Вопросом, как снизить цены на жилье, в нашей стране озадачиваются довольно часто, причем как простые граждане, так и представители власти. Очевидно, что пустые размышления на данную тему не приведут к существенному сдвигу – нужно ставить конкретные задачи. Этим и занялся новый губернатор Подмосковье Сергей Шойгу, который заявил в конце мая, что стоимость жилой недвижимости эконом-класса в Московской области должна быть снижена на 20%. Есть ли предпосылки в Подмосковье на ожидаемое многими снижение цен и скольких усилий будет стоить достижение поставленной задачи, выяснил Cottage.ru.
Конечная стоимость жилья для покупателя складывается из множества составляющих. Себестоимость строительства, ликвидность проекта, конкуренция на рынке и другие факторы – все это влияет на конечный ценник жилой недвижимости. Однако, по словам руководителя департамента экспертизы проектов компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Анны Соколовой, на сегодняшний день предпосылок для рыночного снижения цены в России нет, поэтому добиться снижения себестоимости возможно только за счет действий со стороны государства.
По словам руководителя аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрия Таганова, сегодня многие застройщики применяют технологии, позволяющие возводить жилые дома по себестоимости от $500-600 за кв. м. «Однако помимо стройки и заложенной прибыли девелопера, итоговая цена "квадрата" включает плату за подведение и подключение внешних сетей, аренду земли и получение разрешения на строительство, согласование архитектурного проекта и т.д. Это как раз те составляющие, на которые может влиять подмосковное правительство за счет снижения тарифов и активной борьбы с коррупцией. То есть если упростить и уменьшить стоимость "бумажных" процедур, то вполне можно рассчитывать на снижение цены на 20% и даже больше», - согласен Таганов.
Такой же позиции придерживается генеральный директор компании Galaxy Group Евгений Штраух. По его мнению, снижение цен в Подмосковье на 20% вполне возможно, если тарифы будут снижены, а процесс получения разрешительной документации будет максимально упрощен. Однако эксперт затруднился озвучить временные рамки, за которые реально достигнуть поставленной цели. «Все будет зависеть от заинтересованности чиновников и инвесторов, их желании пойти навстречу друг другу», - резюмировал гендиректор компании Galaxy Group.
Развивая тему заинтересованности чиновников, можно вспомнить июль прошлого года, когда глава правительства, а ныне президент РФ Владимир Путин на выездном совещании в городе-спутнике Новое Ступино подчеркнул, насколько важно развивать малоэтажное строительство эконом-класса. По его мнению, комплексное освоение территории и застройка жилого комплекса в малоэтажном микрорайоне позволяет создавать действительно доступное жилье. Однако эксперты тогда довольно скептически отнеслись к подобным заявлениям, прогнозируя, что «новая» Москва, а также другие подмосковные районы останутся малоэтажными и доступными с точки зрения стоимости на жилье лишь на бумаге.
По оценке Василисы Баженовой, управляющего партнера девелоперской программы «Новые дачи», на сегодняшний день в стране практически отсутствует доступное жилье - по крайней мере, для 70% россиян это так: купить даже самую простую квартиру очень тяжело с финансовой точки зрения. При этом эксперт считает, что проблема снижения стоимости жилья – комплексная, и решать ее надо совместными усилиями государства и девелоперов. «Самый первый момент – это условия получения земельных участков. Если государство создаст правила, по которым девелопер сможет получить участок на приемлемых условиях, то уже можно будет говорить о снижении стоимости конечного продукта», - комментирует Баженова. Надо сказать, что положительные шаги в этом направлении уже предприняты. Так, Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) может начать проводить аукционы по «голландской» схеме на понижение в отношении своих земельных участков уже с середины 2013 года. Введение механизма бесплатного предоставления земельных участков под строительство жилья экономического класса, которое будет продаваться по фиксированной цене отдельным категориям граждан, войдет в число поправок к новому законопроекту, который рассмотрит Госдума.
Развитию строительства малоэтажного жилья эконом-класса будет также способствовать разработка и внедрение механизма повсеместной бесплатной передачи земельных участков под малоэтажную застройку, что входит в задачи Фонда РЖС, субъектов РФ и муниципалитетов. Помимо этого, эксперты говорят о необходимости упрощения процедуры формирования и предоставления земельных участков для строительства и получения разрешения на строительство.
Сокращению периода ожидания будет способствовать возможность упразднения процедуры присвоения категории землям и определение вида разрешенного использования, что сократит сроки вовлечения земель в хозяйственную деятельность, и, плюс ко всему, снизит коррупционную составляющую. «Сейчас согласование проектов - это длительный и коррупционноемкий процесс, во время которого девелопер не может приступить к строительству. Соответственно, земля "стоит" - девелопер терпит убыток, который впоследствии компенсирует через повышение цены на кв. м», - говорит Василиса Баженова.
Также, по ее словам, необходимо усовершенствовать процедуры, благодаря которым на рынок могли бы приходить новые технологии. «В мире постоянно изобретается что-то новое, что позволяет снижать себестоимость жилья, но быстро "вписать это в наши нормативы нереально. Соответственно, рынок упускает какие-то важные возможности для снижения цены», - считает она. Еще одна проблема, которая требует решения, - это вопрос кредитования – как для девелоперов, так и для покупателей, которые берут ипотеку. Нынешние ставки в 13-18%, к сожалению, заставляют также поставить крест на дешевом жилье.
По оценке Григория Алтухова, советника президента Финансово-строительной корпорации «Лидер», средняя стоимость одного кв. м жилья в Подмосковье составляет сегодня 85 - 88 тыс. рублей. Такая цена справедлива для средней квартиры в жилом комплексе эконом- или комфорт класса, на которые приходится более 90% областного рынка жилья. «В зависимости от стадии строительства, местоположения, удаленности от Москвы или городов районного значения цена самых востребованных однокомнатных и двухкомнатных квартир в отдельных ЖК может быть гораздо ниже и начинаться от 30 тыс. рублей за кв.м. За такую цену покупателю предлагаются квартиры-студии от 30 кв.м на этапе котлована, что далеко не для каждого покупателя может стать оптимальным вариантом», - комментирует Алтухов. При этом стоит отметить, что очень низкий ценник должен насторожить покупателей: если при прочих равных условиях цена на рассматриваемую недвижимость очень сильно «выпирает» в ту или другую сторону, вполне вероятно, что в дальнейшем могут возникнуть серьезные проблемы при оформлении или эксплуатации жилого объекта. «Если цена недвижимости ниже, то стоит задуматься и максимально детально изучить проект и опыт застройщика, так как в качественных новостройках даже этап котлована продается по цене от 65 до 80 тыс. рублей за кв.м», - резюмирует эксперт.
Не так давно специалисты «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» провели исследование соотношения цены и качества загородных домов Московского региона и выяснили, что качественные индивидуальные дома, построенные с соблюдением всех технологий на небольшом расстоянии от Москвы, не могут стоить дешевле 5,1 млн. рублей. Более дешевые предложения можно считать рискованными покупками.
Очевидно, что снижение цены на жилье эконом-класса – нормальная, адекватная цель, но это программная задача для совместных действий девелоперов и государства, конечной целью которой должен стать простой потребитель. Эксперты рынка сошлись во мнении, что с помощью таких мер, как удешевление и упрощение процедуры получения исходно-разрешительной документации, снижение стоимости земельных участков и кредитных ставок, а также упрощенный механизм подключения объектов к инженерным коммуникациям, вполне возможно снизить стоимость жилья на 20% и даже больше. Хочется верить, что цели, озвученные Сергеем Шойгу будут реализованы, а стоимость жилья эконом-класса будет хоть немного соответствовать званию «доступное».
