Как известно, большинство передовых технологий в первую очередь внедряются в наиболее крупных городах. В случае со строительством «зеленых» новостроек Москва не стала исключением.
Эко-девелопмент – явление, только набирающее обороты в России. «Зеленые» стройки, развернувшиеся на территории олимпийского Сочи, стали первым в нашей стране масштабным проектом, при реализации которого использовался эко-девелопмент. К его основным принципам можно отнести создание комфортной среды, энерго- и водоэффективность зданий, эффективное использование потенциала территории застройки, включающее в себя ее озеленение, экологическое управление строительством и грамотное расположение объекта относительно транспортных объектов и утилизация мусора. Как известно, большинство передовых технологий в первую очередь внедряются в наиболее крупных городах. В случае со строительством «зеленых» новостроек Москва не стала исключением.
Цены, спрос, предложение, локации
Как такового устойчивого спроса на экологичное жилье в Москве пока нет, но есть конкуренция на рынке. То есть при прочих равных условиях покупатель предпочтет скорее экологичный объект. Однако тут необходимо учесть, что приставка «экo» сегодня применяется к любым новостройкам, которые располагаются возле лесов или парков. Непосредственно «зеленых» жилых комплексов, построенных в соответствие с принятыми стандартами не так много. По данным компании BVH, в основном такие проекты располагаются в Подмосковье, где их насчитывается не менее 30.
«Оценить количество экологичных проектов на рынке очень сложно, поскольку есть объекты, где вместо обычных лампочек ставят светодиоды – и это позволяет сказать застройщику, что его новостройка – экологичная. Очень много технологий применяются в апарт-отелях, поскольку они требуются нормативами – это касается вентиляции, систем пожаротушения, системы освещения и инженерных технологий», – комментирует Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ Недвижимость». По ее словам, чаще всего экологичные проекты встречаются в бизнес-классе и выше, то есть там, где потенциальные покупатели критично относятся к качественным характеристикам и уровню обслуживания дома после строительства.
«Зеленые» технологии позволяют жильцам значительно экономить на коммунальных расходах. «Экономичность экожилья составляет десятки тысяч рублей, – объясняет Анна Шульдешова, руководитель направления экологического строительства компании Mirland Development. – Благодаря разноэтажным домам, правильно расположенным на участке, увеличивается количество часов, когда в квартиры и дворы заглядывает солнце. В местах общего пользования устанавливаются энергоэффективные лампы и «умные» системы освещения. Все это значительно снижает счета по квитанциям. В целом экономия по энергопотреблению может составлять до 25%, по водопотреблению до 40%, по теплопотреблению 22%».
В случае с экожильем вопрос «из чего строить?» также важен, как и «где строить?». Никакие зеленые технологии и соответствие стандартам не спасут, жильцам придется дышать выхлопами от трассы или промышленного предприятия. Принято считать, что самыми экологически неблагополучными районами Москвы являются ЮВАО и ЮАО, а самыми чистыми – СЗАО и Зеленоград. По данным компании «EcoStandart», наивысший уровень загрязнения воздуха в Москве наблюдается в районах Капотня, Люблино и Марьино из-за расположенного в черте города Московского нефтеперерабатывающего завода, а также Курьяновских очистных сооружений. Самым зеленым районом Москвы является ВАО – там находится четыре крупных парка: Лосиный остров, парк Кузьминки, Измайловский парк и парк Сокольники, но опять же его нельзя назвать полностью безопасным, непосредственно вблизи парков обстановка благоприятная, но уже в районе Косино и Новогиреево идет ухудшение показателей, там оказывают свое влияние Курьяновские и Люберецкие очистные сооружения, а также промышленные предприятия.
Минусы для девелоперов
Минусы экостроительства в российских реалиях больше чувствуют на себе девелоперы, а не покупатели. Связано это, в первую очередь, со стоимостью таких решений и сроком их окупаемости. По некоторым данным, он может достигать 12-15 лет. По словам Якова Литвинова, генерального директора компании «Крайс Девелопмент», стоимость «зеленых» новостроек по сравнению с обычными зданиями будет выше примерно на 15-20%. «Причина не только в росте затрат на теплоизоляцию и соответствующую стандартам инженерию, но и в увеличении требуемых под оборудование площадей. Сейчас энергоэффективность – скорее маркетинговый ход для привлечения покупателей и используется для создания имиджа в проектах элитного и премиум-классов (как городских, так и загородных). Поэтому применение энергоэффективных технологий в коммерческих объектах представляется наиболее целесообразным», – добавляет эксперт.
Такое же мнение высказал Алексей Поляков, генеральный директор «Просперити Проджект Менеджмент», председатель Правления Совета по экологическому строительству в России. Он объяснил это тем, что по числу сертифицированных зеленых зданий в России лидирует офисный сегмент, по площади – сегмент зеленых складов. «В коммерческой недвижимости наиболее очевидны преимущества экостроительства и инвесторы и арендаторы готовы за это платить. В жилом сегменте, особенно массовом, потребителя сейчас интересует цена, поэтому зеленые инновации применяются в жилье высокого уровня и в строительстве доступного жилья, финансируемого государством», – добавил Алексей Поляков.
Несмотря на то, что сегодня уже порядка 80% энергоэффективных технологий имеют отечественные аналоги, стоимость энергоэффективного жилья все равно выше, чем построенного с использованием традиционных материалов и решений. Как пояснил Даниил Селедчик, генеральный директор компании «Эталон-Инвест», оснащение энергоэффективными решениями многоквартирного дома может добавить от 10% до 30% к стоимости жилья. «К примеру, оценим решение, связанное с дополнительной теплоизоляцией дома. При переходе жилья из класса «В» в класс «А» происходит увеличение стоимости минимум на 15-20%», – поясняет эксперт.
В то же время Анна Шульдешова считает, экологическое управление строительством – это не только минимизация воздействия на окружающую среду, но и реальная возможность сэкономить. По ее словам, благодаря эко-девелопменту экономия может составить до 5% общего бюджета на строительные работы. Так, на простое строительной техники можно сэкономить до 15% потерь, а экономия расходов за электроэнергию на стройплощадке достигает 20% за счет энергоэффективного освещения и контроля за расходом потребления электроэнергии. Это позволяет сохранить девелоперам сотни тысяч рублей в год.
Стандарты и поощрения
К международным стандартам зеленого строительства относятся американский LEED и британский BREEAM. Впервые «зеленые» технологии были применены при строительстве спортивных и инфраструктурных объектов в Сочи. По требованию МОК несколько объектов были сертифицированы по международному экологическому стандарту BREEAM, который сочли наиболее подходящим для под специфику и нормы России. Однако в нашей стране разрабатываются и собственные стандарты экологичного строительства. Так, в прошлом году был утвержден Green Zoom – первый стандарт соответствия экологическим требованиям и энергоэффективности, разработанный в России. Как пояснил Яков Литвинов, он представляет собой адаптированную для российских условий вышеназванных международных стандартов. Кроме того, на стадии утверждения находится закон о стандартизации, основной целью которого является формировании промышленных инструментов для ускоренного внедрения инноваций и массового производства инновационной продукции. Известно, что законопроект уже прошел второе и третье чтения в Государственной Думе РФ.
Для стимуляции «зеленого» строительства и повышения его привлекательности, нужны шаги не только со стороны чиновников, но и со стороны самих игроков рынка. Так, например, в этом году оргкомитет федеральной премии в области новостроек Urban Awards с целью продвижения эко-девелопмента ввел новую номинацию – «Самый экологичный жилой комплекс». Ольга Хасанова, руководитель премии Urban Awards, подчеркивает, что такое решение было продиктовано в том числе, желанием самих девелоперов.
«Одна из целей премии – это формирование российских стандартов качества строительства жилья. Закрывать глаза на экологию в наше время нельзя. Проблемы экологии в современных мегаполисах стоит достаточно остро во всех областях, особенно в сфере недвижимости. Введение номинации «Самый экологичный жилой комплекс» содействует повышению качества строительства. Эксперты из компании «EcoStandart» проведут анализ номинантов на предмет чистоты воздуха, почвы, уровня радиации и качества строительных материалов. Мы также видим интерес к данной номинации и со стороны застройщиков. Хотим отметить, что к нам регулярно поступали предложения от представителей девелоперских компаний открыть номинацию по экологии, что в свою очередь говорит о высокой ответственности застройщиков», – рассказала Ольга Хасанова.
Игроки рынка отмечают важность стимуляции «зеленого» строительства и на экономическом уровне. Применение технологий должно давать девелоперу преимущества, если он сам в дальнейшем не планирует обслуживать дом, считают эксперты. Илья Утин, генеральный директор BVH, предложил, например, на три года освободить от налога на имущество организации, вводящие в эксплуатацию объекты, имеющие высокую энергетическую эффективность.
«Меры должны быть как поощрительные – снижение налогообложения, получение преференций в дальнейших проектах, так и карательные – поэтапное, постепенное повышение требования к объектам строительства. Но обязательно должны действовать оба механизма, чтобы не получилось перекосов, и внедрение любых мер должно осуществляться через диалог с бизнесом, чтобы сопоставить все юридические и законодательные аспекты», – считает Ольга Гусева.
Так сложилось, что в России эко-девелопмент получил развитие лишь в последние несколько лет, в то время как на Западе еще во второй половине прошлого века озаботились повышением качества жизни людей в многоквартирных домах и проблемой негативного влияния строительства окружающую среду. Сегодня рынок постепенно приходит к пониманию необходимости совершенствования собственных эко-стандартов и активного внедрения «зеленых» технологий в строительств, которые могут стать весомым конкурентным преимуществом в борьбе за покупателя.
