Падение ставок аренды, в сегменте складской недвижимости заставляет многих крупных арендаторов задуматься о том, как сохранить отвоеванное сегодня ценовое преимущество. Ведь собственники качественных объектов не готовы заключать долгосрочные договоры по сниженным ставкам аренды. Этот конфликт интересов можно решить взаимовыгодно при помощи схемы buit-to-suit.
Данный формат позволит крупным компаниям сэкономить на аренде сегодня, а когда рынок вновь начнет набирать обороты, переехать в собственное здание, за которое придется платить меньше по заранее согласованной ставке.
В первую очередь, необходимо внести ясность в понятие built-to-suit. Существуют различные схемы реализации проектов по данной схеме. Общим среди них является то, что проект реализуется в полном объеме девелопером, при этом проектирование и строительство осуществляется в соответствии с техническим заданием и требованиями конкретного заказчика. Привлечением финансирования для реализации проекта могут заниматься как заказчик, так и девелопер, либо это может осуществляться сторонами совместно. Таким образом, built-to-suit - это строительство объекта недвижимости под конкретного заказчика, которые впоследствии становится единоличным и долгосрочным арендатором, либо владельцем (совладельцем) объекта.
Данная схема строительства объектов недвижимости активно используется на Западе. Этому немало способствовали следующие факторы:
• насыщенность рынка спекулятивными площадями;
• более прозрачная, по сравнению с Россией, система оформления земельных участков;
• относительно простая схема обеспечения участков инженерными коммуникациями.
В совокупности эти факторы сделали схему built-to-suit на Западе привлекательной как для девелоперов, так и для арендаторов, которые могут экономить на аренде от 10 до 20% в год.
До недавнего времени в России мы имели дело с иной ситуацией - здесь на развитие схемы built-to-suit во многом влияли следующие негативные факторы: сложность и непрозрачность любых согласований, а также нежелание девелоперов заниматься такими проектами на фоне растущего рынка. Высокий неудовлетворенный спрос на складские площади не давал широких возможностей для развития проектов под нужды конкретного заказчика. И об этом формате задумывались лишь арендаторы, которым были необходимы «нестандартные» площади, например, холодильный склад, склад для хранения негабаритной продукции или совмещенный с производственными площадями. Кроме того, в регионах спрос на качественные спекулятивные складские помещения был настолько неудовлетворен, что девелоперы не были заинтересованы в данном формате.
Поэтому в докризисные времена в России built-to-suit чаще всего встречался лишь в виде своеобразного компромисса: в готовом помещении создавались дополнительные возможности «доводки» помещения под арендатора. И даже при этом условии проекты built-to-suit были скорее «штучным товаром», нежели трендом.
Перспективы built-to-suit в России
Новые экономические условия создают прекрасные предпосылки для развития схемы built-to-suit в России. С одной стороны, на рынке присутствуют девелоперские компании, которые обладают достаточными ресурсами для профессиональной реализации качественного объекта. С другой, остались крупные компании, которые хотят минимизировать затраты на аренду складских помещений.
Безусловно, крупные арендаторы сегодня имеют возможность арендовать помещение с максимально возможным дисконтом. Однако давайте заглянем чуть дальше на 2-3 года вперед. В ближайшие полгода на рынок выйдут проекты, которые сегодня находятся в стадии активной реализации, после чего строительство складских комплексов приостановится. Вновь образуется дефицит предложения, и ставки аренды станут расти. Таким образом, заключая договоры аренды по низким ставкам, арендаторы могут экономить лишь в краткосрочной перспективе.
Чтобы экономия была долгосрочной и выгодной, следует использовать built-to-suit.
Кроме того, у склада, построенного по данной схеме, есть и ряд дополнительных преимуществ:
• Спекулятивный склад класса «А» обладает определенными характеристиками, такими как максимальная нагрузка на пол, высота потолков, установленные инженерные системы, и т.д., не все из которых могут быть необходимы, а некоторые из которых могут быть недостаточны для конкретного арендатора. В то время как склад built-to-suit оборудуется инженерными системами, отвечающими требованиям заказчика.
• Стандартный спекулятивный склад класса «А» предусматривает определенное соотношение складских, мезонинных, и административных площадей, которое может не подходить для конкретного арендатора. Склад built-to-suit дает арендатору возможность соблюсти необходимое соотношение складских, мезонинных, и административных площадей.
• В готовых складах есть ограничения по возможности хранения некоторых категорий товаров, требующих особых условий хранения. Например, не все складские комплексы могут предоставить необходимую санитарную зону, и т.п.
• И, наконец, арендуя склад, построенный «под себя», компания имеет возможность экономить до 20% от рыночной ставки аренды.
Риски сторон
Основным преимуществом схемы строительства склада built-to-suit является тот факт, что риски для обеих сторон: девелопера и арендатора – минимизированы. Арендатор получает склад, максимально приспособленный к его требованиям, а девелопер – проект с гарантированной доходностью.
Большинство банков охотно финансирует строительство built-to-suit. Ведь при такой схеме, складывается идеальная ситуация, которая позволяет не только минимизировать риски девелопера, но и максимально защитить вложенные в проект инвестиции.
При этом, правда, не стоит забывать, что для достижения стабильности проекта, девелопер вынужден предусмотреть риски и уделить особое внимание составлению договора аренды. Поскольку изначально здание проектируется по индивидуальному проекту, созданному под конкретного заказчика, то договор аренды должен быть достаточно длительным, чтобы проект мог окупить себя. В случае, если арендатор съедет раньше, нового арендатора в такой проект будет найти довольно трудно. Фактор надежности компании-арендатора, пожалуй, является основным естественным ограничителем для развития схемы built-to-suit.
Эффективность вложений
Работа над проектом built-to-suit ведется в тесном сотрудничестве между девелопером и будущим арендатором. Несмотря на то, что заказчиком здания является будущий арендатор, девелопер берет на себя бремя, связанное с поиском финансирования и земельного участка, получением разрешительной документации, подключением к коммуникациям, проектирование, строительство, ввод объекта в эксплуатацию и пр. Единственное что не приходится делать девелоперу в этом случае – это искать арендаторов. В условиях кризиса это существенное обстоятельство, которое заставляет многих девелоперов пересмотреть свое отношение к built-to-suit.
Большинство клиентов, несмотря на кризис, планируют свое развитие на несколько лет вперед. В настоящее время сложно найти компанию, имеющую избыток оборотных средств. Длительность строительства складского комплекса составляет около 2-2,5 лет. Отвлечение средств на такой срок является экономически неоправданным.
Более того, эффективность вложения средств в непрофильную деятельность зачастую оказывается существенно ниже, чем эффективность вложения средств в основной бизнес. При схеме built-to-suit у арендатора появляется большое преимущество. Ему не надо отвлекать средства на инвестиционные проекты непрофильного бизнеса. Пока арендатор занимается своим бизнесом, девелопер строит для него склад с учетом специфики будущей деятельности.
При схеме built-to-suit создается склад с оптимальными характеристиками, максимально удовлетворяющими потребности арендатора. Данный формат не требует дополнительных затрат на «доводку» помещения под нужды будущего арендатора. В спекулятивном же складе подавляющее большинство арендаторов адаптируют помещение: необходима доработка внутренних инженерных сетей, требуются дополнительные мощности по электричеству, теплу, воде, дополнительные офисные или производственные помещения и т.д. Данные затраты могут быть, как оплачены разово, так и включены в арендую плату и растянуты во времени. В том случае, если эти расходы включаются в арендную плату, итоговая переплата по сравнению со ставкой проекта built-to-suit может составлять до 20%.
Стоит также отметить, что, используя данный формат, девелопер согласует с арендатором схему расположения комплекса, внутренние планировочные решения, количество и схему расположения доков, парковочных площадок и стоянок для отстоя фур. Все эти моменты влияют на эффективность внутренней логистики комплекса и при грамотном подходе могут еще более значительно снизить издержки и сократить расходы арендатора.
Виталий Антонов, генеральный директор «Эспро Девелопмент»
