Хотя они и так - самые высокие в ПФО.
Нижегородская область, как известно, входит в Приволжский федеральный округ. Его регионы – наши прямые соседи, их положение не может на нас не влиять. Что происходит на рынке жилья соседних и не очень с нами регионов, как там развиваются отношения, какова динамика цен? Ходят слухи о том, что Нижегородская область - самый дорогой регион ПФО. Так ли это и почему? С другой стороны кризис - время глобальной нестабильности. Глобальность отражается и на частностях. Чего ждать от рынка недвижимости в самой Нижегородской области? Какова будет динамика развития в столице Приволжья?
Об этом мы поговорили с директором Нижегородского центра научной эксперты Татьяной Романчевой.
4 место по метражу
- Начнем с общих показателей, - сказала Романчева. - Средняя стоимость 1 кв. м общей площади квартир на рынке жилья РФ по данным Федеральной службы государственной статистики за 4 кв. 2014 г. составила 51 714 руб. (рост за квартал 1,2%, рост за год 3%).
В целом по Приволжскому федеральному округу в январе-декабре 2014 года за счет всех источников финансирования введено жилых домов общей площадью 16,8 млн. кв. м, что составило 110,3% от уровня соответствующего периода 2013 года.
Максимальная доля в общеокружном объеме введенного жилья принадлежала республикам Башкорторстан (15,7%) и Татарстан (14,3%), Самарской области (11,2%). Наименьшая по округу доля общей площади введенного жилья приходилась на республики Марий Эл (2,5%) и Мордовия (1,9%).
В Нижегородской области было введено 1 581,5 тыс. кв.м. Среди регионов Приволжского федерального округа по объему введенного в действие жилья Нижегородская область с 2010 по 2012 годы находилась на 3 месте после республик Татарстан и Башкортостан, в 2013 году переместилась на 4 место, сохранив его и в 2014 году, после республик Башкортостан (2652,1 тыс. кв. м), Татарстан (2404,8 тыс. кв. м) и Самарской области (1888 тыс. кв.м), среди регионов России в 2014 году – на 15 месте (из 83 территорий).
При этом по словам эксперта, максимальные темпы строительства жилья зафиксированы в Оренбургской области (145,6%), Кировской области (141,2%) областях, минимальные – в Республике Татарстан (100,2%).
Самые высокие
В Нижегородской области в 2014 году в построенных жилых домах преобладают более доступные однокомнатные квартиры – 40%, на двухкомнатные квартиры пришлось 33%, на трехкомнатные – 17%, на четырехкомнатные и более – 10%.
Теперь о нижегородских ценах, которые, и, правда, самые высокие в ПФО.
- Фактическая стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилых домов квартирного типа (без пристроек, настроек и встроенных помещений и без домов построенных населением за счет собственных и заемных средств), введенных в действие в 2014 году, составила в среднем по Нижегородской области 39,2 тыс. руб. (в 2013 году – 39 тыс. руб.), - объяснила Татьяна Романчева.
Это самая высокая стоимость среди регионов Приволжского федерального округа, самая низкая – в Саратовской и Ульяновской областях - 27,5 и 29 тыс. руб. соответственно.
- Средняя цена 1 кв. м общей площади проданных квартир на первичном рынке жилья в Нижегородской области в конце 2014 года составила 60,2 тыс. рублей, что по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года больше на 13,2% и в 1,5 раза превышает среднюю фактическую стоимость строительства, - объяснила Татьяна Романчева.
Среди регионов Приволжского федерального округа это опять ценовой рекорд, ведь самая низкая стоимость «первички» в Ульяновской области – 38 тыс. руб.
Рекордсмены…
- Почти половина жилья от общего ввода жилых домов в области построена населением за счет собственных и заемных средств, - констатирует Татьяна Романчева. - В 2014 году индивидуальными застройщиками введено 6276 жилых домов общей площадью 773,7 тыс. кв. м, что на 18,5% меньше, чем в предыдущем году. Наблюдается и серьезный перекос во введенных объемах жилья между Нижним Новгородом и областью. Причем в области рекордсмены по количеству введенного жилья, как обычно – пригороды и города-спутники самого Нижнего Новгорода.
Наибольшие объемы индивидуального жилищного строительства наблюдались в городском округе г. Бор (71,5 тыс. кв.м), Богородском (64,5 тыс. кв. м), Арзамасском (46,2 тыс. кв. м) районах области и Нижегородском районе. Нижнего Новгорода (59,3 тыс. кв. м).
Стоимость жилья на первичном рынке в ближайших городах спутниках Нижнего Новгорода
Кстово Бор Дзержинск
1 - комнатные 51975 руб./кв.м 48662 руб./кв.м 47630 руб./кв.м
2 - комнатные 50475 руб./кв.м 46000 руб./кв.м 45444 руб./кв.м
3 - комнатные 50114 руб. /кв.м 45375 руб./кв.м 45187 руб./кв.м.
Итого средняя стоимость по городу 50855 руб./кв.м 46679 руб./кв.м 46087 руб./кв.м
В 2014 г. в Кстовском районе было введено 51 324 кв.м общей площади жилья (61,6% к 2013 г.), в том числе в сельской местности 30 262 кв.м (51,4% к 2013 г.).
В 2014 г. в городском округе Бор было введено 78 847 кв.м общей площади жилья (80,7% к 2013 г.), в том числе в сельской местности 38 773 кв.м (83,1% к 2013 г.).
В 2014 г. в городском округе Дзержинск было введено 49 260 кв.м общей площади жилья (144,3% к 2013 г.).
Данные по Нижнему Новгороду
По данным Федеральной службы государственной статистики в Нижнем Новгороде в 2014 г. было введено 800 779 кв.м жилья (115,3% по отношению к 2013 г.). Ввод многоквартирного жилья значительно возрос (на 37,9%), в то время как ввод ИЖС снизился по сравнению с 2013 г. (на 20,6%).
Первичный рынок-2015
Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Нижнего Новгорода в 1 кв. 2015 г. составила 62 556 руб., за год цена возросла на 5,1%. Наиболее высокая стоимость зафиксирована в Советском и Нижегородском районах (68 255 руб./кв.м и 65 591 руб./кв.м соответственно).
Наиболее низкая стоимость - в Ленинском районе (58 019 руб./кв.м).
Правда сюда не включено жилья класса премиум и элитного жилья.
В сегменте эконом класса средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья по данным 1 кв. 2015 г. составила 61 220 руб. (рост за год 7,9%), в бизнес классе – 73 812 руб./кв.м (рост за год 6,4%), в премиум классе – 89 637 руб./кв.м (рост за год 7,5%), в элит классе – 139 563 руб./кв.м (рост за год 29,4%).
На рынке элитного жилья цена возросла за счет проекта Клубный дом Royal Landmark на Верхневолжской набережной.
Вторичный рынок-2015
- Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Нижнего Новгорода в 1 кв. 2015 г. составила 72 372 руб., за год цена возросла на 12,1%, - объяснила Татьяна Романчева. - Наиболее высокая стоимость зафиксирована в Нижегородском и Советском районах (85 500 руб. за кв.м и 77 696 руб. за кв.м соответственно).
Как ни странно, но наиболее низкая стоимость зафиксирована в Сормовском районе (62 251 руб./кв.м).
Количество предложений на вторичном рынке жилья Нижнего Новгорода в 1 кв. 2015 г. составило 7 401, за год количество предложений увеличилось на 16,7%.
При этом наибольшее количество предложений зафиксировано в Автозаводском районе (25,6% от общего числа предложений по городу). А вот наименьшее количество предложений зафиксировано в Московском районе (7,0% от общего числа предложений по городу).
Объем предложений на вторичном рынке жилья Нижнего Новгорода в 1 кв. 2015 г. составил 378 443, за год объем предложений увеличился на 11,7%.
Цены на жилье будут расти
Но это все сухие цифры. Что же ждет нижегородский рынок в 2015 году? Каковы будут его тренды, тенденции и динамика?
- Что касается прогнозов для отрасли на ближайшее будущее, то мы считаем, что до конца года цены на жилье увеличатся,- считает директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева. – На рынке первичного жилья можно будет наблюдать увеличение цены на 5-7%, на объектах вторичного рынка – 3-5 %.
Такое удорожание стоимости произойдет за счет увеличения себестоимости строительства, ведь в последние полгода - год весьма серьезно подорожали самые разные виды строительных материалов. Если же учесть что большая часть их еще и ввозится в Нижегородскую область, взвинченные цены становятся повседневностью.
Популярнейшим видом жилья в кризис будет являться жилье эконом-класса, и есть все основания полагать, что ввод в строй жилья этого класса будет увеличиваться. Все это, правда, зависит от одного немаловажного фактора – сколько людей и на каких условиях смогут воспользоваться ипотечным кредитованием в кризисное время.
При этом новым трендом могут стать не студии, а полноценные однокомнатные квартиры.
- Квартиры-студии были данью времени, - считает Татьяна Романчева. - По сумме контракта и метражу цена их невелика, потому что у них малый метраж, но цена самого метра – очень дорогая. 50% студий раскупил мелкий инвестор, который теперь закончился. Будущее за строительством полноценных малогабаритных однокомнатных квартир метражом от 30 до 33 кв.м.
