Аренду элитной квартиры сложно назвать вещью первой необходимости. Так что на экономический спад этот сегмент рынка недвижимости отреагировал как надо – снижением спроса, скидками и коррекцией цены. Тем не менее аудитория этой услуги в целом пока не претерпела особых изменений – видимо, иностранный персонал не спешит покидать Россию.
Итак, предложение велико, спрос притормозил, а ставки корректируются, если не сказать падают. Правда, проследить реальное снижение довольно сложно: арендаторы торгуются, а арендодатели уступают. Причем торг идет серьезный, что выглядит непривычно для столь статусного сегмента: скинуть часто просят 30-40% от заявленной цены, то есть ожидания по дисконту те же, что и в переоцененном эконом-сегменте.
«В результате сложившейся ситуации при заключении договоров аренды собственники идут на снижение цены и сделки заключаются по цене арендной ставки на 15-20% ниже, чем было заявлено первоначально», – говорит исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая.
Владельцы готовы к торгу, уверена Мария Жукова, первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда», и при реальных переговорах могут снизить стоимость до 20-25% от первоначальной стоимости. «Рынок элитной аренды все-таки рынок арендатора, поскольку процент желающих снять элитное жилье ($3-6 тыс. в месяц и выше) составляет всего 3,03% от общего количества арендаторов, а процент предложений этого ценового диапазона составляет 32,98%. То есть элитных квартир предлагается в десять раз больше, чем желающих их снять», – поясняет ситуацию эксперт.
Разброс ставок в сегменте элитной аренды, несмотря на тренд к снижению, все равно высок и верхней планкой уходит в бесконечность. Зависит все от ряда характеристик квартиры, и в первую очередь – от района. «Например, в центре они варьируются в диапазоне от $8 до 28 тыс., в удаленных районах от центра ставки аренды без дисконта составляют $6–15 тыс. В целом происходит коррекция цен, особенно если сравнивать с сентябрьскими ценами, – рассказывает Мария Литинецкая. – Стоит добавить, что активность арендного рынка возобновится только к февралю. Цены, если и будут падать, то плавно, и до конца февраля общее падение от августовской-сентябрьской планки составит 20-30%. То есть за зимние месяцы мы прогнозируем падение цен на 5-10%, не более».
Как говорит Валерий Барнинец, генеральный директор агентства недвижимости DOKI, с начала ощутимой фазы кризиса спрос на элитные квартиры снизился на 65%: если раньше каждая 5-я сдаваемая квартира относилась к элитному сегменту, то теперь только каждая 16-я. «Предложение увеличилось в сентябре на 18%, в октябре на 23%, в ноябре на 32% и в первой половине декабря на 16%. Сейчас в предложении более 5 тыс. объектов стоимостью от 70 тыс.», – приводит свои данные эксперт.
Аудитория такой услуги, как аренда элитного жилья в Москве, изменилась меньше, чем можно было ожидать. Доля представителей иностранных компаний сократилась, однако не только за счет отбытия на родину, но и за счет переезда в целях экономии из квартиры элитной в квартиру скромного и честного бизнес-класса.
«Арендовать элитное жилье в Москве могут те, кто это может себе позволить. Арендаторами дорогостоящего жилья столицы являются люди, имеющие определенный статус; ими также могут быть и иностранные граждане, работающие в Москве. Несмотря на кризис, аудитория арендаторов в данном сегменте жилой недвижимости не изменилась», – считает Мария Литинецкая.
«Категория людей, снимающих элитное жилье, осталась прежней, – соглашается Мария Жукова. – Квартиры элитного и бизнес-класса, как правило, снимают иностранные фирмы для своих приглашенных сотрудников, деятели искусств, преуспевающие бизнесмены и т. д.».
Сейчас основными клиентами становятся топ-менеджеры отечественных компаний – среди арендаторов элитного жилья снизилось количество не только иностранцев, но и представителей бизнеса из регионов. «Большинство уже либо переехали в квартиры бизнес-класса, либо вообще расторгли договора, – говорит Валерий Барнинец. – Существует и обратная тенденция: те, кто раньше снимал квартиру бизнес-класса, все чаще переезжают в квартиры верхнего сегмента из-за снижения стоимости аренды последних».
В общем и целом очевидно, что рынки аренды как элитной, так и «обычной» недвижимости в Москве сейчас идут параллельным курсом: повернули в сторону арендатора, торг становится все уместнее, независимо от того, идет ли речь об аренде квартиры за $1000 или за $10 000. А усредненный арендатор усиленно «русеет»: меньше становится как иностранных топ-менеджеров, так и трудовых мигрантов с просторов бывшего Союза. «Общий вывод по итогам года следующий: впервые на рынке возникла ситуация, когда предложение намного превысило спрос в связи с возникшим кризисом, – говорит Александра Косарева, руководитель отдела аренды брокерско-консалтинговой компании TWEED. – В существующих условиях прогнозировать что-либо очень сложно, ситуация будет развиваться в зависимости от того, как быстро рынок оправится от кризиса или, наоборот, упадет в него еще глубже».
«В настоящее время сложно что-либо прогнозировать, особенно в долгосрочной перспективе, – соглашается Мария Литинецкая. – Цены корректируются, но резкого снижения ожидать не стоит. Более-менее ситуация прояснится к весне».
Есть на рынке и более радикальные точки зрения: например, что как раз к весне аренда подешевеет на треть. «Сейчас глобальное снижение ставок аренды еще не затронуло сегмент элитных квартир. Коррекция здесь не превышает 3-5%. Можно предположить, что в этом сегменте возможно снижение только при условии дальнейшего ухудшения общей экономической ситуации в столице, – прогнозирует Валерий Барнинец. – В этом случае аренда может подешеветь на 20-30% уже к апрелю следующего года».
Фото: JP
