Многим собственникам недвижимости известны преимущества сдачи квартиры в аренду через доверительное управление. Однако не все арендаторы знают, что, снимая жилье по указанному методу, они могут получить более полный комплекс услуг и реальную выгоду.
Услуга доверительного управления появилась сравнительно недавно, когда выезжающие за границу соотечественники, не желавшие расставаться со своей собственностью, но не имевшие времени на поиски надежного жильца на долгий срок и возможности последующего контроля его пребывания в квартире, начали обращаться за помощью к риелторам. С 2000–2001 годов портрет основного потребителя стал меняться.
«Цены на недвижимость начали расти, и люди стали использовать имевшуюся собственность как один из инструментов инвестирования. Постоянный контроль над купленными и сданными в аренду двумя-тремя квартирами довольно хлопотен, поэтому хозяева жилья предпочли освободить себя от лишних проблем с помощью доверительного управления», — поясняет Инна Будникова, пресс-секретарь финансово-строительной корпорации «Лидер».
Преимущества договора доверительного управления для собственника квартиры заключаются в том, что он получает прибыль, не тратя времени на сдачу жилого помещения в аренду. Как правило, все вопросы организационного, финансового и технического характера берет на себя управляющая компания. В частности, она следит за сохранностью недвижимости, делает косметический или капитальный ремонт, отвечает за состояние инженерных сетей и электрооборудования, соблюдение санитарных и противопожарных норм, производит платежи, связанные с эксплуатацией имущества. Управляющая компания также готовит пакет документов, нужных для заключения договора, государственную регистрацию передачи квартиры в доверительное управление (в качестве ограничения права собственности), выплату налогов. Таким образом, хозяина жилья полностью освобождают от необходимости тратить время на организационные вопросы.
В качестве собственного обеспечения на случай непредвиденных обстоятельств агентство использует страхование, в том числе гражданской ответственности, детальную опись имущества с указанием примерной стоимости вещей и депозит с арендатора в размере 100–300% от суммы месячной арендной платы. Проблемные ситуации обычно не доводят до суда, а решают путем переговоров. «В нашей практике был такой случай. Молодежь, снявшая отремонтированную квартиру, во время вечеринки решила поиграть в дротики, — рассказывает Мария Жукова, заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». — В результате ребята испортили всю стену. Чтобы восстановить ее, потребовалась реставрация. Внесенного депозита на ремонт не хватило, но по обоюдному согласию участников договора арендаторы доплатили необходимую сумму». Обязательную проверку квартиры в зависимости от условий договора и категории жилья осуществляют сотрудники агентства раз в полтора — три месяца.
«Для нанимателя жилья выгода состоит в том, что он получает уже застрахованную квартиру, а также может застраховать свое имущество, находящееся в снимаемом жилом помещении, по более низким тарифам, действующим для агентств и управляющих фирм, — комментирует Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость». — Кроме того, большинство управляющих компаний располагает собственными клининговыми и техническим службами. Поэтому, если в течение срока найма в квартире ломается бытовая техника, возникают проблемы с электрикой или наступает страховой случай, на помощь придут сотрудники сервисной службы доверительного управления. Для этого достаточно сообщить о проблеме администратору управляющей компании».
Все по закону
Передача квартиры в доверительное управление не влечет перехода права собственности на нее к управляющему. Все сделки, в том числе сдачу в аренду, компания совершает от своего имени, указывая на то, что она не является собственником. Жилое помещение, принадлежащее несовершеннолетнему, также можно передать в ведение фирмы. Правда учредителем управления в данном случае будут органы опеки и попечительства.
Доверительным управляющим может стать гражданин, индивидуальный предприниматель или коммерческая организация. Не имеют права выступать в этой роли унитарные предприятия, государственные органы или органы местного самоуправления.
Согласно п. 2 ст. 1017 гл. 53 Гражданского кодекса РФ соглашение доверительного управления заключают в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Иными словами, необходимо составить подписанный сторонами документ, который подлежит обязательной государственной регистрации (в качестве ограничения права собственности).
К существенным условиям договора доверительного управления относят:
- указание адреса квартиры, количества комнат, общей площади;
- перечисление состава имущества, передаваемого в управление;
- полное наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которого осуществляют управление квартирой;
- полное наименование или имя индивидуального предпринимателя или гражданина, выступающего в качестве доверительного управляющего;
- действия, которые учредитель поручает управляющему;
- размер и форму выплаты вознаграждения управляющему.
Срок действия договора
«Помимо перечисленных условий по соглашению сторон в договор можно включить иные пункты, например, оговорить сроки проверки состояния квартиры (еженедельно, ежеквартально или в ином режиме), — рассказывает Наталья Сивко, руководитель направления аренды компании «МИАН». — Можно вписать условия о том, кто и в каком объеме берет на себя обязанность менять мебель, делать ремонт, поддер-живать жилое помещение в хорошем состоянии. Иногда стороны оговаривают, кто из них станет оплачивать коммунальные платежи, телефонную связь. Стоит также указать, как будут происходить взаиморасчеты (наличным или безналичным путем), в какой форме управляющей компании следует представлять отчет о своей работе и как часто».
Доверительное управление или эксклюзивный договор?
Некоторые наймодатели ошибочно считают, что договор доверительного управления квартирой и эксклюзивная услуга от агентства недвижимости — это одно и то же, поскольку у них много общего. И действительно, оба документа предполагают, что нанимателем будет только проверенный человек. «При заключении эксклюзивного договора аренды риелторская фирма подбирает квартиранта в соответствии с требованиями собственника жилья, — комментирует Оксана Щеславская, юрист юридической службы компании «Пересвет-Инвест». — В этом случае практически исключен риск заселения в квартиру мошенника, который может сдать в аренду жилплощадь по ложным документам. Агент потребует у съемщика паспорт и выяснит все необходимые сведения: место работы, предполагаемое число проживающих и др.». К тому же за оформлением обеих услуг чаще всего обращаются владельцы элитных квартир, которые должны иметь гарантию сохранности имущества.
Еще одна общность: эксклюзивное обслуживание и доверительное управление являются платной для наймодателя услугой. В первом случае владельцу придется отдавать агентству 10–20% от арендной ставки жилья ежемесячно либо раз в три месяца, а во втором — хозяин сам выбирает порядок выплаты комиссионных агентству. Это может быть как разовый платеж, составляющий 100% месячной платы (если жилье сдается на год), так и ежемесячные выплаты в размере 10–20% от арендной ставки (что чаще случается). При дополнительных обязательствах (оплата телефонных счетов, вызов техслужбы, мелкий ремонт и прочее) доля компании может доходить до 50%. Если данная услуга разовая, то повышенный процент высчитывают за один из месяцев. При этом риелторы должны отчитаться перед собственником за проделанную работу, предоставив квитанции.
И наконец, еще одно сходство состоит в том, что наймодатель решает жилищный вопрос с помощью одного, а не нескольких агентств недвижимости. Условия эксклюзивного договора аренды исключают возможность обращения клиента в другие фирмы с аналогичной заявкой. Выбранное агентство становится единственным представителем интересов наймодателя, и в этом случае вероятность утечки комиссионных к конкурентам исключена. Владельцев элитного жилья на подобный шаг толкает нехватка свободного времени, а при оформлении доверительного управления — невозможность самостоятельно контролировать процесс аренды. Чаще всего это происходит по причине проживания в другом городе или в случае длительного отсутствия (например, командировки за рубеж).
Несмотря на общие пункты, отличие между документами довольно существенное. «Эксклюзивный договор предполагает разовую услугу, — добавляет Инна Будникова. — Как только агентство подберет нанимателя, отвечающего всем условиям, поставленным хозяином жилья, и стороны подпишут договор, миссия риелторской компании будет выполнена. Как правило, поиск нужного квартиранта занимает от нескольких недель до месяца. После того как агентство удовлетворит требования клиента, эксклюзивный договор прекратит свое действие. Следовательно, в дальнейшем собственник может иметь дело с другими агентствами.
В случае заключения договора доверительного управления квартирой складывается обратная ситуация. Агентство работает с наймодателем на протяжении всего срока аренды жилья. Если документ подписан на полтора года, то в течение этого времени риелторская фирма будет отвечать за жилье перед арендодателем».
Из вышесказанного вытекает еще одно отличие. Эксклюзивный договор аренды предполагает только подбор нанимателя, а при доверительном управлении риелтор продолжает работать со съемщиком после его заселения в квартиру на протяжении всего срока аренды. То есть все риски арендодателя ложатся на плечи агентства. При этом фирма ежемесячно должна отчитываться перед собственником, который будет лишь регулярно снимать деньги с банковского счета.
