В сегодняшних реалиях основные события на рынке недвижимости (конференции, встречи, форумы) посвящены борьбе с кризисом. Вчера в зале Торгово-промышленной палаты РФ собрались представители городской власти и риелторского бизнеса, чтобы понять, насколько серьезна экономическая ситуация и как, по словам некоторых участников, просто-напросто выжить в создавшихся условиях.
Приручить клиента
Антикризисная конференция «Рынок недвижимости как механизм стабилизации экономики», организованная Московской ассоциацией риелторов (МАР), собрала ведущих игроков от недвижимости. Предстояло обсудить положение на рынке и выработать совместный план дальнейших действий.
Риелторы, разумеется, знают, что им придется в наступившем году нелегко. В кулуарах слышались даже такие фразы: «Этот год можно вообще вычеркнуть из жизни». Между тем для выживания одних пессимистичных диагнозов мало – нужно подумать и о лекарствах. «В кризис надо заниматься конструктивом», – посоветовала президент МАР Анна Лупашко.
Так, в ближайшее время риелторским и брокерским компаниям придется в первую очередь сократить расходы: урезать собственные зарплаты, сменить офисы на помещения классом ниже или меньшей площади и, скорее всего, избавиться от некомпетентных сотрудников. Вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев предложил агентствам перестать принимать на работу «специалистов» без образования и опыта работы: «Такие люди вообще не должны допускаться к сделкам с недвижимостью!» При этом, уверен Апрелев, компаниям не стоит вкладываться в обучение агентов: брокеры и агенты должны учиться за свой счет.
Что более оптимистично – с точки зрения клиента – компаниям придется изменить свое отношение к покупателю (в первую очередь, поскольку при заключении сделки купли-продажи комиссия берется именно с того, кто приобретает). Как выразился генеральный директор «Московского агентства недвижимости» Сергей Жидаев, если не пересмотреть свое отношение и не быть более внимательным к покупателю – у риелторской компании будет мало шансов на выживание.
Как добавил Константин Апрелев, клиенту (в том числе и продавцу) именно сейчас не хватает этого внимания: требуются хорошие консультации о ситуации на рынке, поскольку никто не знает будущего и не может сам принять решение, по какой цене продавать жилье, как выбрать квартиру, если при практически равных вариантах цены могут различаться на несколько процентов, и так далее.
При таком подходе доверие клиента будет завоевано, что, считают эксперты, намного важнее сиюминутных прибылей. Ибо в будущем, после того как рынок стабилизируется, это обеспечит компаниям постоянных клиентов. А потребителям, хочется верить, – профессиональных риелторов и брокеров.
В ожидании чего?
В каком же состоянии находится строительная отрасль и почему рынок замер в ожидании?
Как сошлись во мнении несколько экспертов, покупательская нерешительность вызвана, помимо прочего, неправильной трактовкой аналитических отчетов, да и сама аналитика рынка остается крайне субъективной. «Откуда взялось падение цен на жилье? Не говорится, в какой валюте упали цены, не учитывается инфляция. Конечно, цены в долларовом выражении продолжают идти вниз, потому что курс доллара растет! Говорить же об обрушении рублевых цен просто нельзя», – возмущается президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева.
Поэтому, уверены риелторы, ждать бесконечно «подходящего момента» нельзя: нужно уже сейчас спокойно подбирать варианты и улучшать жилищные условия по существующим ценам (до 70% сделок на рынке – альтернативные, то есть представляют собой по сути продажу с последующей покупкой квартиры с более подходящими параметрами). Если ожидать «дна» – можно рано или поздно упустить момент. Правда, признают специалисты по недвижимости, наиболее сложно сегодня убедить продавца, привыкшего к завышенным ценам, продавать жилье по более адекватной стоимости. Ведь в цене в первую очередь упали переоцененные квартиры, и они, как уверен депутат Московской городской думы Иван Новицкий, должны еще подешеветь более чем на 10-15% в течение года.
Но даже упавшее в цене жилье не дает надежды массовому покупателю сразу решить квартирную проблему. В частности, на ипотеку полагаться не стоит. По данным председателя Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров Владимира Лопатина, осталось около 2-3% семей, которые способны взять ипотечный кредит по новым банковским условиям (на готовое жилье, при наличии официального дохода в $770 на каждого члена семьи, под 16-20% годовых в рублях). «Из 80 заявок на кредит 70 отклоняются, а некоторые банки просто продолжают имитировать свою деятельность», – отмечает Лопатин.
Таким образом, выход для покупателя сегодня – именно в совершении альтернативных сделок с помощью доплаты наличными. Однако не у всех имеется жилье, чтобы обменять его на другое, более подходящее. Всего же в столице, по оценке генерального директора Института социального проектирования Игоря Веригина, 8,5 миллионов человек хотели бы улучшить условия своего проживания. Количество же сделок купли-продажи в Москве находится на уровне 95 тыс. в год, и около 85 тыс. сделок – в Подмосковье. Если не учитывать, что некоторые покупают не по одной квартире, то при таких цифрах, чтобы полностью решить жилищный вопрос, Москве потребуется не один десяток лет…
Прогноз погоды
Каждого сегодня интересует, когда закончится кризис и какими будут цены на жилье. Прогнозы не любит давать никто (а директор по бизнес-коммуникациям холдинга «Миэль» Юрий Карамаликов советует вообще исключить из практики экспертов «предсказания» ситуации рынка), между тем избежать их не удалось. Сергей Жидаев не стал отказываться от собственного прогноза относительно цен на жилье после стабилизации рынка: порядка $10 тыс. за 1 кв. м на московские квартиры, $5 тыс. – в Подмосковье (с учетом ожидаемого дефицита жилья, который можно будет ощутить уже в 2010 году).
По прогнозам «Института экономики города», объемы вводимого жилья в целом по стране в 2009 году сократятся до уровня 52 млн кв. м, а объемы 2008 года (61 млн кв. м) могут быть достигнуты только в 2012 году. При этом доля семей, способных взять ипотечный кредит, к 2012 году должна вырасти до 25%.
Уже в следующем году могут появиться жилищно-строительные кооперации, представляющие собой некоммерческие организации собственников, самих строящих для себя жилье (схема далеко не новая). От государства ожидается только отработка механизма предоставления участков под строительство таких домов.
Также, считают эксперты, многое зависит от формирования государственного спроса на жилье. Государство само должно выделять деньги, устанавливать цену на жилье и выкупать его. При этом неизбежной будет консолидация (или же слияние и поглощение) среди строительных компаний. Если это начнет происходить, то в 2010 году начнется стабилизация рынка и постепенный рост цен.
Кроме того, государство должно снять с застройщиков бремя по оплате возведения инженерных коммуникаций и подключению к ним, а также регулировать цены на основные стройматериалы, что составляет сегодня немалую долю в себестоимости возводимого жилья.
По итогам конференции МАР представила целый список конструктивных предложений (он есть на сайте ассоциации) к Правительству России, и если они будут приняты к разработке, то, по мнению риелторов, ситуацию в строительной отрасли еще можно будет спасти.
Фото: Fotobank.ru/gettyimages
