Рынок недвижимости Донецка порадовал экспертов, которые констатируют увеличение количества сделок купли-продажи жилья на 10-15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Риэлторы говорят, что наибольшим спросом среди покупателей пользуются две категории апартаментов: дешевые и элитные квартиры, тогда как жилье бизнес-класса не вызывает заинтересованности у потенциальных покупателей. Эта тенденция на рынке жилья характеризует социальную полярность города, где, в отличие от Киева, среднего класса крайне мало.
Донецкий рынок недвижимости стал одним из наиболее активных среди других городов-миллионников. По словам соучредителя АН «Новосел» Ивана Кудояра, спрос на жилье в этом году вырос на 10-15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. «Например, в августе было заключено сделок на сумму в три раза больше по сравнению с прошлым годом», – отметил господин Кудояр. Об увеличении интереса говорят и в агентстве «Интер-Круг». По словам заместителя директора агентства Людмилы Ершовой, оживление началось с августа этого года, когда потенциальные покупатели жилой недвижимости стали активнее звонить и ходить на просмотры квартир. «В этом году мы не ощутили и традиционной сезонности продаж, поскольку, начиная с марта этого года, количество сделок росло с каждым месяцем», – говорит госпожа Ершова.
Активность, которая наблюдается, стала приятным сюрпризом для специалистов по недвижимости. По их словам, это может быть связано с нестабильным курсом валют, а также тревожными новостями с мировых фондовых бирж, которые в последнее время опять нестабильные. Эти тенденции, а также пессимистические заявления экспертов, заставляют людей поверить в вероятность второй волны финансового кризиса. Поэтому те покупатели, которые имеют собственные сохранения, пытаются инвестировать их в жилье для членов своей семьи или в качестве будущего бизнеса, поскольку приобретенные квартиры планируется в дальнейшем сдавать в аренду. Кстати, как уже отмечалось, это является одним из самых действенных инструментов для сохранения собственных средств, которые большинство людей не готово вкладывать в рынок ценных бумаг, золото и др. Стоит также отметить, что Донецк, благодаря активной позиции местных бизнесменов, сейчас динамично развивается, особенно в сравнении с другими городами-миллионниками.
Некоторые клиенты местных агентств недвижимости, которым нужно решить проблему с жильем, берут кредиты. «Конечно, банки предъявляют достаточно жесткие условия к заемщикам, и до сих пор предлагают клиентам взять кредит по относительно высоким процентам, поэтому получить вожделенные средства могут лишь единицы», – говорят риэлторы.
В то же время, в отличие от докризисного периода, клиенты не спешат покупать первую попавшуюся квартиру, которая им понравилась. Как правило, большинство из них очень придирчиво присматриваются к предложениям, учитывая качество подъезда, этажность дома и даже предпочитают познакомиться с соседями. «У нас часто бывают случаи, когда клиенты ездят по квартирам в течение нескольких месяцев или даже полгода и только после 30-40 посещений решались на приобретение жилья. Такой придирчивости к сентябрю 2008 года еще не наблюдалось», – говорят в местных агентствах по недвижимости.
Дешевое жилье
Как и в других украинских городах, после начала кризиса наибольшим спросом пользовалось дешевое жилье. По словам местных риэлторов, такие квартиры пользуются значительным спросом среди потенциальных покупателей и находят своих клиентов в течение нескольких недель. Наибольший интерес в этом сегменте вызывают одно- и двухкомнатные квартиры в приближенных к центральной части и в спальных районах города, которые имеют хорошую транспортную развязку и всю необходимую инфраструктуру – магазины, парикмахерские, детские сады и школы.
Такие требования потенциальных собственников жилья риэлторы объясняют тем, что большая часть покупателей дешевых квартир – молодые семьи, как правило, с детьми. Кроме того, на эту категорию жилья ориентированы состоятельные родители, которые дарят жилье своим детям, как правило, студентам, которые приезжают в Донецк на учебу из окрестных городков. По словам риэлторов, сейчас в их городе можно купить однокомнатную хрущевку за $30 тыс, которая будет располагаться в здании Киевского или Калининского районов. Прибавив к этой сумме еще $5 тыс, можно рассчитывать на квартиру в приближенном к центру Ворошиловском районе города. Более качественное жилье, которое находится в девятиэтажном доме, обойдется покупателю уже в $40 тыс. Двухкомнатные хрущевки в спальных районах города будут стоить $40-45 тыс, а в приближенных к центру города районах – на $10 тыс дороже. Стоит отметить, что в процессе торга покупатели могут рассчитывать на скидки. Однако их размер весьма невелик и в среднем составляет $1-2 тыс на квартире.
Риэлторы говорят, что в сегменте дешевого жилья наблюдается небольшой дефицит, поскольку найти квартиру по относительно невысоким ценам крайне трудно. Это связано с тем, что сами продавцы завышают стоимость своего жилья и не готовы снижать ее. Именно поэтому рассчитывать на положительный результат могут только те собственники жилья, которые отслеживают последние тенденции на рынке и оперативно на них реагируют.
Элитные объекты
В середине лета местные агентства недвижимости зафиксировали еще одну тенденцию – увеличение спроса на элитное жилье, которое почти не вызвало интереса у покупателей в течение последнего года. По слухам, в течение месяца в Донецке было продано несколько квартир стоимостью $250-300 тыс и одни апартаменты за $2 млн. Как правило, такое жилье располагается в приближенных районах в центральной части города, как в новостройках, так и в относительно старых домах. Наибольшим спросом пользуются двух- и трехкомнатные квартиры совершенно разной площади, однако наибольшее количество состоятельных покупателей предпочитает приобрести жилье общей площадью около 100-120 кв. м. Как правило, стоимость подобных квартир в среднем по городу составляет $1,5 тыс/кв. м. Однако конечная цена продажи значительно ниже, поскольку скидки в этой категории, как правило, составляют 10% от стоимости квартиры.
Риэлторы говорят, что подобные квартиры покупают молодые люди 30-35 лет. Очень часто они имеют собственную компанию или работают в семейном бизнесе и уже успели создать семью. Поэтому они тщательно присматриваются к каждой квартире. Причем требования у каждого из них особые. «Некоторые покупатели стремятся приобрести квартиру с ремонтом и полным меблировкой, другие, наоборот, хотят создать собственный дизайн-проект. Очень часто решающую роль при выборе той или иной категории жилья играет этажность, вид из окна, общее состояние здания и другие. Поэтому удовлетворить все прихоти покупателей очень непросто», – говорят специалисты по недвижимости.
Все большее количество клиентов агентств недвижимости прописывают в договорах реальную стоимость жилья. Это позволяет подстраховаться покупателю, и в случае признания договора купли-продажи недействительным, получить свои деньги обратно. С другой стороны, продавец квартиры тоже заинтересован «легализовать» свою прибыль.
Дальнейшая судьба рынка недвижимости Донецка пока неизвестна. Эксперты говорят, что сейчас в городе работает так называемый отложенный спрос, когда зажиточные горожане собирали средства на жилье и, учитывая ситуацию на мировых финансовых рынках, решили больше не ждать дальнейшего снижения цен на жилье. Поэтому когда эта категория покупателей удовлетворит свои потребности – на рынке могут вновь упасть продажи. Когда будет наблюдаться эта тенденция – сейчас никто не берется прогнозировать.
