Европейцы, узнав в свое время о существовании обитаемой суши с другой стороны планеты, назвали жителей тех мест «антиподами». Рассказывали об этих краях всякие чудеса: и лето там с декабря по февраль (как выяснилось потом, сущая правда!), и люди ходят вниз головой…
Нечто похожее можно наблюдать и на московском рынке аренды. Помимо самого большого и массового класса эконом, где обычные люди скучно снимают обычные квартиры в панельных многоэтажках, платя за них по $600-1000 в месяц, есть еще и элитный сегмент. Он во многом антипод, поскольку большинство процессов протекают здесь с точностью до наоборот.
Нечеткая граница
Вопрос первый: где эта самая элита начинается? Долгое время (все 90-е годы) риелторы отвечали, что от $1000 в месяц. И цифра круглая, удобная для запоминания, и реалиям того рынка соответствовала. Напомним, что до дефолта 1998 года цена аренды типовой однокомнатной квартиры на окраине не превышала $300 в месяц, а после кризиса и вовсе грохнулась со звоном до $120-150. Так что тысяча в те годы действительно была серьезными деньгами, позволяющими снять нечто вполне элитное.
Но время идет. Стоимость доллара, мягко говоря, полиняла, и сегодня нормальная «двушка» на любой московской окраине, особенно если до метро можно дойти пешком и отделка в квартире свежая, тяготеет ценой к заветной цифре с одной единичкой и тремя нулями. Соответственно, пришлось поднимать нижнюю границу элитности – по мнению большинства риелторов, она сегодня находится в районе $2-2,5 тыс. А наиболее радикальную точку зрения высказала Елена Гусейнова, специалист отдела аренды компании «БЕСТ-Недвижимость»: по ее словам, нижним порогом элитного сегмента является $6000 в месяц. Все, что дешевле – бизнес-класс, какие-то «улучшенные планировки»… Но никак не элита.
Что касается верхней планки, то она, говорят специалисты, находится в районе $30-35 тыс. – за эти деньги сдаются отдельно стоящие особнячки и пентхаусы. Если кому-то это кажется дорогим, то можно отправиться на загородный рынок, где сдаются целые усадьбы, а цены достигают $50-60 тыс.
Кто платит?
Теперь вернемся к теме «антиподства» элитного сегмента. Главное отличие сводится к тому, что на эконом-рынке комиссионные риелторам платят снимающие. Некоторые агентства, правда, предпринимали попытки состричь что-то и со сдающих (выдвигая при этом совершенно «бронебойный» аргумент: так принято во всем мире!), но были подняты на смех. Количество снимающих в Москве в разы превышает количество сдающих, а платит, как известно, тот, кому сильнее надо…
На дорогом рынке все иначе: там, как правило, услуги агентства оплачивает владелец квартиры. Впрочем, однозначности нет и здесь. Как отмечает Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город», снять хорошую квартиру непросто, даже располагая многими тысячами долларов. Поэтому собственнику достойного объекта от агентства может случиться дисконт: заплатит он комиссионные не в размере обычных 100% от ежемесячной арендной платы, а в 50-80%. А оставшиеся деньги агентство возьмет со снимающего. То есть это предмет переговоров – все решается в зависимости от конкретных условий.
Воспитываем терпение
Еще одно разительное отличие дорогого от дешевого – скорость сдачи. На эконом-рынке этот процесс иногда занимает всего пару часов. Стоит появиться новой квартире, как на нее набрасываются десятки риелторов со своими клиентами. Хозяева устраивают иногда достаточно жесткие игры: приглашают на просмотр сразу 5-6 желающих и сдают тем, кто приедет раньше или предложит больше. Однажды пришлось наблюдать такую сцену: риелтор с клиентами немного припозднилась и в дверях дома столкнулась с владельцем квартиры и пять минут назад снявшими ее счастливыми конкурентами. Попробовала было качать права, напирая почему-то на то, что «заблудилась в ваших переулках, здесь черт ногу сломит!» и получила в ответ рекомендацию «любить и изучать родной край». «Oh, baby, this world is wild!», как поется в известной песне…
В дорогом сегменте все иначе: тут царство спокойствия и респектабельности. Сдаваться квартира может по несколько месяцев, иногда даже до года. «Это не обязательно означает, что объект плохой или цена на него завышена, – говорит Гусейнова. – Просто на столь дорогой товар вообще не очень много желающих. Плюс к этому у хозяев квартиры могут быть какие-то ограничения по жильцам, они могут отказаться от жильца, который показался им по каким-то причинам подозрительным».
Наталья Ветлугина называет и другую причину. «В этом сегменте очень много неликвида, – говорит она. – Хозяин почему-то считает, что может сдать квартиру за 10 тысяч, за 12, 15… Но квартира объективно не стоит этих денег, потому что имеются существенные дефекты. Нет охраняемой автостоянки. Или на полу ламинат – сегодня этого достаточно, чтобы взыскательный клиент отказался. Или декларируется охрана в подъезде, а на деле оказывается, что это консьерж в виде 80-летней бабушки». Хозяину тут остается или сидеть возле своей квартиры безгранично долгое время, или снижать цену.
«А я – весь в белом!»
Владельцы сдаваемых квартир должны платить налоги, но не хотят делать этого. Сей тезис активно обсуждается последнее время: налоговые органы говорят, что скоро возьмутся за окаянцев всерьез, эксперты рынка оценивают, удастся ли собственникам квартир увернуться…
Элитный сегмент в этом смысле опять-таки идет «не в ногу» со всем остальным рынком: налоги здесь платят. В основном потому, что серьезную долю снимающих составляют корпоративные клиенты – это когда квартиру своему сотруднику арендует компания. Деньги в этом случае проводятся через бухгалтерию, иногда даже передаются арендодателю не лично в руки, а на банковскую карточку. Чтобы пытаться спрятать такие доходы, надо всерьез поссориться с головой…
Привлекательная доходность
О том, что доходность аренды в последнее время стала издевательски малой, сегодня пишут много – пишет в том числе и автор этих строк. Типовая квартира приносит не более 3,5-4% годовых – это меньше, чем в любом банке. В элитном сегменте (он «антипод», вы не забыли?) ситуация иная – тут возможна доходность до 8-9%.
Почему? Ответов напрашивается два. Первый – состоятельность клиентов. На эконом-рынке, говорит Ирина Котова, директор по маркетингу компании «ХИРШ», люди платят столько просто потому, что не могут больше. Если средняя зарплата в Москве – 30 тыс. рублей, то платить больше $600 за однокомнатную квартиру семья вряд ли сможет. В элитном сегменте цена не главное; если квартира очень понравилась, снимающий может добавить $1-1,5 тыс. – это для него не проблема. Часто клиенты сразу заявляют, что их бюджет – «вилка» от 6 до 15 тыс. «удмуртских ен». И сдающие этим пользуются – до известного предела, конечно.
Второй момент: сдающие на элитном рынке – люди грамотные, тут практически нет тех, кто получил квартиру в результате приватизации или по наследству и совершенно не знает, сколько она на самом деле стоит. Если доходность бизнеса оказывается ниже разумного, владельцы предпочтут недвижимость продать и вложить деньги в другие активы. Это, кстати, уже происходит: с прошлого лета выросло предложение квартир, которые раньше считались очень привлекательными для сдачи в аренду, – расселенных коммуналок на Тверской. В результате на дорогом рынке не происходит уж совсем критического затоваривания.
…Что касается перспективы стать рантье в элитном сегменте, то идея эта хорошая, но на пути ее стоит как минимум две сложности. Во-первых, высокий «порог вхождения»: квартира соответствующего класса стоит сегодня как минимум миллион долларов, а еще нужно сделать ремонт. А во-вторых, тут достаточно высокие риски. Вы, надеемся, не забыли фразу о «большом количестве неликвида»? Малейшая ошибка (в местоположении квартиры, ее характеристиках, параметрах сделанного ремонта) – и вы станете обладателем такого вот «сокровища». Конечно, сдать можно все, вопрос – за сколько?
Фото: А 002
