Готовые дома — самые дорогие предложения на рынке первичной загородной недвижимости. Но в условиях финансового кризиса они как раз самые востребованные. Покупатели готовы переплатить, лишь бы не остаться ни с чем.
Рынок современного загородного жилья на протяжении последнего десятилетия в основном был представлен предложениями в коттеджных поселках на стадии строительства. Покупка дома фактически сводилась к приобретению подряда на его строительство. Клиент выбирал подходящий участок, проект и ждал окончания возведения коттеджа, чтобы приступить к отделочным работам. Мировой финансовый кризис убедил в несовершенстве данной модели. Начиная с осени 2008 г. были приостановлены работы более чем в половине коттеджных поселков в Подмосковье. Отсутствие финансирования грозит не только переносом сроков ввода в эксплуатацию загородных объектов, но даже невыполнением девелоперами обязательств перед покупателями.
И все же с наступлением финансовой нестабильности интерес к загородной недвижимости не исчез. Как отмечает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ», спрос в значительной степени сместился в сторону готовых предложений. «Теперь покупателей в основном интересуют построенные коттеджи или участки без подряда», — говорит он. С ним соглашается и управляющий партнер компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов, который считает, что в настоящее время основной спрос распространяется на готовые дома в новых коттеджных поселках.
Главная причина, по которой большинство покупателей сегодня склоняются к приобретению «готового продукта», — это страх недостроя. «На возведенные дома, как правило, уже имеется право собственности, а предложений на этапе строительства с оформленными документами не так много», — говорит В. Яхонтов. «Заключая сделку купли-продажи, покупатель становится владельцем готового объекта недвижимости и не зависит от обязательств девелопера в будущем», — объясняет Д. Таганов. «У клиента есть реальная возможность оценить внешний вид дома, его планировку и качество строительства», — утверждает Тимур Сайфутдинов, директор департамента загородной недвижимости Blackwood. «Если на первичном рынке коттеджных поселков не находится подходящего варианта, покупатель уходит на вторичный рынок, где нет риска потерять деньги и остаться ни с чем», — говорит Антон Маталыгин, заместителя генерального директора компании «НЛК Домостроение».
Тем не менее эксперты советуют покупателям быть осторожными при заключении сделок по приобретению готовых домов в строящихся поселках. Как объяснил Армен Маркосян, директор по маркетингу холдинга «Сапсан», порой финансовая нестабильность заставляет девелопера пойти на хитрость. Например, он может сдать несколько домов под ключ или под чистовую отделку, чтобы заманить клиента, а потом приостановить строительство из-за нехватки средств. «Покупатель, клюнувший на эту удочку, рискует стать собственником недвижимости в нежилом поселке, лишенном даже самых необходимых коммуникаций», — предупреждает спикер.
При покупке готового коттеджа клиенту стоит запросить в девелоперской компании проектную документацию, разрешения на строительство от пожарной службы, СЭС и др. «Если эти документы вызывают сомнения, не лишним будет перед сделкой пригласить независимых специалистов для проведения экспертизы дома», — советует А. Маталыгин. По его мнению, самостоятельно имеет смысл оценивать только расположение объекта недвижимости по критерию «нравится — не нравится».
Для большинства покупателей готовых домов важным фактором является уверенность в том, что вблизи приобретаемого ими дома не будет слишком долго продолжаться стройка. Ведущий консультант департамента загородной недвижимости компании «Новое Качество» Иван Соколов отмечает, что все больше клиентов при покупке обращают внимание не только на сам дом, но и на вид из окна.
Коттеджные поселки, в которых продают участки без подряда, попадают в особую категорию риска. Эксперты советуют воздержаться от заключения сделки, если судьба соседнего надела не решена.
Оптимальной, по мнению А. Маркосяна, является покупка дома в поселке, где уже сдана в эксплуатацию первая очередь строительства. «При разработке проекта «Новые Вешки» мы разделили участок на несколько зон, — рассказывает Марк Гройсман, глава представительства ГК Sawatzky в России. — В настоящее время уже завершена первая очередь строительства, и у въехавших в свои дома 30 семей нет ощущения того, что они живут на стройке». Работы в поселке организованы следующим образом: сначала подводят коммуникации, прокладывают предфинальным слоем асфальтированные дороги, и только потом начинается возведение жилья.
Готовые дома по цене подряда
«До кризиса на первичном рынке существовал значительный разрыв в стоимости объектов, находящихся на разных стадиях готовности. Сейчас он сократился, что послужило дополнительным стимулом для роста потребительского интереса к сегменту готовых домов», — говорит И. Соколов. Однако предложение отстает от спроса. По оценке экспертов, продажи готовых домов идут всего лишь в 10–15% из более чем 300 коттеждных поселков в Подмосковье. По данным компании «Новое Качество», на Новорижском шоссе наиболее интересные предложения готовых домов представлены в поселках Резиденции Бенилюкс, Гринфилд, Третья Охота, на Рублево-Успенском шоссе — в Park Vill Zhukovka, Zhukovka XXI, Усово-Огареве, на Калужском шоссе — в Альпийской Деревне, Юпитере, на Дмитровском — в Лазурном Берегу, Зеленом Мысе, Пестове.
Если раньше основная причина ограниченного предложения готовых объектов заключалась в том, что подобная схема продаж была невыгодна девелоперам, то в условиях кризиса дома стало просто не на что строить: получить заемные средства, которые преимущественно используются при реализации загородных проектов, сегодня практически нереально. К тому же кредиты заметно увеличивают стоимость жилья, а покупатели не намерены переплачивать.
Руководитель направления загородной недвижимости «МИАН» Алексей Костенко считает, что около 80% потенциального спроса приходится на готовые объекты стоимостью до 10 млн руб. (300–320 тыс. долл.). Наибольшей популярностью пользуются проекты поселков с высокими темпами строительства, удачной концепцией, расположенные у большой воды и предусматривающие развитую инфраструктуру, имеющие хорошую транспортную доступность. Но на рынке таких предложений мало. В качестве примера А. Маталыгин приводит коттеджный поселок Духанино (45 км от МКАД по Новорижскому шоссе), где в рамках реализации третьей и четвертой очереди строительства предлагают готовые дома из клееного бруса площадью 200–300 кв. м на участках от 8 до 15 соток, цена которых составляет от 10 до 20 млн руб. В поселке Акватория Истры (48 км от МКАД по Пятницкому шоссе) за 10 млн руб. можно купить каркасный дом общей площадью 180 кв. м на участке 18 соток. Немного дешевле — в 9,3 млн руб. — обойдется коттедж из клееного бруса общей площадью 230 кв. м на 15 сотках на территории поселка Дмитровские Холмы, что в 55 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. В поселке Волшебная Страна (69 км от МКАД по Симферопольскому шоссе) предлагают готовые дома из оцилиндрованного бревна общей площадью от 130 до 200 кв. м на участках 10–25 соток по цене от 4,5 до 9 млн руб. Один из самых малобюджетных вариантов представлен на первичном рынке в коттеджном поселке Романовские Дачи (90 км от МКАД по Симферопольскому шоссе). Здесь за 3,9 млн руб. продают готовые дома из бруса общей площадью 160 кв. м на участках по 12 соток.
Как отмечает Т. Сайфутдинов, потенциальные покупатели, желающие приобрести готовое жилье в элитном сегменте, ориентированы на бюджет от 1,5 млн долл., а в бизнес-классе — от 400 тыс. до 1,5 млн долл. Но большая часть выставленных на рынок загородных объектов существенно дороже. Например, в поселке Поздняково (7 км от МКАД по Новорижскому шоссе) минимальная цена готового дома общей площадью 580 кв. м на участке 22 сотки — около 74 млн руб., или 2,3 млн долл. В Резиденциях Бенилюкс (20 км от МКАД по Новорижскому шоссе) представлено несколько коттеджей под ключ площадью от 500 кв. м на участках от 40 соток по цене более 5 млн долл. В коттеджном поселке Новые Вешки (1,5 км от МКАД по Алтуфьевскому шоссе) стоимость готовых домов общей площадью 220–600 кв. м на участках 7–9 соток — от 600 тыс. до 3,5 млн долл.
Скидки важнее цены
Как заметил А. Маркосян, цены на загородное жилье во многом зависят от финансового состояния застройщика. «Если у девелопера имеется денежный «жирок», накопленный до кризиса, то цены на готовые коттеджи в его поселке, как правило, на 15–30% выше, чем на строящиеся объекты», — объяснил эксперт. Так, в поселке Чистые Ключи в 25 км от МКАД по Киевскому шоссе возведенные дома продают по цене от 580 тыс. долл., а участки с подрядом — по 490 тыс. Но если у компании, выставившей на рынок качественный продукт, все же есть финансовые трудности, то дома под ключ она порой предлагает по той же цене, что и на стадии инвестирования, а в отдельных случаях — с дисконтом до 30%. «Более существенные скидки, до 60%, сейчас можно получить на дома в поселках на начальной стадии реализации. Но в этом случае вряд ли стоит рассчитывать на высокое качество строительства и на то, что застройщик выполнит обязательства в заявленный срок», — предупреждает А. Маркосян.
Серьезным поводом для снижения цен стало сокращение покупательской активности. По словам А. Маталыгина, в I полугодии 2009 г. объем продаж в коттеджных поселках уменьшился примерно в три раза. «В лучших поселках, где в докризисный период продавали по десять домовладений в месяц, сегодня темпы продаж составляют три дома в месяц, — подтверждает Т. Сайфутдинов. — Различные акции и скидки стали важнее цены объекта и уже не зависят от сезонности, как прежде».
Многие покупатели считают, что снижение спроса является основанием для получения дисконта. «И хотя официальных скидок в готовых поселках практически нет, девелопер готов обсуждать условия погашения платежа с каждым клиентом, — признается Марк Гройсман. — На практике в зависимости от условий внесения платежа клиентам удается снизить цену на 10–20 %».
Для стимулирования продаж девелоперы внедряют и другие схемы. Например, компания «Сапсан» объявила о начале программы trade-in в коттеджном поселке Княжье Озеро. Она позволяет зачесть стоимость ранее приобретенного дома в любом поселке, возведенном компанией, в счет стоимости нового коттеджа большей площади в Княжьем Озере. Генеральный директор «Сапсан-Недвижимость» Сергей Касаткин говорит, что условия доплаты определяются индивидуально с каждым клиентом; кроме того, есть возможность произвести обмен без доплаты.
Специалисты подтверждают, что готовые дома продают с незначительными скидками. По мнению Д. Таганова, это объясняется тем, что сегмент построенных объектов на первичном рынке загородной недвижимости пострадал меньше остальных, причем А. Маталыгин считает, что время скидок и спецакций уже закончилось, установились новые рыночные условия, на которые ориентируются и продавцы, и покупатели. А по прогнозу М. Гройсмана, в ближайшем будущем в готовых загородных жилых комплексах возможен небольшой рост цен (1–2% в месяц).
