Идея приобрести жилище на каком-нибудь побережье рано или поздно приходит в голову многим. Цены, климат, море – все, кажется, говорит в пользу покупки квартиры в Крыму или, скажем, на Кипре.
Особенно любят рассуждать о «домике у моря» москвичи. Оно и понятно: загазованная, набитая до отказа Москва остается самым дорогим городом мира по соотношению стоимости жилья к доходам населения. И моря в российской столице тоже не предвидится. И все же осуществить эту радужную затею решаются немногие. Почему? Каждый человек, решивший приобрести жилье на курорте, должен перво-наперво определиться: для чего он это делает? Первое, что приходит в голову: чтобы там жить. И тут сразу возникают сложности. Готовы ли вы бросить работу, друзей, сменить привычный уклад? А готовы ли к этому ваш супруг, дети? На что вы будете жить в своем новом жилище, найдете ли новую работу, как решите вопрос с гражданством, языком и т.д.
Сразу возникает новый вариант: работать в России, а в «домик на побережье» приезжать на лето. Вот только отпуск в нашей стране длится 28 дней в году, многим и этого не достается. Готовы ли вы каждый год отдыхать в строго установленном месте, пусть и подобранном по вашему вкусу? Ведь в мире есть столько притягательных уголков, и каждый по-своему притягателен… Ну хорошо, отдыхать можно в разных местах, но периодически появляться и на своей «фазенде». В конце концов, всегда приятно знать, что где-то там, в теплом краю, есть место, куда ты можешь в любой момент… Вот только за это приятное ощущение вам придется постоянно платить налоги, коммунальные платежи, не говоря уж о цене самих квадратных метров.
Кстати, для того, чтобы изредка приезжать и знать, что «где-то там есть место…», выгоднее купить таймшер на номер в уютной гостинице или на ту же квартиру на побережье. А личная собственность простаивать не должна, если вы, конечно, не олигарх, владеющий десятком апартаментов по всему миру. Лучше всего сдать такую квартиру в аренду на период «простоя». В идеале – посуточно (в турсезон). Понятно, что сами вы заниматься этим не сможете – в виду «отсутствия присутствия». Но почти в каждом курортном городе есть компании, которые с радостью возьмут ваше жилище в доверительное управление и будут сдавать его в аренду за определенное вознаграждение.
Кстати, цены на недвижимость почти во всем мире имеют тенденцию к росту: где-то, конечно, медленней, где-то быстрее. Особенно бурно сейчас дорожают квартиры в Северной Европе: Эстония, Дания, Норвегия. Если говорить о курортных городах, то весьма выгодно вкладывать деньги в жилье в Турции, Болгарии и Египте. Дорожает и жилье в Южной Европе: юг Франции, Испания, Италия. В Азии наиболее стремительно растет филиппинский рынок недвижимости. В любом случае, хорошая, удачно расположенная квартира (или дом) является отличной инвестицией и может принести неплохой доход, не говоря уж об удовольствие жить в ней.
Итак, если вы все-таки решили купить квартиру за границей и определились, что с ней будете делать, вот несколько полезных советов.
1. Если вы знаете язык и хорошо ориентируетесь в выбранной вами стране, лучше обратиться в местное агентство. «Туземные» риэлторы лучше разбираются в особенностях рынка, к тому же вы сэкономите на комиссии. Российские агентства обычно работают в связке с зарубежными партнерами и гонорар делят пополам. Однако при незнании языка и страны доверяться неизвестному зарубежному агентству может быть опасно. Еще опасней пытаться совершить покупку самому. Уверены ли вы, что сможете проверить эту квартиру, убедиться, что она не находится под залогом или арестом и что продавец является полноправным собственником?
2. Не нужно полностью доверять красивым глянцевым снимкам в агентстве недвижимости. По фотографиям можно выбрать наиболее предпочтительные объекты, но затем обязательно придется ехать и тщательно осматривать их. Это может потребовать дополнительных расходов, однако имейте в виду: серьезные агенты нередко берут все расходы по перелету и проживанию на себя, но только в том случае, если сделка состоится. Отказавшись от покупки, вы должны будете оплатить транспортные издержки, которые понесло агентство.
3. Для непосредственного приобретения недвижимости нерезидентами обычно не нужно никаких особенных документов, кроме действующего загранпаспорта. Другое дело, что различные справки и выписки понадобятся после, когда вы будете получать визу или вид на жительство. При этом важно помнить, что приобретение недвижимости ни в одной из стран не дает права на получение гражданства, принося лишь визовые преференции (и то не всегда). В ряде стран покупка недвижимости и подтверждение платежеспособности служат основанием для получения многократной годовой визы, в некоторых есть возможность получения вида на жительство.
4. В некоторых странах (во Франции, например) к вопросу о происхождении денег относятся очень серьезно. Это не значит, что нужно предъявить справку об уплаченных налогах, но потребуется доказать, что деньги эти получены не от продажи наркотиков и оружия. В других странах происхождением денег не заинтересуются, однако платеж примут не от каждого российского банка. Лучше всего, если деньги лежат в российской «дочке» крупного зарубежного банка или в государственном банке — тогда никаких проблем с переводом не возникнет.
5. Советовать что-то по юридической части бесполезно: в каждой стране свои тонкости. Грамотный риэлтор должен подробно проконсультировать вас по законодательству страны, где вы приобретаете недвижимость и, в частности, рассказать обо всех налогах и дополнительных платежах, которые вам предстоят. Так, в Испании покупатель новостройки должен заплатить: налог на добавленную стоимость (7%, для земельных участков 16%), налог на оформление юридических актов (около 1.5%) и нотариальные сборы составят (около 1%).
При этом в каждой стране существуют почти легальные способы «минимизировать» затраты. В той же Испании налог рассчитывается исходя из цены, указанной в эскритуре – официальном документе купли-продажи. В нем можно по соглашению с продавцом указать заниженную стоимость дома, а реальную цену прописать в неофициальном договоре между сторонами. Об этих тонкостях вам также должен сообщить риэлтор.
6. В каждой стране для покупки недвижимости предусмотрены свои формальности, причем на сложившихся европейских рынках покупателя ждет куда больше преград, чем в развивающихся странах. Дело в том, что страны, где рынок недвижимости только-только начал формироваться, стараются привлечь как можно больше новых покупателей, в том числе и нерезидентов. В результате власти целого ряда государств даже отменяют налог на недвижимость, снижают уровень сборов и максимально облегчают процедуру покупки. Лидерами по «палкам в колесах» являются Австрия, Франция и Испания, наиболее же гостеприимны к покупателям Турция, Болгария и Черногория.
Удачи!
