Дубай переживает новую волну институционального интереса: за последние четыре года стоимость недвижимости в эмирате выросла на 70%, и на фоне растущего спроса в сегменте доходных активов к рынку присматриваются крупные западные и азиатские фонды.
Глобальные институциональные инвесторы закрепляются с длинным горизонтом планирования: американские, сингапурские, индийские фонды и банки работают в свойственных и понятных им секторах, берут в фокус управляемые активы с защитой капитала и наращивают локальное присутствие. Регион воспринимается как часть глобального портфеля, а не как спекулятивная ставка. Стратегии рассчитаны на 10+ лет с высоким уровнем участия.
Brookfield: в Дубай — за стабильностью
Канадская Brookfield Corp. рассматривает возможность запуска девелоперского проекта смешанного формата в районе Dubai Hills. Если сделка состоится, это станет первой инвестицией компании в жильё в эмирате — и ещё одним шагом в сторону углубления локального присутствия.
Brookfield не новичок на рынке: в партнёрстве с Investment Corp. они уже реализовали флагманскую офисную башню ICD Brookfield Place. Сегодня это один из самых дорогих объектов аренды в DIFC и ключевой актив в их региональном портфеле.
Что важно:
- Brookfield воспринимает Дубай и Эр-Рияд как «глобальные города» с инвестиционным горизонтом 10+ лет.
- Подход компании остаётся консервативным — фокус на доходности, устойчивости и качестве актива. Девелоперский риск минимизируется, приоритет — «core assets», способные выдерживать рыночные циклы.
- Дубай официально включён в глобальный пул недвижимости Brookfield наряду с Нью-Йорком, Лондоном и Торонто. Офисы компании в DIFC — часть ядра, которое удерживается вдолгую.
ICD Brookfield Place остаётся главной региональной точкой притяжения: 1 млн кв. футов офисных площадей, спрос со стороны международных арендаторов инвестиционного класса и собственный офис Brookfield на 24-м этаже.
Башня входит в число немногих активов в Дубае, которые можно назвать «невоспроизводимыми» по качеству, масштабу и локации.
Mapletree: MENA как инструмент риск-менеджмента
Сингапурская Mapletree Investments, подконтрольная Temasek, выходит на рынок MENA с чёткой целью — сбалансировать портфель и расширить доступ к крупному институциональному капиталу. Новый офис в Абу-Даби уже открыт, а объём инвестиций в регионе может достичь 2 млрд долларов.
Контекст:
После двух десятилетий стабильного роста компания зафиксировала первый убыток — на фоне переоценки активов в США, Европе и Австралии. В 2024 году именно на эти регионы приходилось более 40% её глобального портфеля (77,5 млрд сингапурских долларов). Выход в ОАЭ — инструмент управления волатильностью и усиления позиций в юрисдикции с высокой ликвидностью и минимальными шоками.
Что важно:
- Mapletree делает ставку на региональные суверенные фонды с совокупным объёмом активов свыше 1,5 трлн долларов — для масштабирования своей платформы.
- Компания наращивает команду private capital management в MENA: цель — выстроить плотную сеть институциональных связей и заложить основу для устойчивого роста AUM до 100–120 млрд сингапурских долларов в горизонте пяти лет.
- Возвращение Хайрула Абдуллы (экс-Aldar, ранее — VP в Mapletree) и запуск офиса в Абу-Даби воспринимаются как подготовка к экстенсивному наращиванию регионального присутствия.
Когда традиционные рынки теряют стабильность, доступ к региональному капиталу с долгим мандатом и низкой корреляцией с западными циклами, по мнению Mapletree, — это не альтернатива, а необходимость.
Rava Partners: первый шаг в MENA через социальную инфраструктуру
Инвестиционное подразделение Hillhouse по реальным активам — Rava Partners — выходит на рынок Ближнего Востока через сделку в сфере социально значимых активов. Компания приобрела здание Hartland International School (HIS) в Дубае у NBK Capital Partners Real Estate Fund за 100 млн долларов. Сделка проведена через Real Asset Opportunities Fund I в партнёрстве с Alta Capital — эксклюзивным операционным партнёром Rava в образовательных активах.
Контекст:
Это первый международный проект платформы Elevate, созданной Rava и Alta в 2023 году. В Индии под её управлением уже более 30 объектов в сфере K-12 и студенческого жилья с совокупным AUM в 1 млрд долларов. Теперь фокус — на ОАЭ, где рост населения, спрос со стороны экспатов и господдержка сектора делают рынок образования одной из самых предсказуемых точек роста на 10-летнем горизонте.
Что важно:
- HIS — это более 2 000 студентов из 100+ стран, здание на 9 акрах фрихолда в Mohammed Bin Rashid City, долгосрочная аренда с Meraki Education.
- По оценкам властей, в ближайшие 10 лет Дубаю потребуется до 100 новых школ — институциональный спрос на образовательную недвижимость продолжает расти.
- Сделка воспринимается как старт — в следующем цикле Rava планирует расширение в другие классы социально значимых активов: логистика, дата-центры, биотехнологии и производственная инфраструктура.
Для глобальных платформ, ориентированных на устойчивый приток капитала, недвижимость Дубая — это окно в демографически заряженный, предсказуемый и инфраструктурно зрелый рынок.
Sunset Hospitality: местные игроки ставят на люкс
Sunset Hospitality Group, известная по брендам Sushisamba и METT Hotels & Resorts, в 2024 году инициировала привлечение 300 млн долларов для масштабирования своего международного портфеля. Процесс структурирует Jefferies, и, по данным Bloomberg, предпочтение отдаётся формату с якорным институциональным инвестором, но команда открыта к гибким партнёрствам.
Контекст:
В апреле 2024 года Goldman Sachs вложили 25 млн долларов в Sunset для экспансии отельного бизнеса. Это не единичный случай: аналогичные сделки фиксируются по всему premium-сегменту — Ennismore (часть Accor) активно ищет инвесторов для экспансии в США, а саудовский PIF приобрёл долю в Rocco Forte Hotels в конце 2023 года.
Что важно:
- Sunset уже управляет 64+ заведениями в 17 странах, включая знаковые проекты вроде Aura Skypool и upscale night-life концепций.
- Компания ориентирована на сегмент HNW и UHNW — именно этот потребитель формирует спрос в Дубае и Абу-Даби.
- В регион переезжают криптофонды, азиатские инвестиционные банкиры, состоятельные выходцы из СНГ — спрос на премиальный hospitality-сектор становится системным, а не сезонным.
Основной барьер — дефицит ликвидных активов
Несмотря на устойчивый интерес со стороны глобальных институциональных инвесторов, рынок доходной недвижимости Дубая остаётся ограниченным с точки зрения предложения. Большая часть качественных активов по-прежнему находится в собственности локальных семейных офисов и полугосударственных структур, которые не склонны к продаже. В результате многие игроки вынуждены заходить в девелоперские циклы «с нуля», что требует большей вовлечённости и горизонта планирования.
С другой стороны, ещё 10 лет назад Дубай воспринимался как рискованный рынок: рецессия, брошенные стройки, медиаобразы заброшенных суперкаров у аэропорта. Сегодня — это один из самых активных рынков, с рекордными сделками в prime-сегменте, ростом турпотока и бизнес-активности, гибким налоговым резидентством и мягкой визовой политикой. Поток капитала из США, Европы и Азии стал системным.
Главное
- За последние четыре года рост цен на недвижимость в Дубае составил около 70%, что стимулировало институциональный интерес со стороны западных фондов.
- Глобальные фонды и банки закрепляются в регионе с горизонтом 10+ лет, работая в знакомых им секторах — от школ до офисов. В фокусе — управляемые активы, защита капитала и локальное присутствие. Дубай и Абу-Даби становятся частью глобального портфеля, а не точкой для спекулятивного роста.
- Стратегии инвесторов смещаются от спекулятивных моделей к управлению долгосрочным капиталом с упором на защиту от рыночных циклов.
- Brookfield, Mapletree и Hillhouse (Rava Partners) активизируют инвестиционную активность в сегментах премиальной, доходной и социально значимой недвижимости в ОАЭ.
- Ключевые вызовы рынка — ограниченное предложение и высокая доля недвижимости в руках локальных окологосударственных и государственных игроков.
