Часто можно слышать, что попадают на крючок квартирных аферистов люди пожилые или малограмотные, которые плохо ориентируются в делах мирских. Но, увы, жертвой мошенников может оказаться кто угодно. В качестве примера приведем судебное дело молодой семьи Сергеевых.
Михаил и Ольга Сергеевы жили в небольшом городке на окраине Московской области. И когда у них родилась дочь, то они решили переехать в районный центр, поближе к поликлинике. Свою квартиру они продали. Но так как вырученных от продажи денег и плюс материнский капитал было немного, то после долгих поисков им удалось найти небольшую двухкомнатную квартиру в девятиэтажном старом доме на окраине города.
Это было в феврале 2015 года. А в мае они получили повестку в районный суд. В судебном заседании Сергеевы узнали, что иск к ним предъявляет городская администрация, которая считает купленную ими квартиру выморочным имуществом. Это значит, что после смерти бывшего владельца квартира должна переходить в собственность города. Но кто умер? Им продавала женщина, которая живет и здравствует. Сергеевы никак не могли понять ситуации. А она оказалась до банальности проста.
История перехода прав
До 24 сентября 2011 года собственником данной квартиры являлся Юрий Канищев. Он умер, наследников у него не было, поэтому квартира по закону перешла в собственность города. Пока теоретически. Потому как целый год она стояла пустой, и администрация города ею не занималась. Наверное, руки не доходили или очередников в городе уже нет.
А летом 2012 года права на квартиру заявляет некто Карасев. Он, обращаясь в районный суд с иском о признании его внебрачным сыном бывшего собственника квартиры Канищева. Было очень долгое разбирательство и установление истины. И что вы думаете, суд 17 августа 2012 года признал Максима Карасева внебрачным сыном Юрия Канищева. Но радость новоявленного «сына» длилась недолго. Городская администрация обжаловала это решение, и 1 ноября 2012 года уже областной суд апелляционным определением отменил решение районного суда и в установлении факта признания отцовства отказал. Только после данного суда окончательно стало ясно, что наследников у умершего Юрия Канищева нет, и квартира является собственностью города.
Но чиновники о квартире на время забыли
Но время шло, а квартира так и стояла пустой. Чиновники из городской администрации как будто забыли о ней. Вспомнили о квартире только в феврале 2013 года. Начальником управления правовой работы и контроля В.Артемьевым была направлена служебная записка председателю комитета имущественных и земельных отношений городской администрации Р.Муртазину. В ней говорилось о том, что, мол, есть выморочная квартира, которая стала таковой после смерти Юрия Канищева и которая должна быть зарегистрирована в собственность города для последующего распределения ее гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Но, к сожалению, данное послание осталось пылиться в кабинете чиновника на долгих три года.
Но мы чуть забегаем вперед. Через два года после решения суда о том, что квартира является городской собственностью, она вдруг чудесным образом продается. И продает ее в октябре 2014 года ни кто иной, как умерший в 2011 году Юрий Канищев. Правда, продает не сам, а по доверенности. И доверенным лицом стал Сергей Ненахов, который и продал его квартиру Михаилу Никишину. А тот через три месяца, то есть 22 января 2015 года, продал квартиру Елене Булгаковой, которая в начале февраля того же года (всего через 10 дней) выставляет квартиру снова в продажу. Сергеевы, прежде чем купить ее, конечно же, спросили, почему она так быстро продает квартиру. А женщина пустила слезу и сказала, что у нее обнаружено серьезное заболевание, и ей нужны деньги на лечение. Она даже показывала оплаченные рецепты на дорогостоящее лекарство. Семья Сергевых проверила все документы продавца. Булгакова являлась собственником квартиры, ее права были зарегистрированы в Росреестре, какие-либо аресты или ограничения отсутствовали, причина продажи квартиры понятна, цена соответствовала рыночной стоимости. Кроме того, данную сделку одобрили и в Управлении Пенсионного фонда РФ. Они дали разрешение распорядится средствами материнского капитала на улучшение жилищных условий семьи Сергеевых.
Добросовестных приобретателей выселить!
Когда квартира стала собственностью молодой семьи с малолетним ребенком, только тогда, в 2015 году, администрация города «проснулась» и вспомнила о своем выморочном имуществе (напомним, что собственник квартиры Юрий Канищев умер 2011 году). И это случилось только тогда, когда квартиру купили добросовестные приобретатели. Случайно или нет? Это мы утверждать не можем. Но такое долгое молчание наводит на некоторые нехорошие мысли. Но это только мысли.
Из судебного решения от 29 сентября 2015 года следует, что доверенность от имени умершего Канищева была оформлена в нотариальной конторе 12 июня 2012 года и признана судом ничтожной, а следовательно у Ненахова отсутствовали правовые основания для заключения договора купли-продажи квартиры с Никишиным и данный договор является недействительным как и последующие договоры купли продажи. И хотя судья районного суда признала Сергеевых добросовестными приобретателями, но, тем не менее, квартиру у них судебным решением истребовала. Решение районного суда оставила в силе и вышестоящая судебная инстанция.
Комментарий
Эльвира Дейнека, начальник юридического отдела АН «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»
К сожалению, такие истории периодически встречаются и судебная практика по делам об истребовании выморочного имущества у добросовестных приобретателей достаточно обширная.
Как правило, гражданские иски администрацией города предъявляются после возбуждения уголовного дела по факту совершения мошеннических действий (ч. 4 ст. 159 УК РФ) в отношении жилого помещения.
Целью таких исков является истребование в муниципальную собственность жилого помещения.
Покупателю в данной ситуации очень важно заручиться помощью адвоката, так как придется доказывать ряд фактов: что администрация пропустила срок исковой давности для обращения в суд. В судебном заседании исследуется вопрос, когда администрация должна была узнать об открытии наследства. Почему своевременно не совершены действия, направленные на учёт такого имущества и не оформлены права на него. Данный вопрос регламентируется в местных нормативных актах.
Суды, как правило, отмечают, что «бездействие публично-правового образования как участника гражданского оборота, не оформившего в разумный срок право собственности, в определённой степени создает предпосылки к его утрате, в том числе посредством выбытия соответствующего имущества из владения данного публичного собственника в результате противоправных действий третьих лиц»
Еще покупателю придется доказывать свою добросовестность. В таких случаях суды указывают в своих решениях, что «при должной степени заботливости и осмотрительности при совершении сделки, совершаемой через непродолжительное время после приобретения права собственности продавцом, покупатель мог усомниться в правомочиях продавца и законности совершаемой сделки»
В описанной в статье ситуации речь идет о доверенности, оформленной в нотариальной конторе после смерти собственника. Скорее всего, это поддельный документ, действительность которого можно было бы проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты. Однако вся сложность в том, что ряд последовательных сделок с недвижимостью совершается как раз с целью «спрятать документы и обстоятельства». Сергеевы должны были обратить внимание, что за непродолжительный промежуток времени были совершены 3 сделки с жилым помещением. Данный факт уже настораживает и осмотрительный покупатель должен был бы обратиться за консультацией к юристам.
Юрист принимает решение о «глубине» проверки в зависимости от полученной информации и документов. В любом случае, все мероприятия, проводимые юристом, имеют цель сформировать портфель добросовестного приобретателя, в котором, помимо документов по объекту недвижимости, лежит договор со специалистом и заключение юриста, которые могут сыграть свою роль в суде.
К сожалению, до сих пор, не все покупатели и, что печально, даже их представители, не истребуют от продавцов даже официальной выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, ограничиваясь бесплатной справочной информацией в онлайн-выписке ЕГРН. Но именно выписка из ЕГРН является единственным документом, с помощью которого покупатель в суде подтверждает, что он перед сделкой проверил, кто является продавцом и нет ли обременений и ограничений в совершении сделки. Получение выписки не исключает возможного оспаривания сделки, но является необходимым элементом в подтверждении статуса добросовестного покупателя.
То, что сделку одобрили в Управлении Пенсионного фонда РФ (сейчас это Соцфонд РФ) не имеет значения, так как в их компетенцию не входит такая проверка.
То, что Сергеевых признали добросовестными приобретателями дает им возможность воспользоваться механизмом выплаты добросовестным приобретателям компенсации от государства. Она предусмотрена ст.68.1 Федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
Следует также отметить, что с 2020 г. в законе появилась новая норма о том, что суд отказывает в удовлетворении требования публично-правовому образованию об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения (п.4 ст.302 ГК РФ).
В приведенной норме, как видим, также есть упоминание о добросовестности приобретателя.
