Чем активнее развивается отечественный рынок коммерческой недвижимости, тем чаще его участники используют методы и приемы, применяющиеся на Западе. Это особенно актуально в работе с иностранными партнерами – как с западными инвесторами и консультантами, так и с международными компаниями, во множестве арендующими площади в российских офисных и торговых центрах. Одними из важных параметров являются стандарты измерения помещений.
Как измерить площадь, допустим, офиса? Казалось бы, странный вопрос: площадь есть произведение длины и ширины, это мы помним из школьного курса геометрии. Однако в приложении практики к теории все оказывается не так-то просто. Считать ли толщину стен? Нужно ли платить арендатору за коридор? За лифт? За технические помещения здания? И сколько? Для этих расчетов есть специальные методики, но весь фокус в том, что на нашем рынке используются два разных стандарта измерения, которые весьма различаются между собой.
Государственные органы признают только один из них – стандарты БТИ (бюро технической инвентаризации). Соответственно, при проектировании в разрешительной документации используется только они – девелоперу ведь нужно получить юридическое обоснование для своего объекта. Многие собственники, сдающие помещения, также считают площади по стандартам БТИ. Эта система по-прежнему широко используется там, где качество БЦ и ТЦ продолжает оставаться низким – в регионах или даже в столице среди объектов класса «С» и иногда «B». Однако все более широкое распространение получают международные стандарты BOMA (Building Owners and Managers Association).
Международные стандарты помогают участникам рынка до мелочей сравнить разные предложения и выбрать наиболее выгодные.
«На российском рынке впервые стандарты замера BOMA стали использоваться в самом конце 1980-х в Москве, когда СП «Перестройка» построила для западных арендаторов и сдала в аренду первые офисы клас- са «А», – рассказывает Вера Сецкая, президент компании GVA Sawyer. – Замер помещений по стандарту BOMA в целях взимания арендной платы был абсолютно понятен западным арендаторам, но вызывал много вопросов у российских специалистов, так как в России был принят и суще- ствовал единственный подход – замер по стандартам БТИ. Именно он отражался в арендном договоре.
В середине и даже конце 1990-х на рынке существовало совершенно четкое разделение: новые высококлассные офисы замерялись и сдавались по системе ВОМА, в то время как офисы классов «B» и «B-» продолжали сдаваться по стандартам БТИ. Немало усилий для внедрения нового подхода к замерам помещений и соответственно взиманию арендной платы приложили ведущие брокерские агентства Jones Lang LaSalle, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko (в то время Stiles & Riabokobylko), Colliers International, GVA Sawyer. На каком-то этапе компании просто заключали между собой некое негласное соглашение о том, что будут проводить единую политику и сдавать помещения исключительно по системе ВОМА. Этот практический подход, безусловно, дал свои результаты».
Сегодня в развитых городах России высококлассные помещения оцениваются по международным стандартам.
Они помогают договориться, исключают двусмысленные формулировки при переговорах, четко определяют параметры, от которых зависят немалые денежные суммы. В частности, арендаторы площадей имеют возможность до мелочей сравнить разные предложения на рынке и выбирать наиболее выгодные, что значительно облегчает партнерские отношения.
Ведь если одна из сторон не удовлетворена договоренностями, она предпримет все, чтобы их обойти. Немало «проблемных» арендаторов появляется именно поэтому. Во избежание недоразумений договаривающиеся стороны должны быть уверены, что все замеры сделаны правильно и расчеты точны.
ПРЯМАЯ РЕЧЬ:
Вера Сецкая, президент компании GVA Sawyer
Стандарты ВОМА применяются до сих пор исключительно для сдачи помещений в аренду. В технической документации, в частности для выдачи свидетельства о собственности на здание или помещение, попрежнему используется замер по системе БТИ. Иной подход может вызвать вопросы со стороны государственных органов. При регистрации договора аренды помещения обязательным условием является приложение к нему плана БТИ. Поэтому при использовании стандартов ВОМА в договоре аренды площадей следует делать соответствующую оговорку и использовать приемлемую для регистраторов формулировку.
В пользу арендодателя
Стандарты BOMA чрезвычайно выгодны для собственника. Во-первых, они позволяют на законных основаниях, то есть со ссылкой на действующие международные стандарты, требовать от арендаторов оплаты всех используемых ими площадей, начиная от конференц-зала и кончая подсобками.
Во-вторых, точный подсчет помогает определить, сколько средств «соберут» различные общие зоны, а значит, и по- нять, как организовать их эксплуатацию. В-третьих, можно справедливо распределить оплату общих зон, или фактора нагрузки, между арендаторами и тем самым исключить конфликты. В-четвертых, становится понятен объем пространств, которые нельзя использовать и которые относятся к так называемому коэффициенту потерь собственника. В-пятых, можно рассчитать, насколько арендные ставки в данном бизнес- или торговом центре соответствует рыночному уровню.
Ну и, наконец, результаты измерений по стандартам BOMA в целом оказываются более выгодны собственнику здания, чем измерения по стандартам БТИ. Как отмечают специалисты Jones Lang LaSalle, арендуемая площадь здания (если ее вычислять по нормам BOMA), как правило, получается больше, а здание соответственно доходнее.
По словам Веры Сецкой, «итоговая площадь помещений, замеренных по стандарту ВОМА, всегда больше, чем площадь помещений, замеренных по стандарту БТИ. Поэтому в выигрыше всегда арендодатель, а не арендатор. Может быть, именно поэтому внедрение стандарта BOMA шло очень тяжело: арендаторы не соглашались не только с самим способом замеров, но и с принципом введения пропорциональной оплаты за общие площади, поскольку, по их мнению, это давало дополнительный и «несправедливый» доход арендодателю».
Впрочем, одни параметры играют на руку арендодателю, другие – арендатору. Например, первым выгодно следующее:
- в отличие от методов БТИ, стандартами BOMA учитываются толщина стен из рабочей комнаты в коридор и половина толщины стен, разделяющих разных арендаторов;
- с арендаторов взимается плата за элементы, не входящие в общую площадь здания, то есть за находящиеся вне стен, – автостоянку, балконы, погрузочные площади;
- оплачиваются и «съедающие» площадь колонны, короба для проводки, водопроводные трубы, если те размещаются в рабочих помещениях. Арендатор, в свою очередь, может сэкономить на том, что:
толщина гипсокартона, которым обшиты стены, при промерах не учитывается, то есть арендуемая площадь получается меньше, чем по оценке БТИ;
- за площадь, образуемую скосом стен из-за архитектурных особенностей здания, арендатор не платит;
- сквозные вертикальные проемы здания – вентиляционную шахту, лифты, воздухопроводы и трубопроводы – относятся к фактору потерь и не оплачиваются.
И так далее.
ПРЯМАЯ РЕЧЬ:
Юрий Юдаков, руководитель отдела офисной недвижимости Praedium
Обычно для класса «А» (Lotte Plaza, Ducat III, Naberezhnaya Tower и т. д.) используются стандарты BOMA. Помещения класса «В», как правило, измеряются по стандартам БТИ, однако для расчета арендуемой площади прибавляется коэффициент мест общего пользования. Обычно он составляет не более 10–15%. Для обучения международным стандартам наши сотрудники посещают специальные образовательные курсы. Также они проходят дополнительное обучение внутри компании. Мы полагаем, что и тот и другой способы обучения эффективны и дают положительные результаты.
Как договоришься
Стандарты BOMA – это методика, зафиксированная в толстом «талмуде», который брокеры используют в своей повседневной работе. Однако при этом абсолютная точность измерений невозможна и здесь. Тому есть несколько причин.
Во-первых, официально принятая погрешность при измерениях составляет 2%. Но на практике она может быть и больше. «Если арендуются большие площади и погрешность составляет 3%, то это выливается в немалые суммы, тем более что от площади зависит не только арендная плата, но и операционные платежи, – говорит Руслан Канов, технический директор Office Solutions из Киева. – Арендатору в этом случае целесообразно оплатить услуги оценщи- ка и посредника в переговорах, затраты на них окупятся за полгода». Брокеры некоторых компаний подтвердили, что арендаторы иногда заказывают независимую оценку.
Существует и множество спорных моментов, по которым обычно приходят к консенсусу при переговорах.
Если, например:
- помещение, относящееся к фактору нагрузки, находится на этаже арендатора, но им принципиально не используется;
- помещение имеет технические фальшполы. Как правило, если они нужны арендатору и он ставит их, то это учитывается при измерении высоты офиса. Если же они предусмотрены архитектурным проектом, то могут и не учитываться;
- есть специальные помещения для аппаратуры. Тот же принцип: если в них хранится аппаратура арендатора, то помещения включаются в арендуемую площадь.
Во-вторых, площадь существую- щего только в проекте здания можно знать лишь приблизительно. Однако ко времени сдачи в эксплуатацию договоры на аренду уже заключены. Как же быть? Одни брокеры рассказали, что построенное здание измеряют заново и контракт корректируют. Другие утверждают, что их клиенты не требуют пересмотра договора, если здание их устраивает. И это неудивительно: сегодня при дефиците офисных площадей рынок принадлежит арендодателю.
«Если разночтения не достигают 10%, договор не пересматривают. Все решается путем переговоров», – заявил Альберт Козловский, ведущий финансовый аналитик «Московского бизнес- инкубатора».
В-третьих, сами стандарты местами сформулированы так, что их можно толковать по-разному. Кроме того, многие нюансы привязаны к реалиям западного рынка и на нашу действительность проецируются с трудом. Например, на Западе не понимают, что такое shell&core, там все помещения сдаются с отделкой, а порой и с мебелью. Потому иностранные специалисты иногда не в силах дать российским брокерам толковую консультацию. Вот и вынуждены наши соотечественники вычитать из размера толщину гипсокартона (а это 6–7 см!), которого в действительности при сдаче в аренду не существует. Сталкиваются брокеры и с другими препятствиями. «Наибольшую трудность представляют, как ни странно, не здания неправильной формы, а объекты, сложные в плане инженерии, – атриумы например, – делится мнением Дмитрий Киритопуло из отдела офисной недвижимо- сти Jones Lang LaSalle. – Трудно, если здание имеет многочисленные технические помещения и объемы: нужно разобраться по каждому из них: приписывать ли его ко всему зданию или к отдельному этажу. От этого зависит арендная плата».
Ну а в-четвертых, стандарты – стандартами, а «оценки помещений, сделанные по BOMA, тоже расходятся между собой – в зависимости от того, кто заказывает оценку», как замечает Альберт Козловский. Все участники рынка признают, что спорные моменты решаются путем переговоров и что главное в этом бизнесе – умение убеждать собеседника.
Новые правила
Российский рынок привыкает к новым стандартам, но понемногу. Многие собственники, девелоперы, самостоятельно сдающие свои площади, все еще считают по нормам БТИ. «Не существует сегодня единой системы расчета помещений, – констатирует Михаил Солоницын, заместитель коммерческого директора инвестици- онной компании «Большой город». – В основном принципы BOMA используются на уровне здравого смысла». Читай: там, где это выгодно собственнику, он ссылается на международные стандарты. Михаил Солоницын признался, что использует их в основном как инструмент при переговорах со своими клиентами.
«Внедрение стандарта ВОМА пока не столь активно в нестоличных городах, – говорит Вера Сецкая. – Но процесс аналогичен московскому. Все новые высококлассные бизнес-центры сдаются именно так. Старые здания, особенно бывшие здания НИИ, продолжают сдаваться по замерам БТИ и по системе, где общие площади в здании выпадают из категории помещений, за которые берется арендная плата».
«Внедрение стандарта ВОМА пока не столь активно в нестоличных городах, но процесс аналогичен московскому. Новые высококлассные бизнес-центры сдаются именно так.
Столичные брокеры свидетельствуют, что им приходится убеждать арендаторов принять расчеты, сделанные по международным стандартам, разъяснять, за что он платит. Но когда клиенты видят, что другие помещения класса «А» на рынке сдаются по этим же принципам, они в конце концов принимают условия арендодателя.
Теперь арендатору нужно понимать, что заявленная в рекламе площадь помещения в БЦ класса «А» – это площадь, полученная методами расчетов BOMA, то есть, помимо непосредственно офиса, включает в себя долю общих помещений здания. Понять, сколько из этой площади придется на полезную, нельзя, не изучив поэтажный план. Только по нему можно произвести расстановку рабочих мест.
Таким образом, в чем-то новые правила усложняют жизнь участникам рынка, но рано или поздно международные стандарты станут и нашими тоже. И тогда они действительно будут единым языком общения между собственником здания, брокером и арендатором, а не только инструментом торга.
