Заработать на недвижимости довольно легко – достаточно сдать свое имущество в аренду, и ежемесячный доход собственнику квадратных метров обеспечен. Это один из самых эффективных и доступных способов получения дополнительных средств. Ощутимые деньги способна принести даже скромная квартира, поскольку свой спрос есть на каждый тип жилья. Стоит ли говорить о ликвидных объектах в хорошем состоянии! Но прежде чем подсчитывать возможные прибыли, придется столкнуться с хлопотами по поиску постояльцев и организации их комфортного проживания.
А если владелец недвижимости проживает в другом городе или уехал работать за границу? В таких ситуациях может потребоваться помощь профессионалов. На рынке достаточно компаний, которые готовы оказывать услугу по доверительному управлению. По словам генерального директора агентства «Рускол» Виктора Соловьева, в настоящее время эта схема становится востребованной в Петербурге.
«Есть такие категории граждан – не коммерсанты, они не хотят и не умеют общаться на подобные темы, – говорит Виктор Соловьев. – Для них эти вопросы неинтересны, поэтому они передают полномочия специалистам, которые смогут грамотно заключить договор, построить диалог с арендаторами, и этим многие пользуются».
В обязанности управляющей компании входят поиск нанимателя квартиры, содержание имущества и своевременная уплата соответствующих коммунальных платежей. Подписав договор, собственник получает гарантии, что его недвижимость не будет простаивать в ожидании квартирантов. Как только жильцы покинут квартиру, специалисты должны быть готовы заселить нового арендатора. В противном случае период, когда объект остается без квартирантов, оплачивает агентство.
«Мало сдать, надо же еще правильно оценить недвижимость, чтоб не продешевить, – добавляет Виктор Соловьев. – Сам клиент хочет получить больше денег, а когда его недвижимость простаивает – несет убытки. Как минимум это упущенная выгода, расходы по содержанию и налогу на недвижимость. Когда объект правильно оценен, он реализован и приносит доход».
Профессионалы помогут приблизить все расчеты к реальной рыночной ситуации. При составлении договора прописывается каждый пункт по выполнению работ и требования собственника. Допустим, владелец недвижимости хочет, чтобы за время аренды в квартире был проведен ремонт. Это условие может быть выполнено как квартиросъемщиками, так и за счет управляющей компании. Не исключено, что при оценке объекта специалисты примут решение о капитальном ремонте до появления арендаторов, что позволит поднять стоимость жилья.
Право ограничено
Договор, по которому объект недвижимости передается в управление доверительной организации, определяется статьей 1012 Гражданского кодекса РФ. Согласно законодательству, доверительное управление – это передача права на распоряжение недвижимостью. При этом право собственности закреплено за владельцем жилья. Схема доверительного управления имеет юридическую силу только в том случае, когда факт передачи имущества в управление компании зарегистрирован в ЕГРП.
Получается, что агентство наделено полномочиями собственника для осуществления контроля технического состояния недвижимости: проводит капитальный ремонт, устраняет неисправности, обнаруженные во время аренды, и отвечает за сохранность коммуникационных, инженерных систем и имущества. Кроме того, риски, связанные с затоплением, пожаром и прочими негативными факторами, также возлагаются на управляющего. Но окончательное решение по проведению тех или иных работ все равно принимает собственник.
За все надо платить
Собственник, проживающий в другом городе, может получать деньги как в виде ежемесячных переводов, так и на счет в банке. Но сумма платежа, безусловно, снизится при наличии доверительного договора. В зависимости от объема оказываемых услуг, прописанных в документе, придется пожертвовать в среднем от 10 до 30% от арендной платы.
По словам генерального директора ООО «Ленинградское агентство недвижимости» Игоря Громова, прибыль можно увеличить за счет изменения условий сдачи жилья: «10-15% берет компания. Специалистам, которые серьезно занимаются арендой, это выгодно. Если собственник будет сдавать квартиру, арендная стоимость которой 40 тыс рублей в месяц, посуточно, то он получит 80 тыс. рублей. И агентство с разрешения клиента сдает посуточно и получает больший доход. Тем более в Санкт-Петербурге жилье посуточно полгода востребовано».
Что останавливает собственников?
По оценкам специалистов, спрос на услугу с каждым годом растет. В прошлом году поток клиентов, привлекающих компании к арендной сделке, увеличился в среднем на 13%. Однако, несмотря на то, что услуга доверительного управления довольно давно применяется на рынке, специалисты не предрекают ей такого же успешного развития, как, например, на Западе. Для того чтобы доверительное управление стало массовым явлением, необходимо исключить смущающие обе стороны законодательные нюансы. Речь идет о регистрации договора аренды и налогообложении. Арендодатели, опасаясь высоких налогов с аренды квартиры, предпочитают избегать заключения подобных сделок. Предложения о снижении налога до 6% уже были озвучены в этом году. По мнению экспертов, такая мера, возможно, привлечет новую волну заинтересованных клиентов. Перспективы услуги остаются туманными, пока собственники не проинформированы о ее существовании, считает генеральный директор АН «Юрист» Валерий Бойчук.
«На сегодняшний день на рынке недвижимости Санкт-Петербурга об услуге доверительного управления, по моему мнению, знают только 5% собственников, которые могли бы воспользоваться данной услугой, – говорит эксперт. – Трудно ответить, как давно такая услуга предоставляется в Санкт-Петербурге. В нашей компании она существует более пяти лет. Схема доверительного управления может быть использована при сдаче квартир в аренду, а также при сдаче в аренду коммерческих помещений. Считаю, что это большая доля неосвоенного рынка недвижимости в Санкт-Петербурге».
Собственники также опасаются, что управляющий не выполнит в полной мере условия, закрепленные на бумаге. При обращении в малоизвестные агентства, не способные подтвердить качество своей работы сертификатами и членством в профобъединениях, не исключена вероятность того, что сотрудник компании окажется некомпетентным специалистом и неверно определит стоимость аренды, что повлечет долгие поиски арендатора и, как следствие, простаивание помещения. В этом случае агентство должно нести финансовую ответственность и уплатить штраф. Кроме того, собственников беспокоит, что недобросовестный управляющий заселит подозрительных квартирантов, после которых жилье обретет нерыночный облик, а за его восстановление придется заплатить крупную сумму. К таким же неприятным последствиям приведут случаи, когда без разрешения владельца в квартире начнут сдавать койко-места или выставят посуточную оплату. Чтобы избежать рисков и получать стабильный доход от сдачи своего жилья, собственникам следует обращаться для осуществления доверительного управления в проверенные компании, состоящие в профессиональных объединениях (в Петербурге – Ассоциация риэлторов СПб и ЛО).
Впрочем, претензии бывают и у компаний: мнительный собственник может придраться к незначительным мелочам и безосновательно не одобрить состояние принимаемого имущества. Избежать инцидентов получится только с помощью грамотно составленного договора, в котором будут прописаны обязательства обеих сторон. Стоит обратить особое внимание на пункты о внешнем виде объекта с учетом износа, целях его использования, сроках и способах поступления денежных средств.
