Массовое жилье нередко делят на три класса: социальное, эконом-класс и бизнес-класс. Хотя подобная классификация пока не является официальной, но мы будем ориентироваться именно на неё. Подразумевая при этом, что каждый класс содержит подклассы, типы, серии
В Киеве характерными образчиками социального жилья могут служить малогабаритные квартиры типа гостинок и хрущевок. Характерные представители эконом-класса - дома массовых серий 70-80 годов, а также практически все современные панельные дома.
Планировки квартир эконом-класса куда разнообразнее и просторнее, чем «социальные» (http:/www.domik.net/mod/web/types/). Тем не менее, оба эти класса объединяет явно выраженное стремление к жесткой экономии.
На чем строители экономили в прошлом, наши граждане знают без всяких статей. Но времена меняются. А с ними меняются и приоритетные направления в удешевлении жилья.
Конечно же, сейчас по-прежнему экономят на качестве, на материалах, на габаритах квартир… Но основная экономия достигается (или может достигаться) за счет тех вещей, которые раньше были на втором и третьем планах. Прежде всего, это:
увеличение плотности застройки;
уход на наиболее «дешевые земли»;
удешевление квартир «не престижных» за счет увеличения цены на «престижные»;
снижение стоимости жилья за счет строительства в жилом комплексе подземных гаражей, торгово-развлекательных центров, офисов и других привлекательных для «богатых инвесторов» сооружений и помещений.
Вряд ли мы сможем всесторонне проанализировать все эти современные направления удешевления строящегося жилья. Но привлечь внимание общества к основным моментам попытаемся.
Повышение плотности застройки и уход на наиболее «дешевые земли»
Вопросы выбора плотности застройки и мест строительства в Киеве - одни из самых сложных и дискуссионных. Тут проблем, требующих осмысления специалистов и всего общества в целом, более чем достаточно.
Прятаться за нормами и планами застройки, принятыми в эпоху, когда земля практически ничего не стоила (стоили лишь коммуникации), конечно же, можно.
Только ведь не секрет, что нормы эти и планы нередко нарушаются. Многоэтажные дома втискиваются туда, где их быть не должно; строятся и в скверах, и на детских площадках, и впритык друг к другу… Да еще и строятся как-то «подпольно».
Судя по многочисленным жалобам, в обжитых и тесно застроенных районах строители (очень часто) получали разрешения не только без согласования с проживающими там жильцами, но даже и без уведомления их. Бывало, что разрешение давалось на одно, а строили другое…
Сейчас, после массовых акций протеста, порядка с выдачей разрешений на строительство, вроде бы, стало больше. Тем не менее, многочисленные конфликты продолжаются. Некоторые даже разгораются, переходят в рукопашные сражения. Поэтому на вопросы, связанные с допустимой плотностью застройки, необходимо отвечать весьма оперативно и убедительно. Только вот как отвечать?
Может, самый раз вспомнить, что ответы на подобные вопросы градостроители искали еще во времена трипольской культуры и древних шумер. Искали ответы и наши предки, пытавшиеся втиснуть свои дома в пределы обнесенного валами древнего Киева. И для зодчих, возводивших Петербург, они тоже были актуальны. Да только те зодчие, хоть и были великими, но ничего лучшего не придумали, как за дворцами разместить прижатые друг к другу дома с дворами-колодцами, в которых даже коренные петербуржцы чувствуют себя не лучшим образом.
Но ведь и дворы-колодцы далеко не самый худший случай. Знающие люди утверждают, что простора в них ощущается больше, чем в некоторых старых кварталах Чикаго и Нью-Йорка. Там узенькие улочки с огромнейшими небоскребами. И чем только люди дышат? А все ради экономии земли…
К счастью (или к сожалению?) в Киеве эконом-жилье в небоскребах вряд ли появится в обозримом будущем. Уж больно дороги они.
Как утверждают специалисты, чем больше этажей – тем дороже строительство каждого квадратного метра (больше необходимо дорогостоящего металла, больше трудозатраты, да и лифты нужны совсем другого класса и стоимости).
Но, с другой стороны, возведение домов повышенной этажности позволяет экономить дорогостоящую землю и снизить затраты на коммуникации. Поэтому для каждого микрорайона есть своя оптимальная этажность домов эконом-класса, зависящая от многих факторов. За городом это может быть пять этажей; в городах-спутниках – девять-двенадцать; а поблизости от станций метро - и все двадцать пять. Так что с наскока вопросы оптимальной этажности домов нам не решить. Это дело специалистов.
Но, поскольку стоимость земли (в различных микрорайонах Киева, пригородах, городах-спутниках) пока только формируется, то и специалисты, похоже, не готовы решать подобные оптимизационные задачи. К тому же стоимость земли зависит от инженерных коммуникаций и транспортной инфраструктуры. А их развитие зависит от строительства новых микрорайонов.
Вот и выходит замкнутый круг, когда отсутствие внятных ответов на одни вопросы не позволяет ответить на другие… В результате почти все вопросы зависают в воздухе.
Что-либо оптимизировать, выбирать наилучшие варианты в таких условиях крайне сложно. Приходится полагаться на интуицию и здравый смысл киевских градостроителей.
Только ведь полностью полагаться на интуицию и здравый смысл наших градостроителей тоже не хочется. Уж больно влияют на них могучие денежные потоки, связанные со строительством и инвестициями.
Остается уповать на международные конкурсы и публичные дискуссии. Вот мы и пытаемся своими публикациями создать соответствующий настрой для проведения подобных дискуссий.
А чтобы эти материалы основывались не только на мнениях авторов, то пытались мы обсуждать их со знающими людьми.
Но и те далеко не все вопросы смогли прояснить. Может, читатели помогут!?
Конечно же, и нам, и нашим экспертам не хватает знания мирового опыта. Мало кому довелось пожить среди старых небоскребов Чикаго, на тесных средневековых улицах западноевропейских городов, во дворах-колодцах Петербурга… А делать выводы, опираясь на сайты, фотографии и СМИ, весьма чревато…
Но самое важное, чего не хватало для убедительных выводов, так это профессиональных расчетов цен с учетом плотности застройки. Никто из нас не был готов идти на сокращение расстояний между домами без четкого понимания того, насколько при этом подешевеет жилье.
Некоторые эксперты ссылались на пожарных. Мол, у них цифры максимальной этажности и допустимых расстояний между домами не из фантазий, а из техдокументации и практического опыта разворачивания лестниц в тесных дворах. Мол, что пожарные скажут о допустимой плотности застройки – так тому и быть.
Может, в этом и заключается сермяжная правда жизни…
Хотя, те же эксперты говорили, что при возведении современных высотных домов на лестницы пожарных машин уже не очень то и рассчитывают. А рассчитывают на внутридомовые пожарные системы и коммуникации (вплоть до специальных лифтов).
Только ведь они стоят больших денег, и киевскому эконом-классу вряд ли по карману.
Удешевление квартир «не престижных» за счет увеличения цены на «престижные»
Не секрет, что в каждом доме есть более комфортные этажи, ориентации окон, планировки квартир, и есть менее комфортные. Есть квартиры, в которых днем и ночью слышен шум лифтов и подкачивающих насосов. Бывает, что одни квартиры выходят на шумную загазованную автостраду, а другие в тихий двор. Окна одних смотрят на Днепр, других – на заводские трубы и железную дорогу.
Для строителей все эти квартиры практически одинаковы; а вот с точки зрения жильцов они разнятся существенно. Полагаем, что эта разница должна адекватно отражаться и на ценах.
В новых кирпичных домах квартиры, находящиеся на первых этажах и/или выходящие на шумные загазованные автострады, вполне можно отнести к эконом-классу, остальные – к бизнес-классу (естественно, что первые должны быть существенно дешевле вторых).
Подобную дифференциацию цен проводят многие застройщики. Но как-то бессистемно. Повышающие и понижающие коэффициенты обычно учитывают только лишь этаж и количество комнат. А вот ориентация квартиры по сторонам света, вид из окна, шум, отдаленность от соседних зданий, другие существенные факторы в прайс-листах учитываются разве что только для элитного жилья. На наш взгляд, это не совсем правильно.
И дело тут не только в деньгах. Дело еще и в информированности потенциальных инвесторов.
Мы полагаем, что застройщики и/или девелоперы должны на каждую квартиру формировать соответствующую калькуляцию-обоснование. Из которой бы следовало какие плюсы и минусы имеет данная квартира.
Мол, эта квартира выходит на юг, поэтому на ее цену введен поправочный коэффициент 1,05 (к примеру). А эта – на север, и поправочный коэффициент на её цену 0,95. Одновременно на первую квартиру введен снижающий поправочный коэффициент 0,85 (поскольку она выходит на шумную автостраду). А вот окна второй квартиры выходят в тихий двор; и учитывается это соответствующим повышающим коэффициентом 1,15.
Введя десяток-другой подобных повышающих и понижающих коэффициентов, можно детально проинформировать инвесторов об особенностях выбираемых ими квартир.
Заметим, что если подобную калькуляцию включить в договор об инвестировании средств в строительство конкретного дома и квартиры, то она даст и определенные гарантии. Человек, заплативший на 10-20 процентов больше лишь за то, чтобы его окна не смотрели в чужие, вполне может подавать в суд, если по соседству начнут строить новый дом.
Снижение стоимости за счет комплексного использования домов и территорий
Существенный резерв для снижения стоимости жилья – сооружение в жилом комплексе многоярусных подземных гаражей, торгово-развлекательных центров, офисов и других привлекательных для «богатых инвесторов» сооружений и помещений. Вряд ли подобное соседство добавит спокойствия будущим жильцам. Но стоимость жилья, наверняка, снизит.
На этих инвесторов можно будет переложить очень многие затраты. Например, на инженерную подготовку территорий, на коммуникации (как внешние, так и внутридомовые), на благоустройство… И не просто переложить, а с приличным повышающим коэффициентом (размер которого вполне может устанавливаться «по договоренности сторон»).
И это будет вполне справедливо: подсовываешь людям свое авто или ресторацию под окна – изволь платить (за беспокойство, за ухудшение экологии, за другие неблагоприятные факторы и дополнительные риски).
Снижение стоимости жилья за счет уменьшения площади подсобных помещений
Большинство людей, с которыми довелось общаться на форумах, уверены, что значительные деньги можно сэкономить на уменьшении размеров коридоров, ванн, санузлов, кладовок, других вспомогательных помещений.
Конечно, что-то сэкономить можно. Но, как утверждают специалисты, в современных многоэтажных домах подобная экономия куда менее значительна, чем в малоэтажных. Плохо вписываются малогабаритные квартиры в высотные дома.
Дело в том, что высокий дом должен иметь соответствующие габариты. Резкое уменьшение площади помещений «без окон» приводит к уменьшению глубины (ширины) дома и снижению его устойчивости. Это, в свою очередь, приводит к необходимости упрочнения конструкций и использования дополнительной дорогостоящей стальной арматуры. Себестоимость квадратного метра жилья при этом, естественно, растет.
В результате площадь квартир уменьшается существенно, а цена на них – не очень. Так что экономия выходит весьма сомнительная.
Идти же на то, чтобы обеспечивать «правильные пропорции» высотного дома за счет существенного удлинения помещений «с окнами», тоже не выход. Поскольку будут тогда комнаты и кухни длинными и неуютными. Станут их потом жители перегораживать, фактически расширяя при этом коридоры и кладовки за счет комнат и кухонь.
Использование дешевых стройматериалов, комплектующих, оборудования
Известно, что скупой платит дважды. Свидетельств этому полно практически возле каждого нового дома. Дождавшись ухода строителей, начинают жильцы ломать и выкидывать многое, что не соответствует их представлениям о качестве и комфорте.
Еще совсем недавно больше всего нареканий было на алюминиевую проводку и покраску санузлов масляной краской. Дело в том, что алюминиевые провода ломаются (поэтому их рано или поздно приходится менять), а масляная краска в санузлах не позволяет класть кафель и ее приходится с огромным трудом и грохотом срубывать.
Теперь строители, как правило, ставят медную проводку, а санузлы не только не красят, но даже и не штукатурят. Правда, сечение медной проводки часто не соответствует нуждам потребителей. Приходится ее менять и дублировать. А это не только немалые деньги, но и шум, пыль, разруха в квартире… Такая вот «экономия».
Еще большие убытки и дискомфорт приносит экономия на энергосбережении. Уже сейчас плата за отопление составляет половину квартплаты. А ведь энергоресурсы с каждым годом всё дороже и дороже. Так что не зря в некоторых землях ФРГ приняты постановления, предписывающие заменять привычные деревяные окна на стеклопакеты даже в средневековых домах. Внешний вид их часто остается тот же самый, но энергосберегающие характеристики резко возрастают. При этом власти исходят не столько из интересов конкретных владельцев домов, сколько из интересов всего общества: меньше энергопотерь – меньше необходимо сжигать топлива – лучше экология.
Основные выводы
Исследования эконом-класса современного киевского жилья привели нас к выводам, которые явно выходят за пределы первоначальной темы.
Пытаясь ответить на конкретные вопросы, мы осознали, что проблемы настолько сложны и важны, что решать их необходимо всем вместе: и специалистам, и общественности, и властям.
Без специалистов общество не сможет выбрать наилучшие варианты, поскольку они базируются на цифрах, расчетах, профессионализме. Нельзя без цифр и расчетов, выполненных профессионалами, решать: что строить, где строить и сколько строить.
Специалисты (и власти) вполне способны дать ответы на многие вопросы, представить качественные проекты, сформировать необходимые финансовые потоки, предоставить гарантии для инвестиций...
Но уж больно много слабых и уязвимых мест у специалистов и властей. Начиная от коррупции, до простого непрофессионализма. Без пристального внимания общества, эти «уязвимые места» могут перерасти в гнойные нарывы. А от них (в условиях социальной, экономической и политической нестабильности) и до заражения крови недалеко…
Вот именно поэтому необходимо обсуждать, осмысливать и решать проблемы всем вместе.
При этом не стоит особо рассчитывать, что общественность сможет предложить какие-нибудь талантливые решения (они обычно формируются в «узком кругу»). Но оценить предлагаемые решения профессионалов она вполне может. К тому же при широком обсуждении различных вариантов общество более охотно поддержит (причем, не только морально, но и финансово) выбранные решения.
Информационно-аналитический отдел Агентства недвижимости «Планета Оболонь»
