Уже два месяца нижегородцы живут по новым правилам: надевают маски при входе в магазин, больше работают из дома, а для поездок на дачу оформляют QR-коды. Пандемия коронавируса в той или иной степени повлияла на все сферы деятельности человека, в том числе и на рынок недвижимости. Что происходит со спросом и предложением сегодня, как изменились цены на квартиры за время самоизоляции и стоит ли заниматься улучшением жилищных условий до полной отмены COVID-ограничений, GiperNN узнал у экспертов.
Как меняются спрос и предложение?
Генеральный директор агентства недвижимости «Чекни» Анатолий Рябинин рассказал, что апрель выдался для риелторов довольно активным месяцем даже в условиях самоизоляции, поскольку был реализован задел повышенного мартовского спроса. Тем не менее в мае специалисты столкнулись с отказами от сделок: некоторые покупатели не смогли получить ипотеку из-за ужесточения банковских требований к заемщикам, а продавцы — просто не знали, куда вложить полученные за свои квартиры деньги. Кроме того, все стороны купли-продажи чувствовали себя некомфортно из-за ситуации с коронавирусом, что также повлияло на их решение повременить со сделками.
Управляющий директор АН «Монолит Истейт» Алексей Козлов отметил снижение количества звонков риелторам в первые три недели апреля и постепенное восстановление трафика ближе к концу месяца. По его словам, сейчас можно говорить о том, что число запросов от клиентов практически сравнялось с «докризисным» февралем, когда о самоизоляции еще не шло и речи. Основными факторами восстановления спроса эксперт называет снижение ипотечных ставок и реализацию государственных программ, направленных на поддержку рынка недвижимости.
Алексей Козлов
управляющий директор АН «Монолит Истейт»
Сегодня мы фиксируем значительное превышение объема спроса в сегменте новостроек над вторичным рынком. Первичное жилье интересует нижегородцев даже больше, чем до введения ограничений, связанных с коронавирусом. Это видно и по входящему трафику, и по числу сделок.
По данным аналитиков Domostroyrf.ru, в апреле впервые с начала года было зафиксировано снижение стоимости квадратного метра строящегося жилья в Нижнем Новгороде — до 77 893 рублей за «квадрат». В мае тенденция сохранились, и средневзвешенная цена квартир в новостройках уменьшилась еще на 1,48% — до 76 743 рублей за квадратный метр.
Еще об одном тренде на рынке недвижимости в период самоизоляции рассказал Анатолий Рябинин. По его словам, в этом году риелторы отметили принципиально новый для региона тренд — смещение спроса с городской вторички на загородные объекты. По словам гендиректора АН «Чекни», это связано не только с использованием частных домов в качестве места отдыха (что опять же обусловлено закрытием курортов и отменой авиарейсов), но и с переходом многих сотрудников на удаленный режим работы.
По данным аналитиков Gipernn.ru, на рынке готового жилья в Нижнем Новгороде с начала 2020 года ежемесячно происходит незначительное подорожание квартир. Так, в апреле стоимость квадратного метра на вторичке достигла 67 361 рубля, а в мае средневзвешенная ценна «квадрата» увеличилась до 68 063 рублей, прибавив еще 1%.
Стоит ли ждать окончания самоизоляции для совершения сделки?
Генеральный директор АН «Высота» Ирина Малыгина сообщила, что сделки в агентстве проводятся регулярно.
Ирина Малыгина
генеральный директор АН «Высота»
Сейчас есть достаточное количество мотивированных продавцов и покупателей. Собственники хотят как можно быстрее продать квартиры, боясь падения цен. Покупатели, в свою очередь, понимают: карантин — это нестандартная ситуация, и те, кто раньше откладывал покупку, сейчас выйдут на рынок. Соответственно, качественное жилье быстро «уйдет» с продажи. На активность покупателей влияют и достаточно лояльные ставки по ипотеке.
Управляющий директор АН «Монолит Истейт» Алексей Козлов, в свою очередь, отметил, что желающим купить или продать недвижимость не стоит медлить: высокий спрос поможет продавцам выйти на сделку в разумные сроки, а низкие ставки и довольно мягкие условия кредитования позволят покупателям улучшить жилищные условия с минимальными затратами.
Алексей Козлов
управляющий директор АН «Монолит Истейт»
То, что действительно интересно клиентам, распродается. Из-за вымывания хороших объектов с рынка, покупатели не могут найти достойных предложений. Возникший дефицит влечет за собой небольшое подорожание — на уровне 1,5%. Стоит сразу оговориться: речь идет о технической корректировке, которая сойдет на нет после снятия ограничительных мер.
По прогнозам гендиректора «Чекни» Анатолия Рябинина, рост спроса на жилье будет зафиксирован уже в начале лета: прежде всего, от покупателей, не успевших решить квартирный вопрос до начала самоизоляции. Поскольку сейчас работают и риелторы, и МФЦ, и банки, никаких препятствий к проведению сделок в Нижегородской области и по России в целом не наблюдается.
Эксперт считает, что желающим приобрести недвижимость вряд ли стоит ждать более удачного момента, поскольку многие ипотечные программы (включая кредит с господдержкой) имеют ограниченный период действия, а причины для колоссального падения цен на сегодняшний день отсутствуют. Впрочем, Анатолий Рябинин не исключает снижения цен на отдельные экспонируемые объекты на уровне 5–10% из-за кризиса, подчеркивая, что здесь вряд ли стоит говорить об устойчивом тренде.
По словам Ирины Малыгиной, ценовой пик на рынке недвижимости был пройден в апреле и резкого обвала цен на жилье, скорее всего, уже не будет. Корректировок стоимости эксперт не исключает, уточняя, что они будут зависеть от характеристик недвижимости (года постройки, месторасположения, состояния и так далее).
Когда можно рассчитывать на восстановление рынка?
В июле, августе и сентябре управляющий директор АН «Монолит Истейт» прогнозирует удлинение цикла продажи квартир в среднем на треть — до трех месяцев. Рынок будет достаточно слабым. А вот ипотечные ставки, вероятнее всего, будут снижаться, особенно в экономклассе. В то же время банки будут ужесточать требования к заемщикам, сокращая сроки кредитования и увеличивая сумму первоначального взноса.
Алексей Козлов
управляющий директор АН «Монолит Истейт»
Считаю, что рынок пострадал однозначно, и негативные последствия кризиса мы увидим в будущем. Как минимум, многие из тех, кто выплачивал ипотеку, сегодня остались без работы и больше не могут исполнять обязательства перед банками. Впоследствии кредиторы заберут ипотечную недвижимость за неуплату, после чего эти непрофильные объекты (квартиры) будут выставлены на продажу.
Восстановления рынка Алексей Козлов ожидает к концу сентября — началу октября. Тогда финансово-кредитные организации могут начать постепенно ослаблять условия для ипотечников, что положительно скажется на желании покупателей решить свой квартирный вопрос. Собственники, в свою очередь, также почувствуют себя более уверенно и начнут активнее выставлять объекты на продажу.
Ирина Малыгина
генеральный директор АН «Высота»
Как всегда происходит в сложные периоды, сейчас будет увеличиваться интервал в ожиданиях продавцов и покупателей. Для этого и работают профессиональные риелторы, владеющие актуальной информацией о состоянии рынка и технологиями проведения сделок даже в непростых для экономики условиях. Мы умеем приводить цену к справедливой, зная реальную стоимость, по которой дома и квартиры уходят покупателю: это возможно благодаря работе наших аналитиков и постоянно пополняемой Базе реально проданных объектов в НГСР.
Анатолий Рябинин, рассуждая об экономической ситуации в период пандемии коронавируса, отметил характерную для рынка недвижимости инертность, из-за чего нам вряд ли стоит ожидать каких-либо быстрых изменений.
Анатолий Рябинин
генеральный директор АН «Чекни»
Клиенты, которые помнят кризисы 2008–2009 и 2014–2015 годов, рассчитывают на снижение цен на жилье, и это отчасти оправдано. В продаже будут появляться объекты с дисконтом, если оказавшиеся без заработка продавцы будут остро нуждаться в деньгах. С другой стороны, сделавшие накопления на отпуск люди не смогут потратить их на зарубежные поездки, поэтому могут задуматься об инвестициях в недвижимость. Это и подстегнет спрос.
Опрошенные нами руководители крупнейших в Нижегородской области агентств недвижимости хоть и признают серьезное влияние эпидемии на рынок жилья, все же не считают кризис поводом отказываться от купли-продажи квартир в надежде на резкое падение цен. Возможное снижение стоимости на некоторые объекты не будет иметь массового характера, а будет объясняться субъективными факторами, например, потребностью собственника как можно скорее получить живые деньги.
