Офисы класса C в помещениях перепрофилированных заводов и НИИ сегодня востребованы арендаторами. Низкие арендные ставки привлекают малый бизнес и бэк-офисы крупных компаний, стремящихся сократить издержки. Однако со временем доля класса C на рынке коммерческой недвижимости будет неуклонно снижаться: существующие объекты устаревают и все чаще застройщики приходят к выводу, что дешевле снести и построить новое здание класса Б, чем переделывать старый цех в класс С.
Дешево и сердито
Во-первых, стоит напомнить, что к офисам класса С относят здания бывших научно-исследовательских институтов, заводоуправлений, а также нереконструированные и нереставрированные особняки, которые, естественно изначально не предназначались для использования под офисы, но были перепрофилированы под них.
Типичным арендатором таких объектов являются маленькие компании, которым нужны площади от 15 до 150 кв.м. Практически все стартапы снимали свой первый офис в С классе. Второй крупный пласт арендаторов – это компании, которым нужен офис рядом с производством или складом, и они могут на территории одного комплекса арендовать и то, и другое. Обычно такие компании могут арендовать от 100 до 500 кв.м. офисных площадей. Не надо забывать и про бэк-офисы крупных компаний, которые могут отсадить в С класс IT- специалистов, архитекторов, call-центр или другое не очень привередливое подразделение, тем самым достаточно существенно снизив свои издержки.
Арендные ставки на помещения класса С достаточно сильно варьируются в зависимости от расположения и качества предлагаемых объектов. Помещения у МКАДа могут стоить от 3000 до 5000 рублей за 1 кв.м. в год. Ставки на помещения у Садового кольца могут доходить до 12 000-14 000 рублей за 1 кв.м. в год.
Что касается существующего положения дел с заполняемостью, то сложно оценить общий объем предложения офисов класса С. Этот рынок достаточно мобилен, и отследить превращение очередного производственного здания в офисное представляется крайне сложным. Приблизительно оценить вакантность офисов класса С можно в диапазоне от 10 до 18 % от существующего объема.
Отличный от других
В Москве уже лет 15 идет вывод производства за город и переделка бывших промзон, в том числе, под офисы. Некоторые собственники проделывают глобальную реконструкцию, получая на выходе офисы класса Б (БЦ «Даниловская мануфактура», «Арт плаза», «Ярд», «Олимп» и т.д.). Другие ограничиваются небольшим ремонтом и реконструкцией помещений под офисные нужды, получая на выходе помещения класса С (БЦ «Бананза» на Магистральной улице, БЦ на Павелецкой наб. д. 2, БЦ «Фаворит», БЦ «Нижегородский»). И тот и другой подходы имеют право на жизнь, поскольку перспективы конкретного объекта в основном зависят не от его класса, а от других параметров, например востребованности арендаторами.
Но, на рынке сформировалась любопытная тенденция, может быть сложившаяся под влиянием кризиса, когда владельцам пришлось «улучшать» объекты для привлечения арендаторов. На сегодняшний день многие девелоперы готовы активно вкладывать деньги в реконструкцию объектов С класса и перевод их в В класс.
Существует два основных пути, по которым идут собственники при повышении классности объекта. Первый путь – это тотальная реконструкция с заменой коммуникаций, монтажом современных систем вентиляции и кондиционирования, реконструкцией фасада, наймом хорошей управляющей компании, обеспечением дополнительных услуг для арендаторов. Этим путем идут обычно девелоперские компании, которые по низким ценам (от 1000 до 3000 долларов за 1 кв.м. в зависимости от местоположения) покупают С класс, делают реконструкцию, сдают в аренду и продают по более высоким ценам. В зависимости от качества реконструкции и от востребованности объекта цена может вырасти в два – два с половиной раза от цены покупки. В среднем реконструированные объекты продаются в диапазоне от 4000 до 6500 долларов за кв.м.
Как пример можно привести БЦ «Ярд», «Брент Сити» и «Атмосфера» компании «Смайнекс». Если первые два это уже реализованные проекты, то БЦ «Атмосфера» сейчас находится в стадии реконструкции. В целом стоимость реконструкции может варьироваться в слишком большом интервале от 500 до 2500 долларов на 1 кв.м. в зависимости от текущего и конечного состояния, здесь все очень индивидуально.
Второй путь – это поэтапное улучшение условий в существующем БЦ. Сюда включены: установка кондиционирования, замена напольного покрытия, установка подвесного потолка, навешивание современного вентилируемого фасада, расширение парковки, установка современных лифтов. Расширяется служба эксплуатации для предоставления дополнительных услуг арендаторам, создается центральное фойе, организуется зона ресепшн. и т.д. Здесь тоже все строго индивидуально и стоимость работ варьируется от 100 до 800 долларов на 1 кв.м. в зависимости от текущего и конечного состояния.
Например, БЦ на Шаболовке 31. Из помещений подшипникового завода собственнику постепенно удалось сделать отличный БЦ класса Б. В данный момент идет тотальная перестройка одного из корпусов, который собственник смело сможет назвать зданием класса Б+. Второй подход обычно используют собственники которые в свое время приватизировали заводы или НИИ и постепенно переделывают их. У них нет денег на тотальную реконструкцию и они год за годом, собирая арендные платежи, совершенствуют свой объект.
Временный или постоянный?
Пока в России есть старые не функционирующие заводы, НИИ или помещения пригодные для переделки под офис, класс С будет присутствовать на рынке. Во-первых, всегда найдутся владельцы, которые не захотят или не смогут вкладывать средства в повышение классности объекта. Во-вторых, аренда офисов класса С всегда будет дешевле класса В, а многие компании готовы достаточно жестко экономить, чтобы выжить на сегодняшнем рынке. А если государство продолжит политику стимулирования развития малого бизнеса в России, то у С класса всегда будут арендаторы.
Но, тем не менее, существует гипотетическая вероятность того, что наступит момент, когда больше нечего будет переделывать под офис или это будет совершенно не рентабельно. Уже сейчас иногда складываются такие ситуации, когда дешевле снести и построить новое здание класса В, чем переделывать старый цех в класс С. Естественно собственники постепенно тем или иным способом развивают свои бизнес-центры класса С в класс В, т.к. это увеличивает их денежные потоки, иногда даже в разы. И поэтому со временем количество офисов С класса в Москве неизбежно сократится.
ВРЕЗ: Существует множество методик оценки классности и количество критериев в них отличаются. В самой распространенной классификации 21 позиция (это и локация, и инженерия, и многое другое). Бизнес-центр класса А должен соответствовать или превышать установленный минимум в 16 из 21 критериев. Бизнес- центр класса В должен соответствовать не менее 10 из 21 критериев. Бизнес- центр класса C соответствует не менее 6 из 21 критериев. Как видно из вышесказанного, переход из класса в класс – довольно сложное мероприятие, ведь объект нужно «улучшить» как минимум по 5 параметрам.
