О том, что цены на московские квартиры падают, знают все. Это падение отражают индексы различныз аналитических изданий.
Но что происходит на московском рынке недвижимости на самом деле?
Еще год назад человека, который сказал бы, что цены на московскую недвижимость будут падать, подняли бы на смех. Точно так же, смеются сейчас над тем, кто скажет, что падение цен на московские квартиры прекратилось.
Ну что же, мне не привыкать говорить совсем не то, что хочется услышать, а потому рискну сообщить, что на московском рынке недвижимости наблюдается достаточно интересное явление: индексы показывают падение цен, в то время как реальное падение цен уже закончилось.
На сколько упали цены?
Действительно, на сколько упали цены?
Если зайдём на «Индикаторы рынка недвижимости», то увидим, что индекс на 02 марта 2009 года показывал значение 4 552 пункта.
Если же вспомним данные сентябрьского максимума, то максимальное значение было 6 122 пункта. (То есть, средняя стоимость 1 квадратного метра в долларовом эквиваленте составляла 6 122 доллара).
Получается, что долларовые цены упали на 25,65% относительно цен сентября.
Но давайте откроем какое-нибудь издание, где публикуются рекламные объявления о продаже квартир. Выбрав какую-либо одну станцию метро и, допустим, однокомнатные квартиры, мы без труда найдём квартиры и за 6 миллионов, и за 5,2 миллионов рублей, и за 5, и за 4,8, и за 4,3, и за 4, и даже за 3,9 и 3,8 миллионов рублей. Причём, эти цены будут за одинаковые по метражу квартиры.
Какую стоимость квартиры покажут индексы, если бы они показывали не стоимость квадратного метра, а стоимость квартиры?
Очевидно, среднюю.
В данном примере, средняя стоимость - 4,625 миллионов рублей за квартиру. В принципе, зная метраж квартиры, несложно получить среднюю стоимость квадратного метра. Интереснее другое: как так получилось, что разброс цен, заявленных в рекламных объявлениях оказался таким большим?
Попробуем разобраться:
Оценивал, допустим, продавец свою квартиру в сентябре. Назвали ему за однокомнатную 6 миллионов: реальные деньги для сентября. Но человек не выставил квартиру в рекламу сразу же, а решил немного подождать. Подумаешь, каких-то 4 месяца прошло! Ведь так трудно поверить, что не чья-либо чужая, а своя собственная квартира вдруг потеряла половину своей стоимости!
Другой продавец учёл падение цен: от сентябрьских значений вычел несколько процентов. Он - выставил квартиру за 5 миллионов.
А кого-то - обстоятельства «прижали»: приходится выставлять по любой цене: лишь бы срочно продать. Например, есть у меня клиенты, которые имели однокомнатную квартиру. Взяли в кредит двухкомнатную, да платить по кредиту не смогли: мужа - с работы уволили; арендаторы, которым сдали было однокомнатную - съехали, так как нашли для себя более дешёвый вариант. Вот и пришлось, чтобы не терять двухкомнатную, срочно продавать однокомнатную: лишь бы по-быстрому с банком расплатиться, да чтобы «на жизнь» что-то осталось.
А теперь, представим себя покупателем.
Скажите, Вы будете покупать квартиру за 6 миллионов, когда есть аналогичные квартиры и за 4, и за 3,9 и даже за 3,8 миллионов рублей?
А за 4 миллиона 625 тысяч рублей покупать будете?
Тоже не будете!
Ведь если параметры квартир примерно одинаковы, то зачем переплачивать?
Есть квартиры за 3,8 миллиона, за 3,9 миллиона рублей или за 4 миллиона - среди них и будем выбирать. А тот, кто хочет продать свою «однушку» за 6 миллионов - пусть хочет дальше: хотеть, как говорится, не вредно.
5,5 - 6 миллионов рублей в сентябре;
4 миллиона в феврале.
В долларах посчитаем размер падения?
В сентябре курс был примерно 25 рублей за доллар.
То есть, 5,5 миллионов соответствовали 220 тысячам долларов.
Сейчас курс доллара примерно 36 рублей за доллар. 4 миллиона по нынешнему курсу соответствуют 111 тысячам. Так насколько упали цены?
Не находите таких вариантов квартир?
А в январе они были. Да и сейчас поищите получше: наверняка найдёте. Только долго такие варианты не «залёживаются»: по таким ценам квартиры продаются!
Рискну предположить, что данные, которые показывают индексы сейчас - несколько завышены, и что на самом деле, сделки проходят по значительно более низким ценам. (Хотя в сентябре индексы ИРН отражали реальные значения, по которым проходили сделки).
Но давайте поступим как настоящий покупатель, и попытаемся договориться о скидке. Ведь какой бы ни была цена квартиры в рекламном объявлении, всегда можно поторговаться: а вдруг продавцы «скинут» ещё?
Так, даже если цена в рекламных объявлениях была заявлена дешевле всех аналогичных предложений, в январе покупатели, практически без исключений, требовали скидку: была заявлена цена 4 миллиона - предлагали 3,5 миллиона; продавали мы трёхкомнаную за 13 миллионов - дороже 11 миллионов никто не давал. Но наступил февраль: торговаться стали меньше: достаточно «скинуть» 100 - 200 тысяч рублей. А в марте потенциальные покупатели хоть и торгуются, но скорее «на всякий случай»: продавцы уже таких скидок от заявленных цен не дают (но только по самым дешевым предложениям). Когда торгуются через одного и не по всем предложениям - это одно. Но когда по всем продаваемым вариантам торгуются все позвонившие потенциальные покупатели - это уже тенденция. Я говорю о скидках, даже от самых низких цен, как о тенденции (в январе - феврале), поскольку имею возможность знать, как люди торгуются более чем по десятку вариантов.
Интересно, а как торг отражается на индексах? Видимо никак, ведь размер торга в рекламных объявлениях не указывают, о торге договариваются непосредственно участники сделки..., или не договариваются, и тогда один - продолжает искать себе квартиру, а другой - покупателя на свою квартиру.
Сделаю маленькие выводы из всего сказанного выше:
Сделки проходят по более низким ценам чем те, которые показывают индексы. И реальное падение цен - более существенное, и составляет 40 - 55% от значений сентябрьского максимума, в долларовом исчислении.
индексы будут показывать падение, пока их значение не станет соответствовать той стоимости квадратного метра жилья, по которой происходят сделки, так что минимум два месяца падения, которое будут отражать индексы, нам обеспечены. Произойдёт падение цен, отражаемых индексами, за счёт снижения завышенных цен в рекламных объявлениях.
Но в то же время, цены, по которым происходят продажи, перестали снижаться. И что будет с реальными ценами продаж - непонятно: сейчас падение прекратилось, месяц - два такая ситуация на рынке, скорее всего, продлится. Затем, небольшое снижение цен или может продолжиться, или может быть и небольшой рост. Но можно утверждать однозначно, что такого двукратного снижения цены за 4 - 5 месяцев, которое наблюдалось с сентября по февраль - больше не повторится. Если будет рост, то он будет долгим и незначительным, если будет падение, то оно тоже будет плавным и незначительным.
Фото: www.rentagent.ru
