Аналитики Центра макроэкономических исследований (ЦМИ) Сбербанка РФ и независимые эксперты прогнозировали рост цен с учетом инфляции и пришли к разным, но вполне сопоставимым выводам.
Аналитики ЦМИ пришли к выводу, что на данный момент «пузыри» на рынке недвижимости там, где он были, лопнули уже более двух лет назад, при этом восстановление в самых сильно пострадавших странах до сих пор не началось, либо очень неустойчиво (Эстония, Литва, Латвия, Ирландия, Болгария, США). В некоторых наименее пострадавших от кризиса странах вновь идет быстрое восстановление жилищного сектора и даже появляются опасения перегрева. К таким странам относятся, в первую очередь, Китай и другие страны азиатского региона, а также Австралия и Канада.
Рынок недвижимости в России, следуя в русле мировых тенденций, не спешит восстанавливаться после криза: в целом по стране стоимость жилья с учетом инфляции продолжает снижаться. «Мы ожидаем, что схожая динамика будет наблюдаться и в ближайшие месяцы, а по итогам 2010 г. рост номинальных рублевых цен на жилье в России будет минимальным (около 1,5%). В 2011 г. ситуация начнет очень медленно выправляться, и, по нашим оценкам, рост номинальных рублевых цен на жилье будет мало отличаться от темпов потребительской инфляции», - говорится в исследовании ЦМИ Сбербанка.
В этом свете ситуация в России, по оценке специалистов ЦМИ, несколько выбивается из представленного ряда: рост цен на жилье в предкризисные годы в ней был выше, чем в любой из рассмотренных стран. С начала кризиса вплоть до момента, на который имеются последние данные (II кв. 2010 г.), на первичном рынке жилья с учетом инфляции продолжалось падение цен, составившее почти 22%. «Во-первых, этот факт объясняется падением номинальных цен за счет небольшого, но все же падения доходов населения и, главное, оттока капитала. Во-вторых – высокой инфляцией, вызванной девальвацией в конце 2008 – начале 2009 года», - поясняется в обзоре.
Независимые аналитики разошлись во мнениях по поводу оценки перспектив рынка: кто-то настроен оптимистично, кто-то, напротив, не ждет от рынка чудес в ближайшие два-три года. Эксперты из ФК «Уралсиб» считают, что в Москве темпы роста последние месяцы соответствуют уровню инфляции. В сентябре 2010 года цены на вторичном рынке стали выше на 0,8%, а по сравнению с началом года – на 5,3%. Сентябрь, по мнению аналитиков компании, стал лучшим для рынка московской жилой недвижимости за последние 3 года.
«В сентябре в Москве было зарегистрировано самое высокое для этого месяца за последние три года количество сделок с жилой недвижимостью - 6039, что на 36% больше, чем годом ранее. При этом совокупное количество сделок за третий квартал 2010 года уменьшилось на 19% по отношению ко второму кварталу 2010 года, но увеличилось на 47% по отношению к третьему кварталу 2009 года. Одной из основных причин роста цен на жилую недвижимость и высоких объемов сделок с ней является высокий спрос на жилье эконом-класса по цене в диапазоне 3-4 тыс. долларов за квадратный метр. При этом поддержку спросу оказывает восстановление ипотечного рынка на фоне улучшения условий финансирования: ставки по рублевым кредитам сейчас составляют 11-14% годовых (против 18-20% в 2009 году), а размер первоначального платежа снизился до 10-20%», - говорится в обзоре ФК.
По оценкам специалистов Сбербанка, в 2010 г. суммарный рост с учетом инфляции составит 4,5%, в номинальном – 11%. В 2011 году ожидается аналогичная динамика. Прогноз номинальных цен на жилье в 2010-2011 г. основан на макроэкономическом прогнозе ЦМИ, построенном еще до засухи, пожаров и скачка цен на продовольственные товары и предполагающем, что годовой показатель инфляция в 2010 г. и 2011 г. составит 6,8% и 7,1% соответственно. Наблюдаемое в последние месяцы ускорение инфляции может повлечь за собой и некоторое увеличение темпов роста номинальных рублевых цен на жилье, который, тем не менее, будет мало отличаться от темпов потребительской инфляции. Таким образом, ситуация на рынке жилой недвижимости в ближайший год будет разительно отличаться от предкризисной, когда темпы увеличения номинальной стоимости жилья значительно «обгоняли» потребительскую инфляцию (в среднем более чем на 17% в год за период с I кв. 2003 г. по III кв. 2008 г.).
«Прогнозы вообще вещь неблагодарная, а российская экономика очень во многом зависит от цен на энергоносители на мировых рынках и курсов валют, чтобы строить более или менее точные планы, - считает руководитель аналитического департамента компании Globus Consulting Дмитрий Горохов. – К тому же расчет инфляции пока еще ведется по показателям, которые давно и безнадежно устарели, как, например, оценка потребительской корзины, где указываются смешные вещи из арсенала 60-х годов и потребностей потребления советского времени. В «мягких» цифрах, скорее всего, просто «спрятано» желание видеть рынок жилья более стабильным и доступным, чем это есть на самом деле».
