До недавнего времени спрос на модульные здания рос пропорционально объемам капитального строительства. Это неудивительно, ведь основным потребителем блок-модулей были строительные компании, которые чаще всего использовали их в качестве бытовок на стройплощадках. Но область применения блок-модулей гораздо шире — их используют во многих отраслях для самых разных целей, в том числе и для создания офисных зданий. Офисы из блок-модулей можно увидеть возле автосалонов, цехов предприятий пищевой и легкой промышленности, на фермах и т. д.
Модульные здания представляют собой сооружения, состоящие из небольших блок-модулей стандартных габаритов. В нашей стране они начали использоваться несколько лет назад и до сих пор распространены значительно меньше, чем в развитых странах. Главным препятствием для их распространения все еще остается низкая осведомленность потенциальных пользователей, в первую очередь — промышленных и торговых предприятий. Тем не менее, сегодня такие сооружения можно увидеть на стройплощадках, возле торговых центров, рядом с производственными цехами и логистическими центрами.
Блок-модули собираются на заводе-изготовителе и транспортируются на место назначения, где из них составляют целое здание. Для окончательного введения в эксплуатацию сооружение остается подключить к коммуникациям. При этом нет необходимости проводить внешнюю и внутреннюю отделку, поскольку все необходимые отделочные работы уже выполнены на заводе. Контейнерные блок-модули ведущих производителей, как правило, комплектуются системой освещения, отопительной системой, а некоторые и кондиционерами. Кроме того, по требованию заказчика здания могут комплектоваться дополнительным оборудованием.
Таким образом, модульная технология возведения зданий позволяет обустроить такой же офис или торговое помещение, как и при использовании капитального строительства.
Преимущества использования
Модульный способ возведения зданий на сегодняшний день является одним из самых эффективных. Основным преимуществом такого метода является короткий срок изготовления и монтажа. Достаточно установить блоки на предварительно подготовленный фундамент, подключить их к коммуникациям и можно приступать к работе. В среднем изготовление под заказ и монтаж довольно крупного двухэтажного модульного здания занимает полтора-два месяца. Поскольку время запуска в эксплуатацию здания существенно сокращается, возведенное строение станет быстрее приносить прибыль.
В быстром возведении зданий строители заинтересованы не менее заказчиков, поскольку себестоимость готового объекта, кроме всего прочего, непосредственно зависит и от сроков самого строительства. По сути, при модульном строительстве основной объем работ переносится со строительной площадки в заводские цеха. Такая технология дает много преимуществ, ведь сборку зданий в заводских условиях нельзя сравнить с работой на строительной площадке, где погодные условия могут быть не самыми благоприятными для проведения работ.
А в заводских условиях механизировать или даже автоматизировать работу гораздо легче. Это повышает точность сборочных работ и качество получаемых конструкций.
Возведение модульного здания стоит гораздо дешевле, чем традиционное капитальное строительство. Финансовые затраты на возведение здания из металлоконструкций в среднем на 30-40% меньше, чем на строительство аналогичного здания с использованием традиционных материалов. Естественно, сравнение между этими технологиями строительства корректно только при условии идентичности качества внешней и внутренней отделки.
Например, здание, построенное из самого дешевого кирпича без дополнительной внешней отделки, будет дешевле сооружения из быстровозводимых металлоконструкций с фасадом, отделанным тонированным стеклом. Существенная экономия при строительстве зданий на базе металлоконструкций достигается и за счет снижения затрат на возведение нулевого цикла — примерно на 50%.
Ориентировочная стоимость квадратного метра офисного модульного здания составляет от $600 до $750 в зависимости от комплектации модулей, наличия внутренних перегородок, отделки, окон и их качества, количества розеток, конфигурации и площади здания (чем больше площадь — тем дешевле один квадратный метр) и других факторов. Если сопоставить эти цифры со стоимостью аренды офисных помещений, средние ставки которой сегодня составляют ориентировочно $30-35 за квадратный метр, то окупаемость офисного здания на базе блок-модулей составляет от двух до трех лет. И, в отличие от арендуемого помещения, по окончании этого срока модульное здание остается его владельцу.
Модульные здания являются мобильными конструкциями. В случае переезда на новое место такое здание можно быстро разобрать, перевезти и собрать в первоначальном виде. Здания на базе блок-модулей относятся к временным сооружениям и, как следствие, не требуют проекта и согласований с государственными органами. Такие здания можно устанавливать на арендуемой площади и не обязательно покупать землю под них.
Ко всему прочему модульные конструкции достаточно легкие, поэтому и фундамент под них делается легче, что значительно экономит средства. Срок службы здания такого типа в зависимости от качества достигает 20-30 лет, что сравнимо со сроком службы капитальных строений, а эксплуатационные характеристики у него более высокие. Облицовочные материалы не нужно часто приводить в порядок — красить, клеить. При повреждениях же возможна замена частей.
Стоимость и ее составляющие
На стоимость блок-модульных сооружений влияют две составляющие: материальная и интеллектуальная. Чем более сложное сооружение — тем больше интеллектуальная составляющая. Материальная составляющая стандартных сооружений составляет от 70 до 80%, в индивидуальных проектах — 60-70%. Следует отметить, что по сравнению со стандартными отдельно стоящими модулями контейнерного типа (бытовки, прорабские, раздевалки, дачные домики и т. д.) производство офисных модулей является более трудоемкой задачей, поэтому блок-модули под офисы стоят дороже. Если простой блок-модуль под бытовку сейчас можно купить за 17-19 тыс. грн, то модуль, используемый для офиса, может стоить порядка 30 тыс. грн.
Еще лет пять назад модульные здания стоили вдвое дешевле. Рост цен, затронувший строительную отрасль больше, чем остальные, сказался и на стоимости модульных зданий. Конечно, если сравнивать с капитальным строительством коммерческой недвижимости, то модульные здания дорожали достаточно умеренно. Цена их росла вслед за ценами на металл, являющийся основным материалом для модулей, и других комплектующих — теплоизоляции, отделочных материалов и пр. И если последние несколько месяцев металл дешевеет, то цена, к примеру, импортной сантехники для санузлов модульных зданий растет вслед за курсом евро. Впрочем, в 2008 году цены на блок-модульные здания росли не так стремительно, как цены на комплектующие, что объясняется увеличением конкуренции и снижением спроса во второй половине года.
По прогнозам производителей модульных зданий, в 2009 году цены останутся на уровне второй половины 2008 года. Возможно даже некоторое снижение — как из-за снижения стоимости комплектующих, так и вследствие оптимизации расходов производителями, вызванной возрастающей конкуренцией между ними.
При выборе и заказе модульных зданий в той или иной компании необходимо обратить внимание на ряд характеристик, по которым можно оценить их качество. Тут могут скрываться "подводные камни", поэтому покупателю следует внимательно изучить эти характеристики.
Прежде всего надо выяснить, смогут ли работающие в здании люди комфортно чувствовать себя в любое время года. На это в первую очередь влияют ограждающие конструкции, то есть стены, пол и потолок. Стены модулей, как правило, изготавливаются из трехслойных сэндвич-панелей. Кровля, так же как и фасадные стены, может быть выполнена на основе трехслойных кровельных сэндвич-панелей с конструкционной минеральной ватой или пенополиуретаном.
Особенности строения ограждающих конструкций и используемые материалы могут существенно влиять на теплоизолирующие качества конструкции и, следовательно, на затраты на отопление. Нужно обратить внимание на качество утепления и внутренней отделки, а также качество укладки утеплителя.
То же касается и окон. Окна в модульных зданиях контейнерного типа обычно выполняются из алюминиевых профилей с одно- или двухкамерными стеклопакетами. Поскольку однокамерные пакеты стоят меньше, здание с такими окнами обойдется дешевле, но в нем нельзя будет обеспечить комфортные условия работы в холодное время года.
Напольным покрытием для сухих помещений обычно служит линолеум. В помещениях с повышенной влажностью используется водонепроницаемая древесно-цементная плита или полиуретановое покрытие. Наличие и качество таких покрытий также сказывается на цене и комфорте помещений.
Влияет на стоимость блок-модулей и качество внутреннего оборудования. По словам представителя одной компании-производителя, ему приходилось видеть два счета за однотипную сантехнику, устанавливаемую в модулях, в которых суммы отличались в 2 раза. На подобных "мелочах" экономить не стоит, иначе придется часто менять расходные сантехнические материалы.
Несущей основой блок-модуля являются металлоконструкции. По сути срок эксплуатации здания зависит от того, сколько прослужит несущий каркас, поскольку остальные элементы здания можно заменять. Необходимо выяснить прочность металлоконструкций — на этом производитель тоже может порядочно сэкономить, заменив качественный металлопрокат с большим сроком службы какими-нибудь трубами и гнутыми уголками или вообще отказавшись от металла для изготовления внутренних стен (они могут быть сделаны из бруса).
Стоимость всех этих составляющих включается в общую цену, которая все еще остается основным критерием выбора модульного здания для многих покупателей.
"Сегодня предложений модульных зданий много, но действительно качественную продукцию предлагают далеко не все производители, — говорит директор по продажам ООО "БМЗ" Сергей Галушко. — К сожалению, отечественный потребитель своей повсеместной экономией подталкивает к такому положению вещей. Стремление сэкономить на покупке модульного здания часто означает то, что оно прослужит недолго или потребует дополнительных трат в процессе обустройства и эксплуатации. Однако "радует", что покупатель, однажды обжегшийся на приобретении некачественной продукции, делает выбор в сторону качества раз и навсегда".
Планирование и установка
Установка модульных зданий контейнерного типа оправдывает себя в первую очередь в тех случаях, когда по техническим или экономическим причинам необходимо быстро расширить, свернуть или переместить строительный городок, торговую точку или административное здание. Размещение офиса в модульном здании может быть интересно тем компаниям, которым не очень важна презентабельность внешнего вида офиса. К ним относится большинство коммерческих предприятий вне центральных (деловых) районов городов, региональные филиалы и т. д. Такие компании сейчас являются основными потребителями модульных зданий.
При заказе индивидуальных проектов еще на предпроектном этапе можно обсудить с компанией-производителем все необходимые детали планировки (площадь кабинетов, наличие санузлов, подсобных помещений и т. д.), размещение коммуникаций (розетки, выключатели, наличие сетевой и телефонной разводки и т. д.). Нередко согласование окончательной планировки офиса может продолжаться в течение нескольких недель, так как заказчик должен четко знать о расположении каждого сотрудника, степени обеспечения рабочих мест телефонной и электрической проводкой, как провести разводку локальной компьютерной сети и другие особенности отделки здания.
Чаще всего заказчики не обращают внимания на нагрузку энергосетей. Это приводит к тому, что многие сети не выдерживают нагрузки, на которые они не были рассчитаны изначально. Некоторые производители модульных зданий выполняют предварительный расчет нагрузок на электросети со стороны оборудования, которое будет устанавливаться, поэтому еще на этапе предварительных переговоров стоит поинтересоваться, предлагает ли компания такую услугу.
Строительство происходит по такой схеме: в заводских цехах производится каркас сооружения, на который устанавливаются панели стен, полов, потолков с элементами оборудования и инженерных систем, а также готовой отделкой. На строительную площадку завозятся модули (части) здания. Затем на месте строительства производится только установка уже готовых модулей на подготовленный фундамент, подключение к системам коммуникаций, установка крыши и других элементов.
Для установки офисного здания обязательно нужен фундамент, при наличии санузлов — централизованный подвод воды и канализация, заземление и молниезащита здания, пожарная сигнализация, телефонная разводка и электросеть. Многие производители блок-модулей по желанию заказчика делают также разводку компьютерной сети. Если для сотрудников офиса нужен доступ к Интернету, то необходимо найти подрядную организацию, которая выполняет подключение ко Всемирной сети в районе установки офиса. В больших городах сейчас популярен доступ к сервисам на основе Wi-Fi — стандарта передачи данных по беспроводным сетям. Территория покрытия сети Wi-Fi быстро расширяется, а скорость передачи данных в сети при определенных условиях уже может превышать 100 Мбит/сек, так что беспроводные сети сейчас можно рассматривать в качестве альтернативы кабельным системам там, где их развертывание невозможно или экономически нецелесообразно.
Подведение коммуникаций стоит достаточно дорого, может занять достаточно много времени и, в конечном счете, вылиться в непредвиденные дополнительные расходы. Впрочем, совершенно не обязательно обеспечивать модульное здание всеми коммуникациями — в крайнем случае можно ограничиться подключением к электросети, а санузел оборудовать биотуалетами. Все зависит от того, как долго предполагается эксплуатировать здание и какие затраты может позволить себе заказчик.
Тенденции и прогнозы
Большинство экспертов сходятся во мнении, что рынок блок-модульных зданий в первой половине 2008 года демонстрировал неуклонный рост по отношению к 2007 году на уровне 15-20%. Во втором же полугодии динамика роста несколько снизилась в связи с глобальными негативными тенденциями в экономике страны, что может привести к отсутствию прироста за год. "Что касается отдельных сегментов рынка, то в 2008 году, по нашему мнению, несколько улучшилась динамика реализации многоблочных административно-бытовых (офисных) проектов, — отмечает начальник отдела продаж ООО "БМЗ" Юлия Керея. — До последнего времени основным потребителем блок-модульных сооружений справедливо считались строительные компании. Однако в последнее время довольно активно начали развиваться и другие сегменты (офисные и другие административные сооружения) благодаря активным маркетинговым мероприятиям отдельных компаний рынка блок-модульных зданий".
"Как правило, офисные здания контейнерного типа необходимы заказчику для оперативного и комфортного размещения сотрудников, а также для решения производственных задач организации. Оптимальным решением данной задачи являются офисные помещения на базе модулей контейнерного типа (одно- или двухэтажные), — говорит начальник отдела реализации модульных сооружений ООО "Фастех" Игорь Петров. — За последние два-три года потребность в офисных помещениях существенно возросла. Тенденция запросов на сегодняшний день такова: 75% — офисные здания и лишь 25% — отдельно стоящие модули (бытовки, прорабские и пр.)".
Что касается спроса по регионам, то, по словам экспертов, самым активным регионом является именно Киев, далее следуют Харьков, Донецк, Одесса, Крым и Днепропетровск.
По словам Сергея Галушко, в последнее время заметно падение спроса со стороны строительных компаний на бытовки, охранные блокпосты и пр. Снижение продаж модульных блоков такого назначения составляет около 70%. "До кризиса строительные компании были нашими основными заказчиками, — отмечает специалист. — Сегодня наиболее интересными клиентами остаются крупные и средние строительные компании, реализующие крупные проекты, зачастую государственного масштаба (например подготовка к Евро-2012 и др.). Рост же по другим сегментам не замедлился".
С мнением Сергея Галушко соглашается и генеральный директор ООО "Блок Мастер" Игорь Козырь: "В первом полугодии нынешнего года главными нашими заказчиками были строительные компании, во втором мы почувствовали влияние наступившего кризиса и в основном работали на экспорт. Реализация наших модульных зданий упала где-то на 30%. Внутренние продажи были ориентированы в основном на компании энергетического и нефтегазового секторов, а также молочную отрасль. Мы предполагаем, что строительная отрасль в первом квартале 2009 года будет еще находиться в стадии стагнации, но рассчитываем, что с апреля-мая она выйдет из этого состояния и начнет работать, что повлияет на рост продаж".
Учитывая не очень благоприятные прогнозы на 2009 год, можно предположить, что, возможно, произойдет некоторое перераспределение долей рынка между крупными и средними игроками. Мелким же операторам, на которых кризис уже негативно повлиял, придется уйти с рынка. Несмотря на это, некоторые операторы надеются выиграть в такой ситуации, что должно выразиться в укреплении своих позиций и повышении степени доверия со стороны покупателя. С точки зрения будущих заказчиков это не так уж плохо, ведь производители будут предлагать все более совершенные в инженерном плане решения, стремясь удовлетворить разнообразные запросы покупателей модульных зданий.
Фото: www.moduly.ru
