Впервые словосочетание «альтернативная сделка» я услышала от риэлтора лет 10 назад. И сначала подумала, что речь идет о каком-то специфическом и редком виде сделок. Оказалось, все наоборот – под этим красивым термином скрывался самый популярный вариант сделки с недвижимостью: когда один объект продают, а другой сразу же покупают.
Варианты могут быть самыми разными: кто-то хочет съехаться, а кто-то мечтает о разъезде, одни планируют купить более просторную квартиру с доплатой, а другие вынуждены ради доплаты переезжать в меньшую. Под данную категорию попадает и расселение ветхого фонда.
«Это основной механизм решения жилищной проблемы в России, - говорит директор агентства «Выбор-Недвижимость» Александр Жилевский. 70% всех сделок с недвижимостью – альтернативные. Причем такая статистика не меняется в зависимости от эпохи. Почему они так популярны? Потому что от участника сделки не требуется всей суммы сразу. Он может сначала продать прежнюю квартиру, а на вырученные деньги купить новую. Если и придется задействовать свои накопления, то в качестве доплаты для улучшения жилищных условий. В среднем в одной цепочке 3-4 квартиры, но бывает 7 и больше. В моей практике был случай, когда в одной сделке участвовали 27 собственников! Правда, квартир было меньше: 7 или 8».
«Среди альтернативных сделок весьма распространены разъезды, когда люди продают одну большую квартиру и покупают несколько маленьких, - делится опытом Ольга Сапожникова, специалист по недвижимости агентства недвижимости «Адрес». - Так часто происходит, когда меняется жизненная ситуация, вырастают дети, образуют свои семьи и хотят жить отдельно. Другой популярный вариант – расширение жилплощади. И в том, и в другом случае, как правило, нужна доплата. Часто молодые семьи для погашения кредита используют материнский капитал. Поэтому участники альтернативной сделки почти в 60% случаев используют заемные средства: берут потребительский кредит в банке, целевой кредит на жилье или ипотеку».
Задача со многими неизвестными
«Особенность альтернативных сделок известна. При продаже одного объекта недвижимости и продавец квартиры, и его агент «привязаны» к другому объекту недвижимости, который будет приобретаться продавцом взамен продаваемого, - рассказывает Альбина Гладышева, директор агентства недвижимости «Альфа-Риэлти».
Задач при такой сделке несколько:
1. Найти покупателя на первый объект
2. Подобрать альтернативный объект
3. Уложиться в сумму доплаты, которую продавец планирует добавить, либо получить от данной сделки.
Безусловно, при таких задачах помощь агента просто необходима. Сложность здесь в том, что нужно состыковывать все звенья к одному знаменателю, а именно:
1. Покупатель квартиры должен ждать, когда продавец подберёт себе альтернативный объект .
2. Альтернативный объект должен подходить нам по срокам продажи, стоимости, готовности документов.
3. Сроки продажи должны быть продуманы оптимально для того, чтобы созданная из квартир цепочка не затрещала по швам из-за изменений цен на рынке или человеческого фактора.
В идеале сделка по продаже и покупке альтернативного объекта должна происходить в один день. Это минимизирует риски, которые возникают при «разрыве» сделки (когда сначала продаётся один объект, потом, позже, покупается второй).
Ежедневный анализ рынка недвижимости, поиск альтернативных объектов, показы, просмотры, переговоры с клиентами, организация взаиморасчётов - вся эта работа полностью ложится на плечи агента при альтернативной сделке. Не говоря уже об огромной психологической работе, которая зачастую проводится внутри семей, меняющих одну жилплощадь на другую. Новое жильё должно понравиться всем членам семьи, а сумма доплаты должна соответствовать всем пожеланиям. И у мужа с женой должно быть по этому поводу одинаковое мнение. При других условиях эта сделка будет невозможна.
Самая же страшная история, которая может произойти при альтернативной сделке, выглядит так: один объект в силу каких-то обстоятельств был продан, а другой не приобретен. Купить же альтернативный объект не смогли либо цену подняли, либо отказались продавать. И остаётся бедный продавец между небом и землёй - всё продал и ничего не купил. Агент в этих случаях предусматривает все риски заранее. Здесь немаловажное значение имеет сотрудничество между агентствами. Цивилизованные агентства недвижимости стараются не подводить друг друга и своих клиентов. Таким образом, альтернативный объект, грамотно закреплённый в другом агентстве, спокойно ждёт нашего клиента и завершения его первой сделки.
На настоящий момент из личного опыта могу сказать, что, несмотря на посленовогодний подъём цен, проблема на рынке недвижимости не с покупателями, а как раз с подбором альтернативного объекта: небольшой выбор либо чрезмерно, нереально завышенные цены. Поэтому в такой трудный момент особенно важна помощь профессионала».
«Сделка с альтернативной покупкой считается самой сложной, - подчеркивает Сергей Сорочан, руководитель департамента продаж риэлторской компании «Манхэттен». Не каждый агент способен довести её до конца. Здесь присутствуют две вещи, которые трудно совместить: скорость и качество. Скорость напрямую влияет на стоимость, т.е. качество (в спешке покупатель берёт дороже, а продавец отдаёт дешевле). Искусство профессионала заключается в том, чтобы в сроки, удовлетворяющие покупателя, найти альтернативную недвижимость, устраивающую продавца. В цепи могут быть как два-три объекта, так и более (кстати, количеством объектов в цепочке измеряется класс агента - чем меньше, тем лучше). Чем больше звеньев в цепи, тем она ненадёжней. А в условиях меняющихся цен, скорость приобретает особенное значение. Если цены опускаются - «отваливается» покупатель (нет желания брать по старой цене подешевевшую недвижимость), растут - отказывается от сделки продавец (ведь теперь он может получить больше денег). Поэтому с альтернативной сделкой можно обращаться только к специалистам высокого класса, которые знают и понимают все тонкости этого процесса, и способны совместить скорость с качеством. Это и есть ключ к успеху».
Юридические тонкости
Другая особенность альтернативных сделок в том, что в процессе их совершения агенты часто прибегают к договорам о намерениях. Это необходимо, когда у покупателя нет нужной суммы для покупки квартиры, а значит договор купли-продажи заключить пока нельзя. Система предварительных договоренностей позволяет зафиксировать намерения сторон. Поэтому если ваш партнер откажется от своих обязательств, то его можно принудить к их выполнению через суд. Или потребовать от него денежной компенсации. Существуют и штрафные санкции для тех, у кого «семь пятниц на неделе».
По сути, альтернативная сделка состоит из нескольких сделок, каждая из которых зависит от другой. И если одна из них признается недействительной, то такое определение автоматически применяется ко всем последующим сделкам. В результате может пострадать очень большое количество людей. Три или четыре семьи без гроша в кармане и без прав на жилье – такой итог, увы, возможен…
Долг риэлтора – свести такой риск к минимуму. Как? Прежде всего, следует заранее убедиться в согласии всех совладельцев квартиры на данную сделку. А в случае, когда доли жилья не приватизированы – то в лояльности администрации. Если же они воспользуются своим правом «вето» в последний момент, вся цепочка просто распадется. Пытаться проигнорировать их мнение не стоит, так как суд непременно будет на их стороне.
При заключении сделки необходимо учитывать интересы детей и недееспособных граждан, которые прописаны и/или являются собственниками продаваемой квартиры. Прежде чем вы торжественно поставите свою подпись под договором купли-продажи, вы должны получить разрешение от органов опеки и попечительства.
Кроме того, важно выяснить, не прописаны ли в продаваемой квартире лица, которые отказались от приватизации. Они имеют право пользования жилплощадью – даже когда новые хозяева перевезли туда свою мебель и повесили занавески. Формально сделка будет действительной, а на деле у вас будут вечные соседи.
А в некоторых случаях потенциальный совладелец может доказать, что имеет право на свою долю в приватизации – например, если квартира была приватизирована, когда он отсутствовал по уважительной причине.
Особого внимания со стороны риэлтора требуют сделки с квартирами, полученными в наследство. Принимая их в цепочку, стремится, прежде всего, выяснить, кто, когда и как вступил в права наследства и кто был прописан на одной жилплощади с наследодателем. К сожалению, многие продавцы стараются представить себя единственными наследниками, хотя точно такие же права есть у их братьев, сестер и т.д. Порой ситуация осложняется тем, что кроме лиц, которые указаны в завещании, есть люди, которым по закону полагается обязательная доля в наследстве. Это несовершеннолетние дети и нетрудоспособные родственники. (Уточняем: нетрудоспособным считается каждый, кто достиг пенсионного возраста, даже если он продолжает успешно штурмовать карьерную лестницу или вести собственный бизнес).
А бывает и так, что сбыть квартиру пытается недостойный наследник – то есть совершивший уголовное преступление в отношении наследодателя.
Итак, при проведении альтернативных сделок приходится учитывать множество нюансов и досконально изучать историю каждой квартиры, которая входит в цепочку. Сделать это без помощи специалистов, практически невозможно. Поэтому хочется предостеречь наших читателей от излишней самонадеянности. Удержитесь от соблазна по-быстрому провернуть сделку напрямую с собственником или при помощи посредника-одиночки. Знаменитое русское «авось» может слишком дорого стоить.
При заключении альтернативной сделки обязательна помощь не только риэлтора, но и юриста. И лучше всего – пойти в солидное агентство недвижимости. А если вы все-таки упорно не хотите идти в агентство, то просто обратитесь к юристу или к адвокату, который занимается гражданскими делами. По крайней мере, они смогут дать верную правовую оценку ситуации.
Подготовила Злата Балика
Фото: www.24real.ru
