2%
16
Уровень вакантных площадей офисов класса А, %
20,9
23,7
13%
17
Уровень вакантных площадей офисов класса B, %
10,6
12,1
14%
18
Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), $/кв. м/год
796
809
2%
19
Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), $/кв. м/год
535
528
-1%
Соотношение прогнозных и фактических значений, 2-й квартал 2014г.
№ вопроса
Название показателя
Прогноз
Фактическое значение
Отклонение прогноза от факта, %
1
Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве, $/кв. м
4 684
4 733
-1%
2
Средневзвешенная цена торговой недвижимости, $/кв. м
6 583
6 483
2%
3
Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового кольца, $/кв. м
20 096
19 097
5%
4
Средневзвешенная цена офисной недвижимости, $/кв. м
4 828
4 961
-3%
5
Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового кольца, $/кв. м
8 737
9 006
-3%
6
Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы, $/кв. м/год
622
619
1%
7
Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, $/кв. м/год
1 073
1 032
4%
8
Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового кольца, $/кв. м/год
2 253
2 144
5%
9
Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, $/кв. м/год
545
551
-1%
10
Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового кольца, $/кв. м/год
780
791
-1%
11
Средняя цена жилой недвижимости экономкласса в Москве, $/кв. м
4 957
5 187
-4%
12
Курс рубль/доллар США
34,9
35,0
0%
13
Курс рубль/евро
47,6
48,0
-1%
14
Цена барреля нефти Brent, $
108
110
-1%
15
Индекс ММВБ
1 460
1 401
4%
16
Уровень вакантных площадей офисов класса А, %
21,1
23,7
-11%
17
Уровень вакантных площадей офисов класса B, %
10,8
12,1
-11%
18
Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), $/кв. м/год
794
809
-2%
19
Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), $/кв. м/год
539
528
2%
"Эксперты в своих прогнозах оказались достаточно точны, несмотря на экономическую и политическую турбулентность, наблюдавшуюся практически на протяжении всего 2-го квартала и спровоцировавшую повышенный колебательный характер цен на рынке недвижимости, - комментирует председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников. - В 3-м квартале задача попадания "в яблочко" усложнится, так как совершенно неясными остаются перспективы развития взаимоотношений между Россией и Западом. Общий позитивный прогноз предусматривает окончание внешнеполитического конфликта и последующий планомерный рост ключевых показателей рынка".
